Josh Zegen談到了復(fù)雜的債務(wù)機(jī)會(huì)和MRC的擴(kuò)張

今年早些時(shí)候，麥迪遜地產(chǎn)(MadisonRealtyCapital)在麥迪遜大道520號(hào)(MadisonAvenue)搬進(jìn)了豪華新辦公室，但升級(jí)只是規(guī)模更大的擴(kuò)張計(jì)劃的一部分，因?yàn)樵摴驹黾恿朔刨J規(guī)模，追求一系列復(fù)雜而令人印象深刻的債務(wù)機(jī)會(huì)。商業(yè)觀(guān)察人士與聯(lián)合創(chuàng)始人喬什·澤根（JoshZegen）會(huì)面，了解了紐約市及其后的一些新步伐。

商業(yè)觀(guān)察員：你在4月底搬進(jìn)了新的辦公室。在MRC中還有什么新的？

JoshZegen：我們?cè)谝荒臧胍郧熬烷_(kāi)設(shè)了我們的L.A.辦公室，所以我們?cè)谖骱０痘烁鄷r(shí)間。我們還在德克薩斯和南佛羅里達(dá)花費(fèi)更多的時(shí)間。我們?nèi)匀环浅ｊP(guān)注主要城市、主要的地鐵市場(chǎng)和我們的工作增長(zhǎng)。

從借貸的角度來(lái)看，你現(xiàn)在關(guān)注哪些城市？

在德克薩斯州，我說(shuō)，達(dá)拉斯，奧斯汀，休斯頓和圣安東尼奧。在西海岸，我們已經(jīng)完成了大約6億美元的交易，他們?cè)谑ツ菘ê屯栂栕呃鹊闹饕恢?。我們?cè)谀抢锟吹搅朔浅Ｓ腥さ臋C(jī)會(huì)，需要特殊的情況融資以及更高的聯(lián)系、增值融資。

你看到的一些機(jī)會(huì)是什么？

是否需要定制的融資、IT的建設(shè)、IT的翻新，還是需要比其他一些[貸款人]更快地移動(dòng)的靈活融資。在加州，通常存在一個(gè)長(zhǎng)期的權(quán)利過(guò)程，而且我們還沒(méi)有參與任何“沒(méi)有”的東西，但許多會(huì)推回去，因?yàn)楫?dāng)某個(gè)人擁有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候，價(jià)值會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造出來(lái)。傳統(tǒng)非常注重貸款成本，而不一定是創(chuàng)造的價(jià)值，而像我們這樣的貸款人則對(duì)某一財(cái)產(chǎn)在一天結(jié)束時(shí)的價(jià)值感興趣，而不是貸款給成本。

就你的貸款組合而言，今天的建設(shè)重點(diǎn)是多少？

30%為建筑，30%至40%為輕過(guò)渡，其余30%為較重的過(guò)渡現(xiàn)有資產(chǎn)。但這是來(lái)自SamChangDeal的一切[一筆83萬(wàn)美元的貸款，用于在25個(gè)西51街重新融資一家酒店]，他在那里購(gòu)買(mǎi)了一些合作伙伴，并對(duì)這筆交易進(jìn)行了翻新，帶來(lái)了一個(gè)新的標(biāo)志；為萊佛士波士頓后灣酒店和住宅融資[在波士頓背灣的40個(gè)三位一體]，為CainInternational和當(dāng)?shù)厣贽k者提供了3.315億美元的貸款[HotelersGary與Saunders酒店集團(tuán)的JeffreySaunders和NoanNetGroup的開(kāi)發(fā)者JordanWarshaw之間的合作關(guān)系]。這是我們?cè)诓ㄊ款D做的第一個(gè)交易。

我認(rèn)為，我們服務(wù)自己的貸款并能真正為借款人定制融資的事實(shí)”需要和保持這一立場(chǎng)是對(duì)該隱的重要意義。有許多其他融資來(lái)源想做一個(gè)高級(jí)的/Mezz，但資本結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜，如果需要或更多的改變需要進(jìn)一步下行，借款人就會(huì)變得更加復(fù)雜，在任何建設(shè)、發(fā)展、重價(jià)值的增加中，總會(huì)有這樣的事情。我認(rèn)為只有一個(gè)單一的來(lái)源[執(zhí)行]與發(fā)展和所有權(quán)共同體產(chǎn)生共鳴。

如今，借款人對(duì)資產(chǎn)管理能力的重視程度有多大？

與十年前相比，替代貸款已成為一個(gè)非常不同的動(dòng)物。有很多人做這件事，但很多人做得很好。我們已經(jīng)從事了15年以上的業(yè)務(wù)，我們所做的很多事情都非常專(zhuān)注于資產(chǎn)管理，并與借款人進(jìn)行合理、合理的業(yè)務(wù)決策，尤其是隨著市場(chǎng)的變化。越來(lái)越多的債務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)變成了商品型，因?yàn)樽畛醯拈_(kāi)箱即用融資在這個(gè)盒子里現(xiàn)在是非常大的，因?yàn)樗嗟赜筛軛U、倉(cāng)庫(kù)線(xiàn)、Clos和真正在盒子中定義的框架的東西驅(qū)動(dòng)。

