總部設(shè)在洛杉磯的戰(zhàn)略性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資管理公司

在本系列的第二部分，商業(yè)地產(chǎn)管理公司與Primior的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Johnney Zhang談了他對(duì)機(jī)會(huì)地帶政策更新的看法，以及對(duì)加州房地產(chǎn)投資部門(mén)的影響。他的公司是一家總部設(shè)在洛杉磯的戰(zhàn)略性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資管理公司，今年夏天早些時(shí)候，該公司在奧蘭治縣啟動(dòng)了一個(gè)混合用途的OZ項(xiàng)目。

故事的第一部分包括比爾津·桑伯格的房地產(chǎn)實(shí)踐小組組長(zhǎng)蘇珊娜·阿馬杜奇-亞當(dāng)斯對(duì)這個(gè)話(huà)題的洞察力。

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你對(duì)最近修訂的機(jī)會(huì)區(qū)倡議有何看法？

張：在回顧了最新發(fā)布的機(jī)會(huì)區(qū)計(jì)劃指南之后，很明顯，國(guó)稅局正在采取嚴(yán)肅的措施，幫助投資界提供明確的信息。盡管仍有一些問(wèn)題沒(méi)有得到解答，但我們從許多投資者那里聽(tīng)說(shuō)，他們對(duì)該計(jì)劃及其好處有了更好的理解。

這不是以前試過(guò)的嗎？許多人指出，1993年啟動(dòng)了一項(xiàng)類(lèi)似的計(jì)劃，即增強(qiáng)能力區(qū)、企業(yè)社區(qū)和復(fù)興社區(qū)倡議。

張：雖然所有這些項(xiàng)目都有相似的目標(biāo)，但從發(fā)展的角度來(lái)看，機(jī)會(huì)區(qū)項(xiàng)目更適合吸引投資者。以前的方案針對(duì)的是擁有就業(yè)工資信貸的雇主，或允許消除出售資產(chǎn)的資本收益。機(jī)會(huì)區(qū)計(jì)劃是專(zhuān)門(mén)針對(duì)精明的投資者，他們?cè)噲D抵消他們的流動(dòng)資本收益負(fù)債，以及實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁的長(zhǎng)期收益。

你認(rèn)為誰(shuí)是臭氧排放系統(tǒng)的主要受益者--投資者、社區(qū)，還是一種平均分成的收益？

張：我們相信機(jī)會(huì)區(qū)計(jì)劃以許多方式給投資者和社區(qū)帶來(lái)好處。該計(jì)劃資助的項(xiàng)目將為投資者提供良好的投資回報(bào)和顯著的稅收優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)將享受新的或基本翻新的結(jié)構(gòu)，以更好地為社區(qū)服務(wù)。一般而言，這些新的或改進(jìn)的設(shè)施將更清潔、更好地維護(hù)，并將使社區(qū)多年來(lái)受益。

圍繞機(jī)會(huì)區(qū)的最普遍關(guān)注之一是，他們將加速發(fā)展，并促進(jìn)低收入居民的流離失所。你對(duì)這件事的看法是什么？

張：雖然流離失所問(wèn)題一開(kāi)始可能看起來(lái)很重要，但重要的是要記住，機(jī)會(huì)區(qū)通常代表著任何一個(gè)特定城市的一個(gè)相對(duì)較小的分區(qū)。這些社區(qū)被確定為可以從重大發(fā)展中受益的地區(qū)。

還必須指出的是，對(duì)類(lèi)似方案進(jìn)行的分析，如賦權(quán)區(qū)方案，顯示就業(yè)和工資大幅增加，而當(dāng)?shù)厣畛杀静](méi)有發(fā)生顯著變化。

每個(gè)項(xiàng)目將為社區(qū)創(chuàng)造短期和長(zhǎng)期就業(yè)機(jī)會(huì)。從最初的發(fā)展開(kāi)始，需要建筑師、工程師、繪圖員、熟練和非技術(shù)工人以及當(dāng)?shù)胤?wù)，以滿(mǎn)足那些在項(xiàng)目上工作的人的涌入。完成后，每個(gè)新的發(fā)展將為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)提供額外的就業(yè)機(jī)會(huì)。

