波士頓耗資10億美元的布爾芬奇十字路口背后的故事

波士頓的增長促使投資者關(guān)注復(fù)雜的混合用途項目，這些項目將為明天的城市服務(wù)。 這意味著以過境為導(dǎo)向、相互聯(lián)系和包容的社區(qū)。 其中一個項目是Bulfinch Crossing，$15億，六棟建筑，正在取代政府中心車庫，這是國家房地產(chǎn)顧問公司和HYM投資集團(tuán)合作的產(chǎn)物。 HYM投資集團(tuán)的創(chuàng)始合伙人兼董事總經(jīng)理托馬斯·奧布賴恩(Thomas O‘Brien)與商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行總裁談了波士頓的發(fā)展和轉(zhuǎn)型。

CPE：你參與了幾個引人注目的發(fā)展，這必然會改變波士頓的面貌。 你認(rèn)為明天的社區(qū)會是什么樣子？ 開發(fā)者接下來會關(guān)注什么？

托馬斯·奧布賴恩：開發(fā)商在波士頓將重點關(guān)注的最重要的事情是繼續(xù)需要在整個城市增加住宅單元。 波士頓經(jīng)歷的就業(yè)增長和持續(xù)的人口增長對波士頓來說都是好事，但副作用是住房成本大幅上升。 這既為我們創(chuàng)造了發(fā)展新住房的需要，也為我們創(chuàng)造了機會。

我們在思考未來社區(qū)時面臨的最大問題與基礎(chǔ)設(shè)施和大型交通項目的發(fā)展有關(guān)。 我們經(jīng)歷了20世紀(jì)70年代、80年代，然后進(jìn)入90年代，當(dāng)時有大量的公共資金投資于主要的交通項目：紅、橙、銀線的改進(jìn)以及大挖掘項目，以創(chuàng)建新的中央動脈。 所有這些都是數(shù)百萬美元的重大項目。 為了創(chuàng)造未來的成功社區(qū)，需要發(fā)展下一代基礎(chǔ)設(shè)施，這與發(fā)展更多的住房和混合使用的城市項目齊頭并進(jìn)。

CPE：你能告訴我們有關(guān)Bulfinch交叉項目的情況嗎？ 關(guān)于這個開發(fā)的最新更新是什么？

奧布賴恩：布爾芬克交叉標(biāo)志著波士頓的一個新時代。 對于這個項目，我們正在利用1960年代城市更新時期的舊的、未充分利用的野蠻結(jié)構(gòu)-政府中心車庫，并將其重新改造為一個充滿活力的發(fā)展的一部分，它體現(xiàn)了我們在未來社區(qū)中想要的東西：面向交通、混合使用和高度連接-這是社區(qū)所有成員的目的地。

第一座建筑是一座住宅塔，在啟用階段已經(jīng)開始施工，其中包括開始拆除和重新安裝車庫，以便使該塔能夠上升。 它將是一座480英尺高的建筑，將在2020年夏季交付480多個住宅單元。 與此同時，我們正在繼續(xù)推進(jìn)Bulfinch Crossing的下一階段工作，并正在推進(jìn)我們的計劃，在這一地點再建造五座總計2300萬平方英尺的建筑，并在50年內(nèi)首次將60%的車庫拆除到“日光”國會街。

我們已經(jīng)開始了“一個大會”(One Congress)的前期工作，它是位于Bulfinch Crossing的100萬平方英尺的塔。 這座將超過500英尺高的PelliClarkePelli塔將不僅是BulfinchCrossing的標(biāo)志性錨，而且也將是波士頓天際線的引人注目的補充。

CPE：有了這個項目，波士頓加強了一個趨勢，已經(jīng)接管了美國的主要市場-城市核心的重生，特別是在住宅方面。 你如何看待這種趨勢在波士頓展開？

奧布賴恩：我一直在看著這件事發(fā)生在我的整個生命中——在波士頓發(fā)生的事情令人驚奇。 在這個城市核心的重生過程中，城市發(fā)生了如此多的變化-以餐廳場景為例。 幾年前，波士頓的場景僅限于波士頓人去的兩三家餐館。

