盡管有周期性的挑戰(zhàn) 但AEW在超過(guò)一半的房地產(chǎn)市場(chǎng)中找到了價(jià)值

盡管期望債券收益率正常化將推動(dòng)未來(lái)五年的主要房地產(chǎn)收益率，確認(rèn)當(dāng)前歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期周期階段，AEW已發(fā)現(xiàn)超過(guò)一半的市場(chǎng)評(píng)估其2019年歐洲市場(chǎng)展望報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)投資保持吸引力。

該文件還概述了盡管貿(mào)易摩擦和政治復(fù)雜性增加，但預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍在繼續(xù)，盡管速度較慢。在歐元區(qū)，未來(lái)五年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)放緩，而英國(guó)有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，假設(shè)英國(guó)脫歐條約談判取得成功。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的結(jié)果是央行正在推動(dòng)提高基準(zhǔn)利率和扭轉(zhuǎn)量化寬松政策。

在研究報(bào)告中，AEW應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)方法，比較主要房地產(chǎn)行業(yè)和歐洲地區(qū)的90個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期和所需回報(bào)率。該方法將市場(chǎng)分為三類：第一類，預(yù)期和要求收益率在大約20%的合理范圍內(nèi)的市場(chǎng)(中性); 第二，預(yù)期收益超過(guò)規(guī)定收益率的市場(chǎng)(具吸引力); 第三市場(chǎng)的預(yù)期回報(bào)不足以超過(guò)所要求的回報(bào)率(吸引力較小)。

辦事處成為最具吸引力的歐洲房地產(chǎn)行業(yè)，37個(gè)市場(chǎng)中有23個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期回報(bào)超過(guò)了所要求的回報(bào)率。與市場(chǎng)共識(shí)一致，零售業(yè)被認(rèn)為是最具挑戰(zhàn)性和最具吸引力的細(xì)分市場(chǎng)，33個(gè)市場(chǎng)中有17個(gè)市場(chǎng)在不具吸引力的范圍內(nèi)得分。20個(gè)物流中的12個(gè)處于中性或有吸引力，領(lǐng)先于零售業(yè)但落后于辦公室。

歐洲AEW首席執(zhí)行官Rob Wilkinson表示：“我們的大多數(shù)客戶都認(rèn)為，在利用過(guò)去5到10年的有利條件后，歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于后期周期階段。我們的前景為投資者提供了現(xiàn)實(shí)和相關(guān)的視角，因?yàn)樗麄冎贫宋磥?lái)的戰(zhàn)略。隨著收益率的提高，很明顯需要更仔細(xì)的選股。結(jié)合對(duì)特定市場(chǎng)的親密實(shí)地知識(shí)，仍然可以找到價(jià)值。“

AEW歐洲研究與戰(zhàn)略主管Hans Vrensen補(bǔ)充說(shuō)：“我們的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)方法使我們能夠隨著時(shí)間的推移為個(gè)人和市場(chǎng)群體提供一致的結(jié)果。我們對(duì)我們的方法進(jìn)行了回溯測(cè)試，支持歷史信號(hào)的準(zhǔn)確性，為我們當(dāng)前的結(jié)果提供了舒適感。它還使我們能夠確認(rèn)大多數(shù)市場(chǎng)參與者已經(jīng)接受的內(nèi)容：我們現(xiàn)在處于周期的后期。然而，對(duì)于處理后期周期的投資者來(lái)說(shuō)，有一個(gè)積極的信息，因?yàn)檫^(guò)去12個(gè)月的初始收益率的實(shí)際交易數(shù)據(jù)顯示出廣泛的變化。這證實(shí)了投資者仍然可以通過(guò)嚴(yán)格的股票選擇來(lái)應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)。“

AEW研究與戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)的助理Dennis Schoenmaker表示：“過(guò)剩的新空間供應(yīng)已被證明是以往周期租金增長(zhǎng)的破壞者。但是，根據(jù)目前的辦公樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)與之前的周期相比，新增供應(yīng)量有限。這次保護(hù)當(dāng)前周期免受重大下行影響的另一個(gè)緩解因素是，近年來(lái)房地產(chǎn)債務(wù)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)一直在下降。“