我們所關(guān)注的是那些不一定直接落入那個(gè)盒子的事物，而是一種過(guò)渡的形式。當(dāng)萊佛士酒店有臨時(shí)入住證時(shí)，將有50名放款人在倫敦同業(yè)拆借利率加250[基點(diǎn)]貸款。那就會(huì)成為收益和利率的競(jìng)爭(zhēng)。我不需要成為最便宜的資金來(lái)源。我們有同樣的借款人再次回到我們那里，因?yàn)橛卸ㄖ频娜谫Y靈活性，他們知道哪里能找到我們。我們服務(wù)于我們的貸款，更高的接觸交易，更有必要的是，[能力]是。借款人正在變得越來(lái)越復(fù)雜。你在2008年、2009年和現(xiàn)在有債務(wù)基金貸款1.0，現(xiàn)在你有債務(wù)基金貸款2.0，這是下一代這些公司。重復(fù)的交易確實(shí)證明了該公司是否做了良好的工作。

目前，輕型過(guò)渡貸款空間顯得尤為迫切。

嗯，有時(shí)被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較小。但是，當(dāng)你看到債務(wù)收益率和人們正在承保的最后一美元時(shí)，在某些方面，它可能會(huì)變得更有風(fēng)險(xiǎn)。那里有很多貸款人，有些人比其他人做得更好。其中一些貸款人現(xiàn)在更關(guān)注二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)，而我們（在MRC）沒(méi)有這樣做的原因是因?yàn)槲覀円呀?jīng)看到了流動(dòng)性枯竭時(shí)會(huì)發(fā)生什么。這是典型的第一件事，但對(duì)于那些認(rèn)為它是，“我可以得到12%的債務(wù)收益率在郊區(qū)的辦公大樓?！钡牵?dāng)事情真的變干了，有時(shí)這些市場(chǎng)比其他一些地方更快地崩潰。

你看到今天的貸款市場(chǎng)有什么讓你想起危機(jī)前的日子嗎？

杠桿。如果你在過(guò)去的10年里看它，那就更有紀(jì)律了。但我認(rèn)為這里的競(jìng)爭(zhēng)因素是升溫的。發(fā)生的另一件事就是你有越來(lái)越多的債務(wù)平臺(tái)，部分被驅(qū)動(dòng)，因?yàn)樵谄降确矫鏇](méi)有機(jī)會(huì)。擁有房地產(chǎn)與房地產(chǎn)貸款不同。當(dāng)你自己的時(shí)候，美元與上一美元之間有很大的差別。

您是否正在進(jìn)行任何不良貸款收購(gòu)？

是的。去年，我們?cè)赱JDS開(kāi)發(fā)公司]邁克爾·斯特恩(MichaelStern)收購(gòu)了[Joseph]Chetrit之前，去年購(gòu)買(mǎi)了5,000萬(wàn)美元的DekalbMezz貸款，這真的讓斯特恩和查特的靈活性得到了靈活性，以消除分歧。我們沒(méi)有采取行動(dòng)，我們?cè)试S時(shí)間。這一次讓銀斯坦和奧爾特資本與整個(gè)資本堆成了一起，讓我們走出去，以及[奧扎克]。我們正在從替代放款人找到越來(lái)越多的[貸款購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)]，這些貸款不一定配備來(lái)處理非執(zhí)行情況，這就為我們重新調(diào)整交易或創(chuàng)造更多的靈活性或獲得更多的抵押品或獲得更多的時(shí)間提供了機(jī)會(huì)，而且這也是許多修改-返工-重組類(lèi)型的交易。

你是否適應(yīng)了你的貸款戰(zhàn)略，因?yàn)橛锌赡軙?huì)出現(xiàn)下滑？還是一切照舊？

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，像往常一樣，像往常一樣，我們總是在看我們今天住在的世界，并從這個(gè)角度考慮承保。我們是晚周期，所以我們必須謹(jǐn)慎一點(diǎn)，但是，我們總是謹(jǐn)慎，我們總是在考慮下行保護(hù)。我們的交易流程質(zhì)量?jī)H在過(guò)去幾年內(nèi)得到了改善，我們的借款人的質(zhì)量只得到了改善，我又想，它是重復(fù)的客戶(hù)，表明了這一點(diǎn)。有時(shí)候我會(huì)贏(yíng)的交易并不一定是最便宜的來(lái)源-我可能會(huì)更貴一些，但它是執(zhí)行的確定性，讓借款人感到舒適。