十億美元大型項(xiàng)目背后的想法

在大多數(shù)特大城市，可開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)變得稀缺，迫使開(kāi)發(fā)商重新考慮更復(fù)雜的位置。 一些公司看到后工業(yè)景觀(guān)的潛力，如水管、廢棄地點(diǎn)或鐵路場(chǎng)，這些都是或可以很容易地與城市的基礎(chǔ)設(shè)施連接良好。 然而，開(kāi)發(fā)這些網(wǎng)站需要仔細(xì)的規(guī)劃、遠(yuǎn)見(jiàn)和思考。 盡管這個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，包括多年的等待批準(zhǔn)，大規(guī)模的混合使用開(kāi)發(fā)仍然是非常令人垂涎的，因?yàn)樗鼈優(yōu)殚_(kāi)發(fā)人員提供了一個(gè)很好的多樣化機(jī)會(huì)。

唐納德·克林頓(Donald Clinton)是建筑和城市設(shè)計(jì)公司庫(kù)珀·羅伯遜(Cooper Robertson)的合伙人，曾領(lǐng)導(dǎo)過(guò)各種大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體規(guī)劃工作，其中包括最受人關(guān)注的曼哈頓項(xiàng)目之一——哈德遜·雅茲(Hudson Yards)，以及新澤西州的里弗頓(Riverton)和加拿大的新M市。 克林頓在接受商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行官的采訪(fǎng)時(shí)，揭示了大型項(xiàng)目和可持續(xù)城市增長(zhǎng)背后的概念和工作流程。

巨大發(fā)展背后的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素是什么？

克林頓：當(dāng)今大規(guī)模開(kāi)發(fā)背后的主要驅(qū)動(dòng)因素之一是對(duì)擴(kuò)大混合使用概念的興趣。 開(kāi)發(fā)人員從經(jīng)濟(jì)生存能力和營(yíng)造環(huán)境的角度真正看到混合使用區(qū)的好處，在這種情況下，各種用途可以共同作用，并提高項(xiàng)目作為目的地的吸引力和成功。

例如，住宅和商業(yè)辦公室的使用將帶來(lái)最多的收入，但零售是一個(gè)關(guān)鍵的制作設(shè)備。 它可以激活公共空間，使開(kāi)發(fā)對(duì)各種各樣的用戶(hù)有吸引力-居住或工作在附近的人和那些否則可能不光顧該地區(qū)的人。 從城市設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商或業(yè)主/經(jīng)營(yíng)者的角度來(lái)看，對(duì)任何社區(qū)來(lái)說(shuō)，在街道一級(jí)都有這些生活跡象是非常重要的，這是特殊和開(kāi)放空間的重要組合。 如果你試圖吸引一個(gè)尋找辦公空間和競(jìng)爭(zhēng)人才的房客，你會(huì)希望你的發(fā)展以盡可能多的方式吸引人。

繼續(xù)努力：接受挑戰(zhàn)：建設(shè)可持續(xù)未來(lái)

您可以在一棟建筑中使用這種混合使用-曼哈頓時(shí)代華納中心是一個(gè)很好的例子，一個(gè)非常復(fù)雜的混合使用程序在一個(gè)結(jié)構(gòu)。 但是，隨著更多的開(kāi)發(fā)人員探索主開(kāi)發(fā)人員的角色，并推動(dòng)混合使用模式，旨在繪制每個(gè)部門(mén)的最佳，您需要規(guī)模的概念才能發(fā)揮作用。 紐約的哈德遜雅茲，庫(kù)珀·羅伯遜在那里制定了最初的總體計(jì)劃，就是一個(gè)很好的例子。

巨型綜合體能成為一個(gè)真正的社區(qū)嗎？ 如果是的話(huà)，是什么使它們可行和宜居？

克林頓：巨大的復(fù)雜和大規(guī)模的發(fā)展可以是非常成功的真正的社區(qū)，但他們需要解決某些關(guān)鍵的考慮，以成為可行和宜居。 在城市環(huán)境中，最重要的問(wèn)題之一是：發(fā)展如何與周邊城市聯(lián)系起來(lái)，并融入周邊城市？

這可能是一個(gè)非常字面的問(wèn)題。 當(dāng)我們?yōu)槁D下城的電池公園城市制定框架計(jì)劃時(shí)，我們的核心想法是創(chuàng)建一個(gè)街道網(wǎng)格，盡可能直接連接到曼哈頓。 這對(duì)于建立連續(xù)性和創(chuàng)造一種感覺(jué)像是城市經(jīng)驗(yàn)自然延伸的環(huán)境至關(guān)重要。

