降低夾層貸款借款人的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資通常包括的不僅僅是普通的抵押貸款。借款人通常通過(guò)單獨(dú)的夾層貸款獲得額外資金，該貸款由擁有抵押房地產(chǎn)的實(shí)體的所有權(quán)權(quán)益抵押擔(dān)保。由于這些所有權(quán)權(quán)益不是房地產(chǎn)，貸方的權(quán)利受統(tǒng)一商法典而非房地產(chǎn)法管轄。UCC 表示，如果夾層貸款違約，貸方可以相對(duì)快速、輕松地取消抵押品贖回權(quán)——至少與包括紐約在內(nèi)的許多州的抵押止贖相比。這是因?yàn)?，與紐約抵押止贖不同，UCC 止贖不需要貸方上法庭。

快速和簡(jiǎn)化的夾層貸款止贖非常適合夾層貸方。但是，它們使夾層借款人面臨很快失去股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，以至于他們不可能有足夠的時(shí)間尋找新的投資者、新的貸方或其他方式來(lái)調(diào)整項(xiàng)目資本并節(jié)省投資。即使夾層貸款人慷慨地提前 60 天通知借款人止贖拍賣，借款人仍然可能沒有足夠的時(shí)間。

在大流行期間，對(duì)于一些夾層借款人來(lái)說(shuō)，所有這一切都變得非常清楚而痛苦。激進(jìn)或不耐煩的貸方在相對(duì)較少通知的情況下持有 UCC 止贖銷售。這些銷售抹去了數(shù)億美元的股權(quán)價(jià)值，或者至少是大流行之前存在的股權(quán)價(jià)值。在某些情況下，法院會(huì)進(jìn)行干預(yù)以減緩這一過(guò)程，但這對(duì)未來(lái)的夾層借款人來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)很大的安慰來(lái)源。

也許當(dāng)夾層借款人協(xié)商新的夾層貸款時(shí)，他們不應(yīng)該接受 UCC 提供給貸方的“標(biāo)準(zhǔn)”權(quán)利和補(bǔ)救措施，或者通常出現(xiàn)在夾層貸款的標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)押協(xié)議中。也許借款人應(yīng)該拒絕接受可能以令人眼花繚亂的速度發(fā)生的夾層貸款止贖風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，夾層貸方認(rèn)為整個(gè) UCC 止贖過(guò)程是完全令人滿意的、標(biāo)準(zhǔn)的、一成不變的。“每個(gè)人都這樣做”，并且一直如此。貸方將提供一系列可預(yù)測(cè)的反對(duì)任何更改的論據(jù)。借款人是否可以要求改進(jìn)在很大程度上取決于市場(chǎng)狀況和借款人交易的意愿。如果多個(gè)夾層貸款人競(jìng)爭(zhēng)提供經(jīng)濟(jì)上有吸引力的夾層貸款，那么他們可能會(huì)決定他們可以滿足借款人對(duì)夾層貸款止贖過(guò)程的擔(dān)憂。

如果借款人有足夠的影響力來(lái)開啟這個(gè)對(duì)話，它應(yīng)該首先要求安慰，??UCC 止贖拍賣不會(huì)發(fā)生得如此之快，以至于借款人沒有希望采取任何措施來(lái)挽救其頭寸。UCC 和大多數(shù)質(zhì)押協(xié)議規(guī)定，夾層貸方只需要在任何止贖出售前提前 10 天通知借款人。當(dāng)然，借款人沒有足夠的時(shí)間來(lái)尋找新資金來(lái)償還夾層貸款并避免出售。

實(shí)際上，夾層貸方通常會(huì)在止贖出售前提前 30 至 45 天發(fā)出通知。那時(shí)間也確實(shí)不夠。

也許借款人應(yīng)該堅(jiān)持收到 120 天的出售通知，以盡量給他們足夠的時(shí)間來(lái)節(jié)省他們的投資。貸方可以合理地附上以現(xiàn)金支付的價(jià)格標(biāo)簽，作為任何此類延期的條件。

借款人可能還會(huì)考慮 U