賺錢和出租率術(shù)語的意義

商業(yè)房東通常以每平方英尺(PSF)的三倍凈值(NNN)或總租金率(GROSS)來表示其房地產(chǎn)租金。有什么區(qū)別?如何輕松評估這兩個選項之間的差異?

如果您正在閱讀本手冊，則可能是在租用或希望為您的企業(yè)租用商業(yè)空間。假設(shè)您要簽署新的租約并將搜索范圍縮小到兩個位置。業(yè)主A的要價為每平方英尺15.00美元NNN，業(yè)主B的要價為每平方英尺20.00美元。所有其他條件都相同(位置，搬遷成本，裝修等)，NNN和GROSS租金有什么區(qū)別，當(dāng)房東報價不同的租金結(jié)構(gòu)時，您如何比較這兩個房產(chǎn)?

首先，讓我們討論什么是純?nèi)W(wǎng)租約(NNN)以及通常如何定義它。簡而言之，NNN的租金分為三個部分：租金加上“網(wǎng)”，公共區(qū)域維護，保險和房地產(chǎn)稅。NNN租賃結(jié)構(gòu)將房東的公共區(qū)域維護(CAM)，保險(INS)和房地產(chǎn)稅(TAX)直接轉(zhuǎn)移給租戶。因此，房東將提供維護并將其退還給承租人，或者將要求承租人自行執(zhí)行維護并直接承擔(dān)CAM的費用。無論哪種方式，都將要求租戶支付RENT + CAM + INS + TAX =總租金。在這種情況下，向房東詢問其歷史或估計的CAM費用。房地產(chǎn)稅是公共記錄，通常可以在市政評估者的門戶網(wǎng)站上進行確認(rèn)。

讓我們使用以下假設(shè)：房東提供維護，并通知您CAM = $ 4.50 PSF，INS = $ 0.50和TAX = $ 2.50 PSF。因此，選項A的總租金義務(wù)為$ 15.00 + $ 4.50 + $ 0.50 + $ 2.50 = $ 22.50 GSF。

選擇B，房東提供的租金為每平方英尺GSF 20.00美元，與選擇A相比如何?總租金率與NNN率的不同之處在于，總租金率已包含在基本租金數(shù)字中的CAM，INS和TAX 。選項B的房東估計CAM為$ 4.00，INS為$ 0.50，TAX為$ 1.50 PSF。為什么這很重要?為了比較根據(jù)不同租金基準(zhǔn)報價的租賃，租戶需要采用“逐個交易”的方法來評估哪種交易在經(jīng)濟上更好。在這種情況下，選項B為$ 20.00-$ 4.00-$ 0.50-$ 1.50 = $ 14.00 NNN PSF。

困惑于哪種選擇更經(jīng)濟?

從表面上看，選項B似乎更昂貴，對嗎?選項B顯然比選項A多了$ 5.00 PSF。但是，當(dāng)您“綜合”選項A的NNN租賃組件(RENT + CAM + INS + TAX)時，很明顯，選項B的成本實際上比每PSF低$ 2.50。

那么，你從這里去哪里呢?考慮以下三個有用的技巧：

1.如果您仍然偏愛選項A，但不確定價格是否合理，請與房東A協(xié)商，并隨時分享選項B中的數(shù)字。他們的數(shù)字中可能有足夠的空間來匹配或匹配更好地?fù)魯×诉x項B的全價。

2.經(jīng)驗豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以幫助您進行談判，并幫助您找到最適合您的價格的最佳房地產(chǎn)。

3.強烈建議與經(jīng)驗豐富，聲譽卓著的房東開展業(yè)務(wù)。

最后，在評估NNN與GROSS租約時，還需要考慮其他一些因素。向房東或您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問這個至關(guān)重要的問題：誰負(fù)責(zé)進入建筑物