您的信用承租人可以成為您的主要風(fēng)險(xiǎn)嗎

商業(yè)房地產(chǎn)投資者通常采用一種策略，通過(guò)將全部或很大一部分空間出租給強(qiáng)大的信貸租戶來(lái)降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。通常，該策略有助于為投資者提供可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流和更高的房地產(chǎn)價(jià)值。在某些資產(chǎn)中，該信貸承租人可以成為其他財(cái)產(chǎn)承租人和公眾對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生興趣的驅(qū)動(dòng)力。

然而，在整個(gè)正常業(yè)務(wù)過(guò)程中，尤其是在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)瞬息萬(wàn)變的情況下，即使對(duì)承租人的信用狀況或策略略有偏離，也會(huì)大大改變這一投資論點(diǎn)。因此，在任何投資周期中，尤其是在當(dāng)前這種由大流行引起的氣候中，房地產(chǎn)投資者必須準(zhǔn)備好回答以下重要問(wèn)題：

•最大的資產(chǎn)-強(qiáng)大的信貸租戶-是否會(huì)成為主要風(fēng)險(xiǎn)?

•您可以防范風(fēng)險(xiǎn)嗎?

•如果發(fā)生轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)怎么辦?

信貸承租人：資產(chǎn)還是風(fēng)險(xiǎn)?

增加資產(chǎn)價(jià)值和吸引力的信貸承租人可能會(huì)成為主要風(fēng)險(xiǎn)?？赡馨l(fā)生的原因包括：

•以行業(yè)為中心的變化：行業(yè)在外部力量的推動(dòng)下不斷發(fā)展和變化。例如，大流行摧毀了某些行業(yè)，例如旅游，健身和電影/娛樂(lè)體驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)損失可能顯而易見(jiàn)，或者我們可能正在等待另一只鞋掉下來(lái)。從財(cái)務(wù)或運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，行業(yè)的持續(xù)發(fā)展也可能對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重大的財(cái)務(wù)或運(yùn)營(yíng)影響。

•以公司為中心的變更：公司可能經(jīng)歷的變更類型是無(wú)止境的。進(jìn)行積極的擴(kuò)張努力可能會(huì)大量消耗資本。公司可能會(huì)合并，被收購(gòu)或注入改變其財(cái)務(wù)狀況的債務(wù)。此外，可能存在其他的和新的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這些壓力會(huì)觸發(fā)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題并產(chǎn)生財(cái)務(wù)影響。

•租賃條款：所有者不能將任何事情視為理所當(dāng)然，包括預(yù)期的續(xù)租確定性。如今，租戶有更多機(jī)會(huì)搬遷工廠并降低占用成本。如果續(xù)租率下降，并迫使租金降低，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可能很大。

•法律上的挑戰(zhàn)：在大流行開(kāi)始時(shí)，較大的信貸租戶采取的立場(chǎng)是，州和市政府關(guān)閉會(huì)使其有權(quán)獲得租金減免。即使這些租戶職位中的大多數(shù)都不成立，但揮之不去的威脅仍可能造成財(cái)務(wù)不確定性，并給房東帶來(lái)巨大壓力。

投資前防范風(fēng)險(xiǎn)

投資者霍華德·馬克斯(Howard Marks)在他的《最重要的事情》一書中寫道：“投資成功不是來(lái)自“買好東西”，而是來(lái)自“買好東西”。家庭作業(yè)。從來(lái)沒(méi)有像今天這樣真實(shí)。能夠“把它放在抽屜里忘了它”的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

幾年前，我的公司收購(gòu)了一個(gè)133,000平方英尺的社區(qū)中心，該中心由一家國(guó)家書店固定。盡管零售商擁有良好的整體信譽(yù)，但當(dāng)?shù)厣痰甑谋憩F(xiàn)不佳。在進(jìn)行預(yù)先的盡職調(diào)查，相應(yīng)的承銷和建立強(qiáng)大的資本儲(chǔ)備以支付釋放和租用場(chǎng)地的過(guò)程中，我們保護(hù)了我們自己和