鞋盒公寓能否為新年的投資者帶來(lái)許多快樂(lè)的回報(bào)

十多年來(lái)，奧克蘭所謂的鞋盒公寓一直是許多房地產(chǎn)投資者的熱門選擇。

但是，由于投資者現(xiàn)在將注意力更多地集中在租金收益率和資本收益上，他們?nèi)绾委B加?

我們?cè)谖挥趭W克蘭中央商務(wù)區(qū)中心的一棟歷史悠久的建筑中，將609/105 Queen St，一間32平方米，設(shè)施齊全的單臥室公寓改造成公寓。

它于12月6日由Ray White City Apartments的Ryan Bridgman和Mitch Agnew拍賣。

布里奇曼表示，大多數(shù)表現(xiàn)出興趣的潛在買家都是投資者，盡管還有兩對(duì)年輕夫婦在CBD尋找一個(gè)自己生活的地方。

它是空置的，并以295,000美元的價(jià)格出售給投資者，Ray White City Apartments的租賃部門將租金評(píng)估為430至450美元。

如果我們將可能的租金定為每周440美元，這將使新業(yè)主的總租金收益率達(dá)到7.76%。

這與郊區(qū)傳統(tǒng)的三居室房屋相比非常有利，有興趣點(diǎn)的指示性租金收益率指標(biāo)顯示在奧克蘭市場(chǎng)低端購(gòu)買的三居室房屋將提供3.9%至4.9%的總租金收益率，具體取決于他們的位置。

即使在全國(guó)其他地區(qū)，三居室房屋的租金收益率仍然是這個(gè)國(guó)家的主要出租房產(chǎn)，僅高于衛(wèi)報(bào)工作室提供的7.76%，在監(jiān)測(cè)的56個(gè)地點(diǎn)中，有三個(gè)。指標(biāo) - 黑斯廷斯的Flaxmere為8.4%，Whangarei為8.5%，Invercargill為8.3%。

因此，就產(chǎn)量而言，奧克蘭較小的內(nèi)城公寓的價(jià)格遠(yuǎn)高于其重量。

然而，總租金收益率和投資者獲得的凈收益是兩回事。

如果衛(wèi)報(bào)公寓每周租金為440美元，那么它的年租金收入為22,880美元。

其中所有者需要支付每年3197美元的Body Corporate費(fèi)用和1493美元的費(fèi)用。

他們也應(yīng)該允許一些空缺，比方說(shuō)一年四周(有些人會(huì)說(shuō)太多，有些人說(shuō)不夠)。

當(dāng)這些成本考慮在內(nèi)時(shí)，租金收入降至每年16,430美元。

其他費(fèi)用可能包括對(duì)公寓內(nèi)部的維修和保養(yǎng)以及附帶的行政費(fèi)用以及動(dòng)產(chǎn)的折舊，應(yīng)該可以減稅。

總而言之，如果投資者為公寓支付了現(xiàn)金，在扣除所有費(fèi)用之后，他們可能會(huì)預(yù)期他們的資金稅前現(xiàn)金回報(bào)率約為5.5%。

但當(dāng)然投資者可以通過(guò)施加一點(diǎn)杠桿來(lái)增加他們的回報(bào)。

銀行通常擔(dān)心為較小的公寓提供抵押貸款，但如果借款人可以提供額外的資產(chǎn)作為擔(dān)保，他們可能會(huì)更加寬容，特別是如果它們是家庭住宅等主流房地產(chǎn)資產(chǎn)。

如果Guardian公寓的買方以4.69%的購(gòu)買價(jià)格(98,333美元)的利息貸款購(gòu)買，則年利息成本約為4628美元，每年凈租金收入減少至11,802美元。

但是因?yàn)樗麄冎粫?huì)收購(gòu)購(gòu)買價(jià)格的三分之二(196,667美元)，他們將在這筆錢上獲得的現(xiàn)金回報(bào)上漲至稅前約6%(取決于附帶費(fèi)用的水平)。

個(gè)人投資者會(huì)對(duì)鞋盒公寓市場(chǎng)的可接受回報(bào)和未來(lái)前景有不同的看法，但毫無(wú)疑問(wèn)，今年圣誕節(jié)有一些可接受的投資回報(bào)確實(shí)會(huì)以小包裝出現(xiàn)。