泰禾集團公司已到期未付的債務270.65 億元

7月6日，上海清算所公告泰禾集團中期票據(jù)“17泰禾MTN001”(發(fā)行規(guī)模17億元)違約，引發(fā)市場關注。

與此同時，泰禾集團發(fā)布“關于對深圳證券交易所《年報問詢函》的回復公告”，透露了更多信息。比如，泰禾已到期未付的債務270.65 億元;2020年內到期債務為555.11 億元;泰禾集團引入戰(zhàn)略投資者仍無實質進展。

泰禾集團官網(wǎng)顯示，泰禾集團是一家從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大型知名上市公司(股票代碼000732)。公司創(chuàng)建于1996年，2010年成功上市，是當年國內唯一上市的地產(chǎn)企業(yè)。

已到期未付的債務270.65億元

在公告中，泰禾集團表示，由于受到疫情的負面沖擊，今年1月底以來公司的銷售及回款受到較大影響，導致公司的償債能力下降，公司債務的到期償付存在一定流動性風險，截至2020 年7月7 日，公司已到期未付的債務270.65 億元，具體明細如下:

泰禾集團表示，上表所列“借款結束時間”即根據(jù)原借款協(xié)議約定的還款日期，“實質性逾期時間”即公司與債權人無法就進一步的貸款還款計劃或展期事項達成一致，債權人向法院提起訴訟、或向法院申請執(zhí)行、或宣布公司違約等事項的時間。

截至本年報問詢函回復日(2020 年7月7日)，公司所涉實質性逾期的借款情況如下，且均根據(jù)深交所《股票上市規(guī)則》規(guī)定及時履行了披露義務:

年內到期債務555億，20家信托踩雷

泰禾集團還稱，公司2020 年內到期債務為555.11 億元，具體分類如下:

值得注意的是，在泰禾集團今年到期的555.11億元債務中，信托公司占大頭。具體情況如下：

銀行貸款年內到期金額為68.56億元，占比12.35%;

信托公司貸款年內到期金額為258.92億元，占比46.64%;

資產(chǎn)管理公司年內到期金額為137.66億元，占比24.80%;

其他非銀行貸款年內到期金額9.39億元，占比1.69%;

公司債年內到期金額為80.58億元，占比14.52%。

在泰禾集團的融資圖譜里，銀行借款部分，江蘇銀行和中信銀行(601998,股吧)發(fā)放了多筆融資，到期日期均在2021年之后;在應收賬款融資中，泰禾集團及其子公司共有16筆融資，其中中信銀行做了7筆，金額大概在57億元，期限10～16年不等，中鐵信托、華能貴誠信托也均在其列。

不過，信托公司對泰禾集團及其子公司的業(yè)務主要集中在股權質押和信托融資中。其中，出現(xiàn)的信托公司有興業(yè)信托、五礦信托、廈門信托、中信信托、中建投信托、西部信托、渤海信托、中融信托、華能貴誠信托、中原信托、西藏信托、光大信托、天津信托、愛建信托、大業(yè)信托等近20家信托公司。

雖然比不上單家銀行動輒幾十億元放款的大手筆，但信托公司放款金額也不小，例如，西部信托對泰禾集團放款金額為17.49億元，光大信托對泰禾集團一家子公司就放款6億元。

泰禾集團表示，針對2020年到期債務情況，公司計劃從不同渠道多種方式應對到期債務還款資金的歸集，努力降低償債風險:

(1)公司償債資金主要來源于公司所開發(fā)地產(chǎn)項目的銷售回款。在公司資產(chǎn)流動性方面，存貨占公司總資產(chǎn)的比例超過65%以上，主要為地產(chǎn)開發(fā)項目，截至2020年5月底，公司所開發(fā)房地產(chǎn)項目總剩余可售貨值約3650億元，其中預計銷售回款10億元以上的22個項目集中分布在深圳、杭州、南京、蘇州、福州等一二線核心城市，主要業(yè)態(tài)為院子系、府系、園系、大院系等，能夠滿足客戶多樣性住宅需求。與此同時，公司通過持續(xù)加強對項目回款率的管理措施，已經(jīng)取得明顯的效果。管理層預計2020年下半年，隨著新冠病毒疫情的緩解與控制，公司的營銷計劃可以較好開展。

(2)其次，公司償債資金來源于公司的自持物業(yè)項目的變現(xiàn)。公司自持物業(yè)項目共計18 個，涉及購物中心、LOFT、底商、寫字樓、車庫車位、地下商業(yè)、室外步行街等多種業(yè)態(tài)，截至2019 年12月31日，公允價值共計約255億元，建筑面積約89萬平米;公司正在運營中的酒店有凱賓斯基、鉑爾曼、洲際酒店，截至2019 年12月31日，賬面價值共計約29億元。上述自持物業(yè)也均分布在城市核心地段，周邊有成熟的配套設施，在市場環(huán)境好轉的情況下，可根據(jù)公司戰(zhàn)略部署需要，考慮出售變現(xiàn)或作為債務重組資產(chǎn)置換相應貸款以緩解償債風險。