庫(kù)珀·羅伯遜在我們的M市總體規(guī)劃中也使用了同樣的方法，M市是安大略省米西索加的一個(gè)新的16英畝的地區(qū)，就在多倫多郊外。 這些街區(qū)的規(guī)模及其與現(xiàn)有的南部鄰里的一致，創(chuàng)造了這一至關(guān)重要的連續(xù)性水平。 我們還將零售用途放在米西索加市中心的邊界附近，這有助于將這個(gè)新區(qū)與城市聯(lián)系起來(lái)。

如果你重新開(kāi)發(fā)一個(gè)以前的工業(yè)濱水區(qū)，回到城市的聯(lián)系就特別重要。 在整個(gè)北美有這么多這樣的地點(diǎn)，其中許多是無(wú)法進(jìn)入和切斷與周?chē)鞘小?為了重新激活這些站點(diǎn)作為社區(qū)，恢復(fù)這些連接到公共接入和街道網(wǎng)格是至關(guān)重要的。

事實(shí)上，城市通常會(huì)授權(quán)這些連接從海濱到城市街道網(wǎng)格。 當(dāng)我們?cè)谫M(fèi)城制定中央特拉華州總體規(guī)劃時(shí)，一個(gè)關(guān)鍵的原則和指令是在這片12英里長(zhǎng)的土地上，定期從現(xiàn)有的社區(qū)到河畔建立聯(lián)系，這為更成功的發(fā)展打開(kāi)了大門(mén)。

在設(shè)計(jì)大開(kāi)發(fā)時(shí)，是什么塑造了你的愿景？

克林頓：市場(chǎng)狀況總是一個(gè)主要的催化劑。 哈德森·雅茲是一個(gè)很好的案例研究。 它的靈感來(lái)自于人們認(rèn)識(shí)到曼哈頓中城已經(jīng)沒(méi)有大型的A級(jí)辦公開(kāi)發(fā)站點(diǎn)。 為了使紐約保持競(jìng)爭(zhēng)力，并作為一個(gè)區(qū)域和國(guó)家辦事處市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)，這些地點(diǎn)是必要的。 城市官員意識(shí)到他們可以開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)西區(qū)，這可以以一種非常重要的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，這也使城市中一個(gè)利用率極低的部分更具吸引力。

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同樣，在拉斯維加斯——一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的市場(chǎng)——我們與米高梅度假村國(guó)際集團(tuán)(MGM ResortsInternational)在拉斯維加斯公園合作，這是一個(gè)街景項(xiàng)目，旨在吸引人們進(jìn)入并創(chuàng)造一種新的目的地和體驗(yàn)，可以脫穎而出。 我們最初的計(jì)劃只是為了一個(gè)小的剩余包裹，留在紐約-紐約和蒙特卡洛度假村之間的公園里。 隨著項(xiàng)目演變成一個(gè)更大的公園和總體規(guī)劃，米高梅意識(shí)到它可以建造一個(gè)競(jìng)技場(chǎng)來(lái)錨定新的行人環(huán)境。 當(dāng)T-Mobile競(jìng)技場(chǎng)開(kāi)放時(shí)，它立即取得了成功.. 因此，紐約-紐約和蒙特卡洛重新定位了他們的財(cái)產(chǎn)，所以他們直接打開(kāi)了公園。

告訴我們大型項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。

克林頓：一個(gè)挑戰(zhàn)是在高密度下建造的壓力，很多開(kāi)發(fā)者都面臨這種壓力。 為了可行，項(xiàng)目需要混合使用，這反過(guò)來(lái)需要一個(gè)更復(fù)雜的開(kāi)發(fā)人員或開(kāi)發(fā)人員聯(lián)盟才能成功實(shí)現(xiàn)。 哈德遜海峽或埃塞克斯海峽不是一個(gè)簡(jiǎn)單的模型。 我們現(xiàn)在看到的一個(gè)趨勢(shì)是聯(lián)盟——一個(gè)由兩個(gè)、三個(gè)或四個(gè)開(kāi)發(fā)人員組成的小組，他們合作開(kāi)發(fā)一個(gè)提案，然后作為一個(gè)合作的項(xiàng)目來(lái)構(gòu)建和運(yùn)行。 許多城市正在鼓勵(lì)這種努力。 我們已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了一些項(xiàng)目，在這些項(xiàng)目中，公共機(jī)構(gòu)幾乎充當(dāng)“婚姻中介”，為大規(guī)模發(fā)展制定一個(gè)框架，然后向開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)開(kāi)放。