今天，它已經(jīng)爆炸，并推動了其他社會和娛樂選擇在劇院和音樂行業(yè)。 食物場景是BulfinchCrossing的重要組成部分，在那里，我們正在創(chuàng)造一個新的和令人興奮的氛圍，以取代一個丑陋的，笨重的車庫。 移除部分車庫將為餐廳創(chuàng)造新的戶外空間和新的行人體驗，這與我們在住宅房地產(chǎn)中看到的趨勢是一致的。

結(jié)合起來，這些空間和對城市體驗的強調(diào)使波士頓成為一個更有趣的居住地點，無論是我們談?wù)摰氖谴髮W(xué)畢業(yè)后想留在城市里的年輕人，還是想從郊區(qū)搬到一個更可步行的市中心社區(qū)的空巢老人。

對這一城市核心的重新興趣，以及由此產(chǎn)生的居住選擇，也意味著我們有義務(wù)解決交通基礎(chǔ)設(shè)施問題。 像波士頓這樣的城市需要繼續(xù)投資，關(guān)注使城市變得偉大的一切，思考是什么造就了一個好的餐廳場景，或者如何創(chuàng)造一個更可步行的城市社區(qū)。

CPE：關(guān)于大城市多家庭市場接近供過于求的問題，已經(jīng)有幾次討論。 你認(rèn)為這是真的嗎？ 這適用于波士頓嗎？

奧布萊恩：在過去的兩年里，波士頓肯定增加了很多高端租賃單位。 現(xiàn)在，這個城市正在吸收這些單位。 同時，公寓市場非常需要供應(yīng)，所以有空間增加這個數(shù)字。 當(dāng)HYM考慮到租賃單位的需求時，我們正在尋找2020年的道路，屆時我們的住宅塔將交付，目前正在進(jìn)行的一些項目已經(jīng)有幾年的歷史了。 我們對我們在市場上的地位充滿信心，因為當(dāng)時BulfinchCrossing的住宅將是波士頓最好的新建筑，我們處于一個中心和永恒的位置。

CPE：你看到不斷變化的金融環(huán)境（稅收改革、高利率等）嗎？ 作為投資者和開發(fā)商的挑戰(zhàn)？ 為什么？ 可以做些什么來避免這些變化的影響？

奧布萊恩：市場的變化絕對是一個挑戰(zhàn)。 從我們今天所處的位置來看，華盛頓更多的確定性和可預(yù)測性將減少挑戰(zhàn)。 雖然更高的利率可能即將到來，但它們?nèi)匀缓艿?，我們沒有看到在不久的將來有巨大的壓力來大幅推高利率。 由于我們預(yù)見到建設(shè)成本將繼續(xù)上升，利率不會再下降，我們正通過盡快建設(shè)來面對這些變化。

CPE：你對未來多家庭房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)測是什么？

奧布萊恩：在波士頓，我們對多家族企業(yè)的未來感到非常積極。 我市擁有行業(yè)健康未來的所有要素.. 我們有世界級的學(xué)院和大學(xué)，一個難以置信的醫(yī)療保健和醫(yī)院系統(tǒng)，以及真正強大的基礎(chǔ)就業(yè)驅(qū)動。

只要我們繼續(xù)投資于關(guān)鍵的交通、基礎(chǔ)設(shè)施需求和其他創(chuàng)造理想的城市生活體驗的因素，我們就能更好地應(yīng)對市場上的任何挑戰(zhàn)或不確定性。 波士頓應(yīng)該發(fā)現(xiàn)自己正處于世界增長的中心，因為它仍然是一個多家庭房地產(chǎn)的偉大城市-對于使這些改變游戲的項目成為現(xiàn)實的開發(fā)商和尋找現(xiàn)代、充滿活力的城市體驗的居民來說。