韋克菲爾德研究負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)了2020年的情況

現(xiàn)在將近九年的周期可能會(huì)在兩年后結(jié)束，或者經(jīng)濟(jì)可能會(huì)放緩。根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司研究主管Revathi Greenwood的說法，庫(kù)什曼&維克菲爾德正在押注經(jīng)濟(jì)放緩。最近在拉斯維加斯舉行的全國(guó)房地產(chǎn)編輯協(xié)會(huì)年會(huì)上，她介紹了商業(yè)房地產(chǎn)前景。

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格林伍德指出，當(dāng)前周期距離過去60年來最長(zhǎng)的擴(kuò)張還差一年多，而在1991年至2001年期間，格林伍德指出了影響商業(yè)房地產(chǎn)表現(xiàn)的三個(gè)關(guān)鍵因素：投資者興趣、房地產(chǎn)基本面和長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性驅(qū)動(dòng)因素。她指出，由于地緣政治事件通過推動(dòng)經(jīng)濟(jì)周期更間接地影響CRE，當(dāng)前的危險(xiǎn)信號(hào)包括股市表現(xiàn)、工資增長(zhǎng)和債務(wù)水平，而可能將推到邊緣的問題包括政策、北美自由貿(mào)易協(xié)定/貿(mào)易戰(zhàn)、反向收益率曲線以及移民問題。

城市增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)表現(xiàn)至關(guān)重要，主要人口群體的偏好正在影響著它的未來：總體而言，陽光帶主導(dǎo)著增長(zhǎng)潛力，空巢居民遷移到西南部，千禧一代遷移到東南部。不過，討論較少但很重要的一點(diǎn)是，千禧一代的收入相對(duì)低于他們的父母在他們的年齡，而學(xué)生貸款則大幅增加?？傆?jì)超過1.3萬億美元，占家庭債務(wù)的10.5%。

大量資本正袖手旁觀，等待價(jià)格下跌。截至2018年4月，這一數(shù)字總計(jì)達(dá)1，740億美元，比2009年增長(zhǎng)89%，在過去五年中，除一年外，每年都有增長(zhǎng)。房地產(chǎn)債務(wù)基金的數(shù)量也有所增加。投資者傾向于多家庭和工業(yè)，而不是辦公室、零售和酒店。房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但CBD辦事處、多家庭和工業(yè)部門的漲幅最大。

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影響該行業(yè)的因素包括科技(格林伍德在上世紀(jì)80年代和90年代將其崛起等同于金融業(yè))；打車，主要是為了避免停車?yán)щy(不只是為了方便)；人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)；以及電子商務(wù)。事實(shí)上，網(wǎng)上購(gòu)物占銷售額的比例預(yù)計(jì)將從現(xiàn)在的15%上升到18%。

辦公室都是關(guān)于地理位置的，高科技、金融服務(wù)和商業(yè)服務(wù)部門的需求占主導(dǎo)地位。自2017年以來，完成率持續(xù)上升，而凈吸收量一直在下降，導(dǎo)致空置率增加。

多戶家庭面臨租金上漲的挑戰(zhàn)，盡管郊區(qū)正在增長(zhǎng)，但租金的上漲正在降低人們的負(fù)擔(dān)能力。格林伍德預(yù)測(cè)，由于需求供不應(yīng)求，空置率將保持在歷史低點(diǎn)附近。

同時(shí)，零售績(jī)效取決于類別，A類表現(xiàn)良好，B類取決于位置，C類受店內(nèi)績(jī)效的影響。另一方面，工業(yè)是“當(dāng)今商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)寵兒”，她說，吸收量和租金都處于歷史高位。未來幾年，吸收量將減少，從而穩(wěn)定空置率，但租金將繼續(xù)上漲。