紐約等城市面臨的另一個(gè)相關(guān)挑戰(zhàn)是，大規(guī)模發(fā)展可以帶來(lái)非常高的基礎(chǔ)設(shè)施成本。 想想HudsonYards，在那里，項(xiàng)目組不得不在一個(gè)活躍的鐵路堆場(chǎng)上建造一個(gè)平臺(tái)。 為了建立在這樣的網(wǎng)站上，使它在經(jīng)濟(jì)上可行，你需要建立在一個(gè)非常大的規(guī)模和非常高的密度。 紐約現(xiàn)在面臨著類(lèi)似的挑戰(zhàn)，皇后區(qū)的SunnysideYard，這是另一個(gè)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這是非常具有挑戰(zhàn)性的，因?yàn)樾枰阼F路結(jié)構(gòu)上創(chuàng)建一個(gè)平臺(tái)。

庫(kù)珀·羅伯遜的投資組合包括全國(guó)各地的項(xiàng)目。 各種景觀(guān)如何影響設(shè)計(jì)？

克林頓：我們的第一本能是仔細(xì)觀(guān)察已經(jīng)存在的東西。 一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的特征是我們?cè)谟?jì)劃一個(gè)新的發(fā)展時(shí)總是努力去理解的。 一個(gè)地區(qū)的社區(qū)，它的景觀(guān)，它的建筑的材料質(zhì)量和特征都是重要的因素，反映了一個(gè)新的大型項(xiàng)目是否會(huì)覺(jué)得適合它的環(huán)境，并與它的市場(chǎng)產(chǎn)生共鳴。

我們?cè)诜鹆_里達(dá)做了很多大型項(xiàng)目，比如慶祝和水彩畫(huà)。 我們捫心自問(wèn)，“一個(gè)偉大的沿海發(fā)展的特點(diǎn)是什么？ 建筑詞匯是什么？ 空地是什么樣子的？

它還有助于學(xué)習(xí)在全國(guó)各地市場(chǎng)發(fā)生的事情，并提煉成功的成分。 我們可以給我們的客戶(hù)帶來(lái)很多經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的深度，但我們也與客戶(hù)和其他關(guān)鍵顧問(wèn)進(jìn)行了為期一周的跨國(guó)旅行，看看類(lèi)似的混合用途開(kāi)發(fā)或城市和城鎮(zhèn)，提供了一個(gè)成功的模式。 當(dāng)你在全國(guó)范圍內(nèi)工作時(shí)，真正重要的是要看到什么在整個(gè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為結(jié)果。

你在哪里看到新的大規(guī)模開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)？

克林頓：我們看到全國(guó)各地的鐵路場(chǎng)和水管為大規(guī)模、混合使用項(xiàng)目提供了巨大的機(jī)會(huì)。 機(jī)構(gòu)場(chǎng)所或校園的重新開(kāi)發(fā)也正在成為一種有希望的新趨勢(shì)，人們對(duì)迎合各種生活方式和體驗(yàn)的不同類(lèi)型的大開(kāi)發(fā)感興趣-從傳統(tǒng)的城市到傳統(tǒng)小鎮(zhèn)的擴(kuò)展愿景，到更多的戶(hù)外和以?shī)蕵?lè)為導(dǎo)向的大項(xiàng)目。

寬松的城市更新網(wǎng)站是另一個(gè)令人興奮的機(jī)會(huì)。 許多較小的城市有很大的、利用不足的空間，幾十年前就被清除了，因?yàn)槿藗兤诖鴱奈窗l(fā)生過(guò)的發(fā)展。 隨著人口和人口的變化，更多的人進(jìn)入這些二線(xiàn)或三線(xiàn)城市地區(qū)，將有新的市場(chǎng)需求，以創(chuàng)造性的方式開(kāi)發(fā)這些網(wǎng)站。 這是一個(gè)令人興奮的機(jī)會(huì)，將新的、高質(zhì)量的住房與商業(yè)、文化和零售用途結(jié)合起來(lái)，這將刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和公民生活。