另一個(gè)緊迫的問(wèn)題是時(shí)間問(wèn)題?？紤]到談判和結(jié)束房地產(chǎn)交易的時(shí)間，然后進(jìn)行資本改善(同時(shí)也考慮到勞動(dòng)力短缺)，這一過(guò)程是否可行？

張：好問(wèn)題。這是機(jī)遇地帶土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)人員需要非常徹底地執(zhí)行評(píng)估和盡職調(diào)查，以確保流程快速、順利地進(jìn)行。如果一個(gè)物業(yè)有任何“隱藏”的缺陷，他們可能會(huì)推遲項(xiàng)目，并可能將其移出資本改進(jìn)要求窗口之外。

讓我們來(lái)談?wù)凩IHTC和OZ的配對(duì)，這可能會(huì)產(chǎn)生高的投資收益。這種組合何時(shí)何以可能？

張：我們通常建議投資者首先評(píng)估投資收益，而不考慮機(jī)會(huì)區(qū)計(jì)劃或其他潛在激勵(lì)措施帶來(lái)的好處。任何投資交易都應(yīng)該在財(cái)務(wù)上有意義，而不需要這些額外的好處。從這些項(xiàng)目中獲得的任何額外收益都應(yīng)被視為獎(jiǎng)金收入。如果一筆交易沒(méi)有它們就不能單獨(dú)存在，投資者就應(yīng)該走開(kāi)。

對(duì)于配對(duì)程序，分析每個(gè)單獨(dú)的屬性以確定其最大潛在回報(bào)。這包括聯(lián)邦方案，如新市場(chǎng)稅收抵免、低收入住房稅收抵免或其他地方和州方案。

是否需要對(duì)OZ計(jì)劃進(jìn)行額外監(jiān)督？

張：精心起草的政策對(duì)于讓投資者安心，并為開(kāi)發(fā)人員提供明確的指導(dǎo)原則是至關(guān)重要的。正如我們?cè)诘谝惠喍悇?wù)指導(dǎo)中看到的那樣，仍然存在許多未回答的問(wèn)題，這些問(wèn)題導(dǎo)致投資者和投資公司都要謹(jǐn)慎地進(jìn)入機(jī)會(huì)區(qū)空間。隨著更多準(zhǔn)則的發(fā)布，我們看到對(duì)該計(jì)劃的信心大幅上升。

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在加州投資OZS時(shí)，(UN)的可信度有多高？

張：這主要取決于投資者。具有前瞻性的投資者，如果能看到10年的房地產(chǎn)前景，就有信心他們的投資將提供他們所尋求的回報(bào)。在Primior，我們努力尋找機(jī)會(huì)區(qū)的投資機(jī)會(huì)，這將提供一個(gè)很好的回報(bào)，即使沒(méi)有附加的稅收優(yōu)惠。這一點(diǎn)很重要，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目不能僅僅依靠稅收優(yōu)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在過(guò)去一年中，加州的新投資資本流動(dòng)穩(wěn)定，在這些投資中，奧茲邊界的程度如何？

張：在過(guò)去的一年里，洛杉機(jī)和橙縣都看到了很好的增長(zhǎng)率。2018年，洛杉機(jī)增加了28,600個(gè)工作崗位，而橙縣則增加了23,700個(gè)工作崗位。建筑業(yè)是6%的最大增長(zhǎng)部門(mén)。我們認(rèn)為這是投資資本在增長(zhǎng)上的一個(gè)強(qiáng)有力的指標(biāo)。

OZS是否影響土地價(jià)格？如果是這樣，純粹是推測(cè)還是這些估值是現(xiàn)實(shí)的嗎？

張：我們看到了全國(guó)各地機(jī)會(huì)區(qū)的平均地價(jià)。根據(jù)最近的調(diào)查，自計(jì)劃公布以來(lái)，機(jī)會(huì)區(qū)的地價(jià)上漲了約20%。雖然這些增長(zhǎng)中的一些可能被認(rèn)為是推測(cè)性的，但似乎是一個(gè)指標(biāo)，即投資者和開(kāi)發(fā)商都能看到這個(gè)計(jì)劃為投資回報(bào)和地方社區(qū)提供的價(jià)值。