(3)公司與20多家大型金融機構建立了穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關系，并保持著緊密合作。針對已到期或接近到期負債，我公司正在積極與相關金融機構協(xié)商將到期負債展期，以保障項目有足夠的建設資金用于供貨銷售，預計經(jīng)營現(xiàn)金流入在滿足日常經(jīng)營現(xiàn)金支出的基礎上，剩余部分可用于償還到期有息負債。截至2019 年12 月31 日，公司統(tǒng)計的2020 年前兩季度到期債務合計312.98 億元。截至本年報問詢函回復日(2020 年7 月7 日)，前兩季的短期債務已經(jīng)還款48.10 億元，已完成貸款置換和展期續(xù)貸61.80 億元，置換和展期續(xù)貸后還款期限均在一年以上，其他除公司債以外的年內剩余到期債務金額，公司正與相關債權人積極溝通置換和展期續(xù)貸。

(4)目前，公司管理團隊穩(wěn)定，經(jīng)營正常，針對已經(jīng)發(fā)生的實質性逾期情況，為積極穩(wěn)妥化解公司債務風險，公司已聘請專業(yè)機構開展溝通工作，協(xié)助公司組織、協(xié)調債權人溝通意見和訴求，并就緩解短期債務償還壓力、優(yōu)化資本結構提供專業(yè)意見。公司控股股東泰禾投資集團有限公司正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜(詳見公司2020-037 號公告)，公司認為該事項將有助于推動后續(xù)債務溝通工作，幫助公司增強流動性，以緩解債務償還壓力，優(yōu)化資本結構，幫助實現(xiàn)公司長遠價值。

泰禾集團稱，綜上所述，因新冠疫情的影響，公司上半年銷售及回款受到較大沖擊，導致公司的償債能力在短時間內下降，公司債務的到期償付存在一定流動性風險。公司將綜合各方意見積極溝通債務解決方案，實現(xiàn)公司長遠價值，以最大程度保證債權人的利益。公司將根據(jù)相關工作的進展情況按規(guī)定履行信息披露義務。

上半年銷售額大幅下滑，被下調信用等級

事實上，在此前7月3日，聯(lián)合資信、東方金誠均下調了泰禾集團主體和相關債項的信用等級。

東方金誠公告稱，鑒于泰禾集團股份有限公司所發(fā)行“17泰禾MTN001”的償付存在重大不確定性、公司銷售金額大幅下降、控股股東所持公司股份被凍結比例極高等原因，決定將公司主體信用等級由AA-下調至BB，評級展望為負面;將“16泰禾02”、“16泰禾03”的債項信用等級由AA-下調至BB。

聯(lián)合資信公告稱，將泰禾集團股份有限公司主體長期信用等級由AA-下調至BB，將“17泰禾MTN001”、“、17泰禾MTN002”的信用等級由AA-下調至BB，評級展望為負面。

事實上，早前大華會計師事務所(特殊普通合伙)對泰禾集團出具的2019年度審計報告為帶持續(xù)經(jīng)營相關的重大不確定性段落的無保留審計意見。

具體來說，截至審計報告披露日，公司存在大額已到期未歸還借款(金額為235.58億元，尚未支付的罰息為6.40億元)，并且公司因子公司未履行還款義務而被列為被執(zhí)行人，可能導致對持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮的事項或情況存在重大不確定性。

此外，泰禾集團2020年上半年銷售額大幅下滑。根據(jù)克而瑞研究中心披露，2020年上半年泰禾集團全口徑銷售額254.10億元，同比下降44.36%，權益口徑銷售額193.60億元，同比下降48.22%。

聯(lián)合資信表示，泰禾集團2020年到期債券規(guī)模大且財務負擔重，面臨很大的兌付壓力。公司2020年到期及回售債券合計為89億元，公司到期債券規(guī)模大，截至2020年3月底，公司貨幣資金55.53億元，較2019年底下降58.60%，資金鏈緊張。

除此之外，泰禾控股股東所持有泰禾集團的股份也全部被凍結。根據(jù)披露，截至2020年7月2日,泰禾集團控股股東泰禾投資集團有限公司及其一致行動人所持公司股份累計被凍結1560310982 股，占其所持股份比例為100.00%，占泰禾集團總股本比例為62.69%。

引入戰(zhàn)投一波三折，仍無實質進展

泰禾集團引入戰(zhàn)略投資者，也是一波三折，道阻且長。

5月中旬，有消息稱，泰禾引戰(zhàn)圈定福建國企建發(fā)、國貿，重點洽談控制權。

然而，5月28日，廈門國貿(600755,股吧)明確表示，廈門國貿發(fā)展公司沒有接盤泰禾集團的計劃;6月4日，建發(fā)股份(600153,股吧)也稱，“公司沒有接盤泰禾集團的計劃。”

一位知情人士告訴21 世紀經(jīng)濟報道記者，廈門國貿確實和泰禾集團洽談過，最終沒有談妥，具體原因尚不清楚。

在公告中，泰禾集團表示，截止目前，本次引入戰(zhàn)略投資者尚處于籌劃階段，各方尚未簽署相關股權轉讓協(xié)議或合作框架協(xié)議，能否簽署尚存在不確定性。公司不存在其他應披露而未披露的事項。