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都柏林的房地產(chǎn)復(fù)蘇推動(dòng)全球流動(dòng)性聯(lián)盟逐漸走向全球流動(dòng)性聯(lián)盟

2019-06-10 16:55:17 編輯: 來源:
導(dǎo)讀 自十年前金融危機(jī)爆發(fā)以來,愛爾蘭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和都柏林房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的轉(zhuǎn)變已經(jīng)推動(dòng)愛爾蘭資本上升到世界上最具流動(dòng)性的房地產(chǎn)市場的排名

自十年前金融危機(jī)爆發(fā)以來,愛爾蘭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和都柏林房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的轉(zhuǎn)變已經(jīng)推動(dòng)愛爾蘭資本上升到世界上最具流動(dòng)性的房地產(chǎn)市場的排名 - 這是投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵指標(biāo) - 根據(jù)Real Capital Analytics(RCA)的最新研究。

相比之下,倫敦市中心在2016年6月英國脫歐公投投票前夕被評為全球最具流動(dòng)性的房地產(chǎn)市場,但自去年底在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)覆蓋的155個(gè)國際市場中跌至第10位公司RCA的資本流動(dòng)性評分報(bào)告。紐約曼哈頓商業(yè)房地產(chǎn)市場是另一個(gè)真正的全球房地產(chǎn)投資目的地,它一直保持著危機(jī)后的流動(dòng)性水平,并且仍然是世界上最具流動(dòng)性的市場。

RCA的EMEA分析高級總監(jiān)Tom Leahy表示:“都柏林的房地產(chǎn)投資市場是危機(jī)后歐洲房地產(chǎn)市場周期的重大成功案例之一。在2008年之前,市場已從債務(wù)驅(qū)動(dòng)和由本地市場參與者主導(dǎo),轉(zhuǎn)變?yōu)楣J(rèn)的國際機(jī)構(gòu)投資目的地,養(yǎng)老基金和其他投資者可以放心地將其股權(quán)投資于辦公室,私人租賃住宅和其他房地產(chǎn)行業(yè)。隨著價(jià)格上漲且收益率下降,RCA的流動(dòng)性基準(zhǔn)顯示都柏林的分?jǐn)?shù)在2018年底攀升至歷史新高。但是,如果劇烈的轉(zhuǎn)變意味著流動(dòng)性顯著改善,它也使愛爾蘭資本成為最不穩(wěn)定的全球市場研究涵蓋的,覆蓋任何市場的分?jǐn)?shù)范圍最廣。如果流動(dòng)性再次以上次經(jīng)濟(jì)衰退期間的方式消失,這對投資者來說是一種風(fēng)險(xiǎn)。“

都柏林受益于全球技術(shù),媒體和電信行業(yè)的發(fā)展,并且是許多世界上最知名的科技公司的所在地:Facebook于2018年在該市的Ballsbridge區(qū)預(yù)租了超過800,000平方英尺的空間市場上有史以來最大的交易和Alphabet(谷歌)也為都柏林碼頭區(qū)的Bolands Quay網(wǎng)站的新辦公園區(qū)的發(fā)展提供了資金。

這些占用者的需求推動(dòng)了辦公空間的占用,隨后的就業(yè)熱潮也推動(dòng)了都柏林住宅市場,過去五年價(jià)格上漲了55%。這兩種趨勢在房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中都很明顯(特別是對于私人租賃部門的住宅物業(yè),其投資額比2018年的9億歐元翻了一倍多,而2017年為4億歐元)和創(chuàng)紀(jì)錄的RCA流動(dòng)性評分。

流動(dòng)性是直接房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)的關(guān)鍵決定因素,可能需要數(shù)月時(shí)間才能在最佳時(shí)間內(nèi)出售建筑物,而在交易流量枯竭的交通事故中幾乎不可能,而且很少有(如果有的話)測量參考價(jià)值下跌。但是,與房地產(chǎn)股票相比,準(zhǔn)確衡量直接房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性已經(jīng)證明對投資經(jīng)理來說是一個(gè)挑戰(zhàn),房地產(chǎn)股票在深度和流動(dòng)性的全球股票市場中不斷提供實(shí)時(shí)定價(jià)和做市。

歐盟的另類投資基金管理指令(AIFMD)更加重視捕捉流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的基準(zhǔn)指標(biāo)的必要性,該指令規(guī)定替代投資基金(如房地產(chǎn))必須提供基金流動(dòng)性的描述。

RCA的Leahy補(bǔ)充說:“這就是挑戰(zhàn):如果你無法衡量它,你就無法管理它。”

RCA的資本流動(dòng)性分?jǐn)?shù)是根據(jù)市場中獨(dú)特買家的數(shù)量和數(shù)量,以及機(jī)構(gòu)資本的百分比,市場占全球跨境資本的多少以及如何計(jì)算的很多來自世界上最大的房地產(chǎn)投資者。都柏林目前在全球最具流動(dòng)性的房地產(chǎn)市場中排名前25位。相比之下,該市在全球155個(gè)市場中排名第151位,僅次于開普敦,廣州,澳大利亞黃金海岸和密爾沃基,在金融危機(jī)的深處。

分?jǐn)?shù)顯示,一些市場比其他市場更具有內(nèi)在流動(dòng)性,甚至在2009年第一季度,在金融危機(jī)的深處,超過100個(gè)倫敦中心辦公樓被交易。這相當(dāng)于2007年第二季度交易數(shù)量的三分之一,但市場并沒有徹底停止。因此,在經(jīng)濟(jì)衰退期間提供更高流動(dòng)性的市場也提供了一個(gè)相對更安全的避風(fēng)港。


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