2016-2022 All Rights Reserved.平安財(cái)經(jīng)網(wǎng).復(fù)制必究 聯(lián)系QQ280 715 8082 備案號(hào):閩ICP備19027007號(hào)-6
本站除標(biāo)明“本站原創(chuàng)”外所有信息均轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng) 版權(quán)歸原作者所有。
最近的新聞報(bào)道突顯了即使擁有一個(gè)知名且成功的開(kāi)發(fā)商,業(yè)主也可能會(huì)合資。
在典型的合資企業(yè)中,業(yè)主和開(kāi)發(fā)商會(huì)合作創(chuàng)建一家有限責(zé)任公司來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。財(cái)產(chǎn)所有人向合資公司出資。開(kāi)發(fā)人員會(huì)貢獻(xiàn)自己的專業(yè)知識(shí),甚至可能會(huì)花一些錢。開(kāi)發(fā)商走出去,為該項(xiàng)目找到抵押貸款,然后合資企業(yè)將其所有財(cái)產(chǎn)(包括土地在內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目)作為抵押。由于開(kāi)發(fā)人員無(wú)需支付任何購(gòu)置成本,因此更容易找到融資。對(duì)于開(kāi)發(fā)人員來(lái)說(shuō),項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況可能看起來(lái)更好。
如果項(xiàng)目進(jìn)展順利,那么業(yè)主可能比直接出售土地所賺的錢更多。但是,如果項(xiàng)目進(jìn)展不順利,貸方通常會(huì)取消抵押品贖回權(quán),而合資企業(yè)將失去其所擁有的一切,包括該項(xiàng)目。這意味著業(yè)主將不再擁有自己的土地(因?yàn)闃I(yè)主將它移交給合資公司),沒(méi)有在出售其銀行任何錢,在一家合資企業(yè),只是失去了一切毫無(wú)價(jià)值的興趣結(jié)束它的資產(chǎn)。這不是一個(gè)很好的結(jié)果。
據(jù)媒體報(bào)道,大理石學(xué)院教堂顯然與紐約市著名開(kāi)發(fā)商Ziel Feldman達(dá)成了這樣的交易,該公司多年來(lái)非常成功,多年來(lái)一直非常成功。ZielFeldman的項(xiàng)目最近遭受了一些壓力。
教堂在其禮拜堂旁擁有財(cái)產(chǎn),并希望看到其發(fā)展。教會(huì)沒(méi)有出售它或?qū)⑵涑鲎饨o地面,而是與費(fèi)爾德曼(Feldman)建立了合資企業(yè)。該合資企業(yè)直接或間接從一家名為Vanbarton Group的私人貸方借來(lái)的。該項(xiàng)目陷入困境。媒體報(bào)道稱,范巴頓正準(zhǔn)備進(jìn)行止贖拍賣,這將消滅合資企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的全部利益,包括教堂對(duì)該項(xiàng)目的利益。在撰寫本文時(shí),尚不清楚那筆交易是否真的發(fā)生了,但是整個(gè)圖片顯示了合資企業(yè)可能會(huì)出錯(cuò)。
對(duì)于不從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司-特別是教堂和其他擁有過(guò)多土地的非營(yíng)利組織-合資企業(yè)可能非常誘人。但是,大理石大學(xué)教堂的故事提醒我們,合資企業(yè)可能會(huì)冒一些這類參與者不應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
如果他們想?yún)⒓右粋€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,他們有幾種通常比合資企業(yè)更好的選擇。
最簡(jiǎn)單,最簡(jiǎn)單的方法就是直接出售他們的土地。這帶來(lái)了出售太便宜或賣給無(wú)法關(guān)閉并提起訴訟的人的風(fēng)險(xiǎn)。但是一旦關(guān)閉,就完成了。
作為更復(fù)雜,問(wèn)題更豐富的選擇,土地所有者可以與開(kāi)發(fā)商達(dá)成長(zhǎng)期地面租賃,該開(kāi)發(fā)商找到了貨幣合作伙伴,并獲得了僅以開(kāi)發(fā)商的租賃權(quán)益作為抵押的建筑貸款(而非抵押權(quán))。土地所有者作為房東的利益),然后搭起建筑物。這種結(jié)構(gòu)迫使土地所有者在租賃期間可能會(huì)堅(jiān)持下去,但是租金流的價(jià)值通常會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)開(kāi)發(fā)商在直接出售中所支付的購(gòu)買價(jià)格。如果出現(xiàn)問(wèn)題,可能會(huì)提起訴訟,但土地所有者失去財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)保持
2016-2022 All Rights Reserved.平安財(cái)經(jīng)網(wǎng).復(fù)制必究 聯(lián)系QQ280 715 8082 備案號(hào):閩ICP備19027007號(hào)-6
本站除標(biāo)明“本站原創(chuàng)”外所有信息均轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng) 版權(quán)歸原作者所有。