自2009年發(fā)布4150份奧克蘭時(shí) 奧克蘭發(fā)布的住房變更同意書(shū)數(shù)量增長(zhǎng)強(qiáng)勁

關(guān)于延長(zhǎng)資本收益稅的辯論中提出的一個(gè)論點(diǎn)是，它會(huì)阻止人們購(gòu)買(mǎi)投資物業(yè)，并鼓勵(lì)他們將錢(qián)“投資”在自己的家中 - 即所謂的“大廈效應(yīng)”。

它是那些整潔的小理論之一，從表面看來(lái)似乎很合乎邏輯。

畢竟，如果該投資的任何資本收益將被征稅，為什么有人會(huì)把他們的錢(qián)投入投資房產(chǎn)或任何其他類型的投資?

當(dāng)然，他們最好不要自己搬家并增加價(jià)值，因?yàn)檫@樣的資本收益將是免稅的。

然而，它可能不那么簡(jiǎn)單。

毫無(wú)疑問(wèn)，新西蘭人是偉大的行動(dòng)者。

根據(jù)新西蘭統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2018年，住宅建筑改建的建筑許可價(jià)值達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的18億美元。

這適用于需要對(duì)建筑物進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造的重大改建工程，例如拆除墻壁或通過(guò)建筑物或建筑物增加空間。

而且它僅僅是重新裝修的工作，如繪畫(huà)或安裝新的櫥柜和長(zhǎng)凳，這不需要同意。

但是，如果你將奧克蘭的數(shù)據(jù)與該國(guó)其他地區(qū)的數(shù)據(jù)分開(kāi)，那么就會(huì)有人知道如何推動(dòng)人們購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。

在過(guò)去的幾年里，奧克蘭的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)停滯不前，價(jià)格仍處于相當(dāng)狹窄的范圍內(nèi)，并且該地區(qū)的投資者活動(dòng)也大幅減少。

但在該國(guó)其他地區(qū)則情況正好相反。

在奧克蘭以外，特別是在省級(jí)中心，市場(chǎng)更加活躍，價(jià)格持續(xù)上漲。投資者活動(dòng)依然強(qiáng)勁。

因此，如果您贊同Mansion效應(yīng)理論，您可能會(huì)認(rèn)為奧克蘭的住宅改建同意書(shū)在過(guò)去幾年中有所增加，因?yàn)槿藗儾辉敢鈱①Y金投入投資房地產(chǎn)，而是將現(xiàn)金用于購(gòu)買(mǎi)房屋。

但事實(shí)似乎并非如此。

新西蘭統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自2009年發(fā)布4150份奧克蘭時(shí)，奧克蘭發(fā)布的住房變更同意書(shū)數(shù)量增長(zhǎng)強(qiáng)勁，到2014年發(fā)行5517份，增幅為33%。

但從2015年起，奧克蘭發(fā)布的變更許可數(shù)量已達(dá)到穩(wěn)定水平，2018年發(fā)布5438份。

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這與2015 - 2016年奧克蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰期及隨后的2017 - 2018年寬松政策相對(duì)應(yīng)。

同樣重要的是，在抵押貸款利率下降的時(shí)候，更改同意數(shù)字的變化發(fā)生了，因?yàn)榇蠖鄶?shù)在房屋上進(jìn)行重大改造工作的人可能會(huì)通過(guò)增加抵押債務(wù)來(lái)為其提供資金。

所有這些都表明，人們進(jìn)行大量改建工作的主要?jiǎng)恿κ亲≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)的活力。

如果住房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，價(jià)格上漲，人們會(huì)增加額外的臥室/套間/書(shū)房或挖掘，并在樓下或其他任何地方放入娛樂(lè)室和雙車(chē)庫(kù)。

但是，當(dāng)市場(chǎng)持平或放松時(shí)，他們不太可能這樣做，因?yàn)樗麄兇嬖谶^(guò)度資本化的風(fēng)險(xiǎn)。

假設(shè)引入資本收益稅并且住房市場(chǎng)正在經(jīng)歷合理的價(jià)格增長(zhǎng)，那么根據(jù)Mansion Effect理論，擁有備用股權(quán)的房主面臨的兩個(gè)選擇是：

購(gòu)買(mǎi)可提供持續(xù)租金收入和潛在資本收益的投資物業(yè)，兩者均征稅，或者

通過(guò)改善現(xiàn)有住宅或購(gòu)買(mǎi)更昂貴的住宅，將錢(qián)存入家庭住宅。這不會(huì)提供任何租金收入，但它可能提供免稅的資本收益。

如果房主使用債務(wù)為其房屋升級(jí)或購(gòu)買(mǎi)投資房產(chǎn)提供資金，還有另外一個(gè)因素需要考慮，那就是他們的抵押貸款支付的利息部分可以為投資房產(chǎn)免稅但不能為家庭免稅家。

當(dāng)所有這些因素都被打壓時(shí)，將所有雞蛋放入家庭購(gòu)物籃的吸引力大大減少，因?yàn)橥顿Y物業(yè)提供的租金收入和抵押貸款利息減免的好處很可能超過(guò)成本。對(duì)任何資本收益征稅。

在低房?jī)r(jià)通脹期間尤其如此。

因此，雖然人們一直都會(huì)把所有的閑錢(qián)都放到自己的家里并依賴它作為他們的主要財(cái)富儲(chǔ)備，但引入資本收益稅并不一定會(huì)讓人們遠(yuǎn)離住宅物業(yè)。投資和相應(yīng)的住房改善增加。

因此，無(wú)論出于何種原因，對(duì)于那些反對(duì)資本收益稅的人而言，“大廈效應(yīng)”可能只會(huì)被證明不僅僅是危言聳聽(tīng)。