降低夾層貸款借款人的風險

房地產(chǎn)融資通常包括的不僅僅是普通的抵押貸款。借款人通常通過單獨的夾層貸款獲得額外資金，該貸款由擁有抵押房地產(chǎn)的實體的所有權(quán)權(quán)益抵押擔保。由于這些所有權(quán)權(quán)益不是房地產(chǎn)，貸方的權(quán)利受統(tǒng)一商法典而非房地產(chǎn)法管轄。UCC 表示，如果夾層貸款違約，貸方可以相對快速、輕松地取消抵押品贖回權(quán)——至少與包括紐約在內(nèi)的許多州的抵押止贖相比。這是因為，與紐約抵押止贖不同，UCC 止贖不需要貸方上法庭。

快速和簡化的夾層貸款止贖非常適合夾層貸方。但是，它們使夾層借款人面臨很快失去股權(quán)的風險，以至于他們不可能有足夠的時間尋找新的投資者、新的貸方或其他方式來調(diào)整項目資本并節(jié)省投資。即使夾層貸款人慷慨地提前 60 天通知借款人止贖拍賣，借款人仍然可能沒有足夠的時間。

在大流行期間，對于一些夾層借款人來說，所有這一切都變得非常清楚而痛苦。激進或不耐煩的貸方在相對較少通知的情況下持有 UCC 止贖銷售。這些銷售抹去了數(shù)億美元的股權(quán)價值，或者至少是大流行之前存在的股權(quán)價值。在某些情況下，法院會進行干預以減緩這一過程，但這對未來的夾層借款人來說并不是一個很大的安慰來源。

也許當夾層借款人協(xié)商新的夾層貸款時，他們不應該接受 UCC 提供給貸方的“標準”權(quán)利和補救措施，或者通常出現(xiàn)在夾層貸款的標準質(zhì)押協(xié)議中。也許借款人應該拒絕接受可能以令人眼花繚亂的速度發(fā)生的夾層貸款止贖風險。

當然，夾層貸方認為整個 UCC 止贖過程是完全令人滿意的、標準的、一成不變的。“每個人都這樣做”，并且一直如此。貸方將提供一系列可預測的反對任何更改的論據(jù)。借款人是否可以要求改進在很大程度上取決于市場狀況和借款人交易的意愿。如果多個夾層貸款人競爭提供經(jīng)濟上有吸引力的夾層貸款，那么他們可能會決定他們可以滿足借款人對夾層貸款止贖過程的擔憂。

如果借款人有足夠的影響力來開啟這個對話，它應該首先要求安慰，??UCC 止贖拍賣不會發(fā)生得如此之快，以至于借款人沒有希望采取任何措施來挽救其頭寸。UCC 和大多數(shù)質(zhì)押協(xié)議規(guī)定，夾層貸方只需要在任何止贖出售前提前 10 天通知借款人。當然，借款人沒有足夠的時間來尋找新資金來償還夾層貸款并避免出售。

實際上，夾層貸方通常會在止贖出售前提前 30 至 45 天發(fā)出通知。那時間也確實不夠。

也許借款人應該堅持收到 120 天的出售通知，以盡量給他們足夠的時間來節(jié)省他們的投資。貸方可以合理地附上以現(xiàn)金支付的價格標簽，作為任何此類延期的條件。

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