重新開發(fā)商場(chǎng) 80億美元的趨勢(shì)

通過(guò)對(duì)全國(guó)90家大型購(gòu)物中心的調(diào)查，一份新的JLL報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去的三年里，大多數(shù)購(gòu)物中心都經(jīng)歷了改造，至少包括公共區(qū)域的改善、品牌更名或租戶升級(jí)。其他商場(chǎng)更進(jìn)一步，增加了新的用途，設(shè)計(jì)元素或擴(kuò)展到誘惑者，特別是千禧一代尋找21世紀(jì)的零售體驗(yàn)。自2014年以來(lái)，這些購(gòu)物中心總共進(jìn)行了80多億美元的翻修。

“如此大規(guī)模的投資總是有風(fēng)險(xiǎn)的，但這些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是必須的，才能跟上零售業(yè)正在經(jīng)歷的演變，”該報(bào)告的作者、JLL高級(jí)零售研究分析師泰勒·科恩(Taylor Coyne)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理公司(Business Property Management)表示?！皩?duì)這些購(gòu)物中心投入的數(shù)百萬(wàn)美元，是對(duì)舊式購(gòu)物中心形象的回應(yīng)，消費(fèi)者不再想在購(gòu)物中心購(gòu)物，也不再像過(guò)去那樣花那么多時(shí)間在商場(chǎng)里購(gòu)物。”

專家們說(shuō)，為零售地產(chǎn)的再開發(fā)項(xiàng)目融資并不比為其他類型的地產(chǎn)進(jìn)行類似的投資更困難。

他說(shuō)：“這顯然要視乎地點(diǎn)而定，但一般情況下，為商場(chǎng)融資是很有挑戰(zhàn)性的?！比欢绻阌泻线m的房客組合、良好的商業(yè)計(jì)劃以及對(duì)購(gòu)物中心的愿景，市場(chǎng)上肯定有為他們?nèi)谫Y的流動(dòng)性，“JLL Capital Markets董事總經(jīng)理吉米·董事會(huì)(Jimmy Board)告訴CPE。

購(gòu)物中心的成功部分歸功于它所在社區(qū)的質(zhì)量。雖然商城業(yè)主對(duì)其資產(chǎn)的位置無(wú)能為力，但改善美觀和租戶名冊(cè)可以增加價(jià)值。報(bào)告顯示，41%的商場(chǎng)增加了食品和飲料(F&B)選項(xiàng)，超過(guò)一半的購(gòu)物中心還增加了服務(wù)。今天，這是零售中心最流行的升級(jí)。專用于F&B的總面積預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)到總可租賃面積的20%，而現(xiàn)在僅為9%，十年前僅為5%。

商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的另一個(gè)普遍特征(30%)是增加了非零售用途，包括呼叫中心、學(xué)校、配送中心和/或醫(yī)療設(shè)施。

Coyne補(bǔ)充說(shuō)：“商城業(yè)主不僅在翻新，以提升零售體驗(yàn)，還在戰(zhàn)略上考慮這些物業(yè)的未來(lái)可行性，增加住宅、酒店和辦公空間，以創(chuàng)造一套用途多樣的物業(yè)。”多家庭是最常見(jiàn)的選擇，約41%的商場(chǎng)房產(chǎn)增加了新的用途，選擇建造公寓，以提高價(jià)值和吸引力。

另一種策略是接近利基，比如千禧一代、奢侈品尋求者或那些想要購(gòu)買本土品牌的人。三分之一的商場(chǎng)為了吸引顧客，改變了租戶組合，其中大多數(shù)都增加了健身或快速時(shí)尚零售商。經(jīng)過(guò)翻修后，波士頓的科普利廣場(chǎng)(Copley Place)被宣傳為奢侈品目的地，為吉米·喬(Jimmy Choo)、范思哲(Versace)和路易威登(Louis Vuitton)休斯敦的GalleriaVI在前薩克斯第五大道(Saks第五大道)的一處空間里增加了35家新商店和餐廳，此前還進(jìn)行了價(jià)值3億美元的報(bào)告顯示，大多數(shù)新零售商都是奢侈品和奢侈品零售商。這個(gè)購(gòu)物中心以前被命名為“休斯頓加里亞里婭”。

醫(yī)療中心和呼叫中心也是一個(gè)流行的選擇，當(dāng)涉及到刺激租戶組合。據(jù)JLL稱，在佛羅里達(dá)州奧蘭多的西橡樹購(gòu)物中心(West Oaks Mall)，施樂(lè)的一個(gè)呼叫中心占用了14.4萬(wàn)平方英尺(約合14萬(wàn)平方米)的前西爾斯(Sears)空間，而“床浴與超越”(BeyBath&Beyond)則將3.5萬(wàn)平方英尺

2014年，俄亥俄州曼斯菲爾德的Richland Mall將一家前F&R Lazarus&Co.百貨公司改建為Avita醫(yī)療中心。兩年后，Avita宣布進(jìn)一步擴(kuò)大該中心。根據(jù)曼斯菲爾德新聞雜志上的一篇文章，該公司注意到購(gòu)物中心的流量增加了10%。

據(jù)報(bào)道，五分之一的商場(chǎng)都在為社區(qū)提供空間，包括開放的綠地和兒童友好的游樂(lè)場(chǎng)所。在科技、虛擬現(xiàn)實(shí)和社交媒體的時(shí)代，一些房產(chǎn)正在剝離屋頂，創(chuàng)造開放空間，以鼓勵(lì)社會(huì)互動(dòng)。社區(qū)意識(shí)也通過(guò)重塑品牌運(yùn)動(dòng)得到解決。JLL的報(bào)告顯示，近20%的零售中心將“購(gòu)物中心”從他們的名字中刪除。業(yè)主更喜歡“商店”、“托恩中心”和“村莊”這樣的詞，因?yàn)樗麄冇X(jué)得自己的社區(qū)更小、更親密。

當(dāng)這些策略都沒(méi)有對(duì)業(yè)主有吸引力時(shí)，總有拆除和重建的選擇。然而，這并不意味著它們?nèi)繙缃^。

科恩說(shuō)：“盡管這些趨勢(shì)改變了我們購(gòu)買某些商品的方式，但盡管世界末日的頭條新聞越來(lái)越多，但實(shí)體空間不會(huì)過(guò)時(shí)?！笨贫髡f(shuō)：“電子商務(wù)將對(duì)零售行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，一些零售商更愿意在網(wǎng)上進(jìn)行滲透，但消費(fèi)者仍然希望有零售體驗(yàn)，商場(chǎng)也沒(méi)有更好的時(shí)機(jī)利用這種情緒，與零售商和品牌一起營(yíng)造環(huán)境，為現(xiàn)代購(gòu)物者提供量身定制的體驗(yàn)?！?/p>