CBRE提供有關(guān)醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資者策略的最新見解

CBRE提供有關(guān)醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資者策略的最新見解在不同產(chǎn)品類型的市值限制正在縮小的情況下，受訪者的目標(biāo)是針對(duì)較小的收購。醫(yī)療保健建筑的投資者將多租戶醫(yī)療辦公室視為投資回報(bào)的最佳選擇，這些投資的融資在很大程度上傾向于現(xiàn)金而非債務(wù)。根據(jù)80位醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資者回答26個(gè)問題的回復(fù)，CBRE美國(guó)醫(yī)療保健資本市場(chǎng)集團(tuán)發(fā)布的15頁報(bào)告中的一些調(diào)查結(jié)果。最大的受訪者群體(32%)是醫(yī)療保健房地產(chǎn)開發(fā)商，其次是醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金和私人資本醫(yī)療投資者(各占27%)。

近三分之一(32%)的受訪者表示他們的交易目標(biāo)是2000萬至5000萬美元。另有31%的人表示，他們的首選交易范圍是1000萬至2000萬美元。幾乎所有受訪者(96%)對(duì)醫(yī)療辦公樓最感興趣，因?yàn)檫@些建筑符合他們的收購標(biāo)準(zhǔn)。下一個(gè)首選建筑類型是門診手術(shù)中心(63%)，健康中心(41%)和輔助生活設(shè)施(39%)。

根據(jù)一項(xiàng)對(duì)80名醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資者的調(diào)查顯示，除了一些值得注意的例外情況，醫(yī)療保健建筑行業(yè)的采購資產(chǎn)供應(yīng)(下排)和需求(上排)預(yù)計(jì)今年與2015年大致相同。

今年公司為醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資分配的股權(quán)總額近145億美元，比2015年調(diào)查的155億美元預(yù)測(cè)低約7%。但2016年的數(shù)字仍遠(yuǎn)高于2011年至2014年的預(yù)期，實(shí)際上是2015年醫(yī)療行業(yè)交易總市場(chǎng)交易量的132%。

受訪者中最大的一部分(29%)表示杠桿率內(nèi)部收益率(IRR)是他們最依賴的投資回報(bào)率。然而，這比2015年調(diào)查中的33%有所下降。另一方面，全現(xiàn)金IRR從2015年的12%大幅上升至22% - 作為依賴的投資指標(biāo)。

有趣的是，作為受訪者使用的融資類型，全現(xiàn)金融資排在銀行債務(wù)之后的第二位。接受調(diào)查的10家房地產(chǎn)投資信托基金中有近9家表示將使用全現(xiàn)金融資，而超過四分之三的開發(fā)商將使用銀行債務(wù)來支付其投資。

醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金表示，他們更愿意為收購醫(yī)療辦公樓而支付現(xiàn)金，而開發(fā)商則傾向于更多的銀行融資。

受訪者持有醫(yī)療保健投資的時(shí)間差異很大。最大的數(shù)字 - 31% - 持續(xù)10年或更長(zhǎng)時(shí)間。但另有23%的受訪者表示，他們只持有5至7年的投資，同樣的百分比僅持有兩年和四年的房產(chǎn)。

根據(jù)今年的調(diào)查，A級(jí)校內(nèi)醫(yī)療辦公樓是保健產(chǎn)品類型，與A級(jí)校外醫(yī)療辦公室相比，價(jià)格最為持續(xù)，但差異正在縮小。約49%的受訪者表示，A類校內(nèi)醫(yī)療辦公室的市值將低于6%，而53%的受訪者表示A類校外產(chǎn)品的上限率將低于6.5%。

世邦魏理仕的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資者所針對(duì)的市值上限因醫(yī)療保健行業(yè)的產(chǎn)品類型而異。

在討論針對(duì)多租戶醫(yī)療辦公樓的全現(xiàn)金投資的目標(biāo)10年內(nèi)部收益率時(shí)，42%的受訪者稱其落在7%至9.49%之間。另有31%的受訪者表示他們對(duì)該產(chǎn)品類型的IRR目標(biāo)將介于9.5%和11.99%之間。“受訪者表示缺乏對(duì)價(jià)格最具刺激性的產(chǎn)品的渴望，只有4%表示目標(biāo)全現(xiàn)金內(nèi)部收益率低于7%，而2015年為17%，”CBRE報(bào)道。

單租戶醫(yī)療辦公樓的定價(jià)最為激烈，最大的受訪者群體(37%)表明上限率范圍為6%至6.49%，另外42%表示上限率低于5.99%相反，更多超過四分之一的受訪者表示門診手術(shù)中心的上限率為6%至6.49%，而31%的受訪者表示健康中心的上限率為6.5%至6.99%，而急性中心的上限率為7%至7.49%。護(hù)理醫(yī)院。

根據(jù)調(diào)查的受訪者，具有最低侵略性定價(jià)的產(chǎn)品類型是長(zhǎng)期急癥護(hù)理醫(yī)院，專業(yè)護(hù)理設(shè)施和精神病醫(yī)院。

絕大多數(shù)受訪者 - 82% - 他們今年的醫(yī)療辦公室投資將使他們成為“凈買家”。

大多數(shù)受訪者預(yù)計(jì)今年醫(yī)療保健行業(yè)建筑的供應(yīng)和需求總體上與2015年大致相同，但存在一些有趣的沖突：例如，30%的受訪者認(rèn)為對(duì)獨(dú)立應(yīng)急部門的需求將更高，即使是40%期望該產(chǎn)品類型的供應(yīng)量會(huì)降低。

對(duì)于受訪者的投資組合，醫(yī)療辦公樓的租金漲幅在2%至3%之間，并且沒有人預(yù)測(cè)未來12個(gè)月會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，這很奇怪，因?yàn)?9%的受訪者表示他們的投資組合的入住率較高比前一年。

世邦魏理仕的報(bào)告涉及許多其他投資主題，包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用，信用評(píng)級(jí)，可接受的售后回租條款(10至14年似乎是首選門檻)，以及圍繞地面租賃價(jià)格下限和結(jié)構(gòu)的問題。

當(dāng)問題專門針對(duì)開發(fā)人員時(shí)，接近一半(48%)的開發(fā)人員預(yù)測(cè)開發(fā)請(qǐng)求(RFP)活動(dòng)將與去年類似。最大數(shù)量的開發(fā)商--36% - 租賃常數(shù)低于7%是他們考慮達(dá)到最高投資標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療保健發(fā)展機(jī)會(huì)的最低限度。(近一半的人表示他們認(rèn)為新開發(fā)項(xiàng)目的租賃價(jià)格會(huì)低于8%。)

大多數(shù)開發(fā)人員(44%的受訪者)更喜歡至少50%到60%的項(xiàng)目被預(yù)發(fā)布，而大多數(shù)(82%)的開發(fā)人員 - 受訪者要求50%到80%的項(xiàng)目需要預(yù)先發(fā)布在他們投資之前。