7位專家分享最佳房地產(chǎn)投資信托基金立即購買

幾年前，賭場連鎖店 米高梅度假村 國際(米高梅)陷入困境。它的擴(kuò)張非常迅速，資產(chǎn)負(fù)債表上有很多債務(wù)。

與此同時，該公司是一家賭場運(yùn)營商，而非物業(yè)經(jīng)理。因此，他們決定將大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資信托基金，然后將其租回去。REIT是MGM Growth Properties LLC(MGP)。

在短短三年內(nèi)，該公司從概念轉(zhuǎn)變?yōu)槔咕S加斯最大的地主。該公司擁有The Mirage，Mandalay Bay，Luxor Las Vegas，New York-New York Hotel&Casino，Monte Carlo Resort&Casino，Excalibur Resort&Casino，The Park，Gold 罷工 Tunica，MGM Grand Detroit和Beau Rivage來自 米高梅度假村 國際。

它為投資者帶來了一些不錯的(并且不斷增長的)租金支票。你知道，賭場每年都會產(chǎn)生大量收入。為了租用他們占據(jù)的空間，他們付出了數(shù)億美元。

由于MGM和MGP緊密相連，因此隨著時間的推移，您可以打賭MGP將會收購其余的MGM房地產(chǎn)投資組合。它已經(jīng)吸引了拉斯維加斯的Aria和Vdara。而Circus Circus應(yīng)該很快就會到來。

此外，拉斯維加斯還有其他三家米高梅酒店，這些酒店都產(chǎn)生了大量現(xiàn)金 - 貝拉吉?dú)W，米高梅大酒店和The Signature。米高梅與AEG成立合資公司 T移動 競技場 - 也被稱為米高梅大花園競技場。

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但那只是拉斯維加斯。米高梅度假村目前在澳門擁有兩處由中國翼旗米高梅中國控股公司經(jīng)營的物業(yè)。澳門美高梅是一個位于澳門賭博活動中心的豪華賭場。米高梅路凼是米高梅王冠上的皇冠上的明珠。

此外，米高梅度假村已經(jīng)申請?jiān)谌毡景l(fā)行三張游戲許可證之一。如果它是獲勝者之一，你可以打賭，即將推出另一個價值數(shù)十億美元的豪華度假村。

該公司被低估了。它幾乎擁有拉斯維加斯大道。它有兩個澳門首屈一指的物業(yè)。它擁有美國一些最賺錢的區(qū)域賭場，很快就會擴(kuò)展到日本。

此外，它支付了豐厚的股息收益率，并且在11個季度中支付了6倍的支付 - 其中4個是去年剛剛發(fā)生的。但它的實(shí)際價值卻大打折扣。它甚至沒有以其實(shí)物資產(chǎn)的總價值進(jìn)行交易。那不會持久。

增長股票顧問 Eddy Elfenbein

我們現(xiàn)在生活在一個低利率的世界。好消息是，對于收入投資者來說，有很多低風(fēng)險(xiǎn)的盈利方式。以下是兩個房地產(chǎn)投資信托(REIT)，它們不是您的花園品種房地產(chǎn)投資信托基金。兩者都準(zhǔn)備好迎接長期增長趨勢。

第一個是Americold Realty Trust(COLD)，這是最大的房地產(chǎn)投資信托基金，專注于擁有和運(yùn)營溫度控制倉庫。為什么這很重要?那么，這些倉庫對食品行業(yè)至關(guān)重要。

房地產(chǎn)投資信托擁有并經(jīng)營著156個這樣的倉庫，大約有9.28億冷藏立方英尺的存儲空間。他們現(xiàn)在為全球2400多家客戶提供服務(wù)。

不要被愚弄。食品工業(yè)幾乎不是一個沒有增長的領(lǐng)域。很快就需要更多這些倉庫。隨著千禧一代接受在線雜貨購物，對冷藏設(shè)施的需求正在上升。

Americold不僅僅是一個房東。該公司還提供服務(wù)，幫助他們的客戶在供應(yīng)鏈中正確地移動他們的產(chǎn)品。這可能是一個幾乎沒有被挖掘的巨大市場。

美國塔 (AMT)是手機(jī)塔業(yè)務(wù)。Tower公司將其結(jié)構(gòu)上的空間租給了無線運(yùn)營商和政府機(jī)構(gòu)等幾個租戶。

由于5G無線網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，該業(yè)務(wù)具有強(qiáng)勁的增長成分。這些更快，更強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)是我們互聯(lián)世界的必需品。

這項(xiàng)新技術(shù)還包括超高清視頻，增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)和連接自動駕駛汽車等。而且他們都消耗大量數(shù)據(jù)，這意味著塔。

美國大廈擁有超過170,000個塔樓。它占據(jù)了美國總收入的一半以上，其客戶是所有主要的無線運(yùn)營商。

我在美國大廈看到的另一大優(yōu)勢是它在海外的廣闊空間。例如，房地產(chǎn)投資信托在印度擁有最大的國際曝光率，其數(shù)據(jù)使用量每年增長100%。

拉丁美洲也有很大的潛力。拉丁美洲的中產(chǎn)階級有2億多人。美國大廈是一個REIT，非常適合駕馭更加互聯(lián)世界的潮流!REIT目前收益率約為2.6%。

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Jim Powell，全球變化與機(jī)遇

大多數(shù)美國家庭有太多的東西。(我必須把自己看作是有罪的。)當(dāng)一個人的財(cái)產(chǎn)量超過一個家庭的存儲容量時，許多人租用一個外部單位進(jìn)行溢出。

另一種方法是出售未使用或不需要的東西 - 但這太糟糕了。存儲單元也非常受企業(yè)歡迎。租用存儲空間然后擴(kuò)展辦公室以存放庫存通常更便宜。

對于那些銷售季節(jié)性商品的企業(yè)來說，可以節(jié)省更多。當(dāng)發(fā)生這種情況時，可以取消存儲單元并更好地使用租賃費(fèi)。

對于個人和企業(yè)來說，經(jīng)濟(jì)困難時期的到來也使得有必要縮小規(guī)模并將所有物和庫存存放在外部存儲單元中。自然災(zāi)害也大大增加了儲存單位在受害者重建或重新安置之前保留家具和其他物品的需求。

額外的空間存儲 (EXR)是一家房地產(chǎn)投資信托基金，在39個州，華盛頓特區(qū)和波多黎各經(jīng)營著1,650家自助倉庫 - 總計(jì)120萬套。

除存儲單元外，該公司還提供內(nèi)外船和RV存儲。對于具有大量存儲需求的企業(yè)，該公司擁有超大型單元，可用作小型倉庫。

該公司還有一項(xiàng)額外的業(yè)務(wù)，為其儲存的商品提供保險(xiǎn)。額外速度Storage是美國第二大自助存儲業(yè)務(wù)運(yùn)營商。目前的股息收益率為3.37%。

Mike Larson，安全資金報(bào)告

蓋蒂房地產(chǎn)公司(GTY)是總部位于紐約州杰里科的房地產(chǎn)投資信托基金，擁有，租賃和資助加油站和便利店物業(yè)。該公司在其30多個州的投資組合中擁有超過930個。它們包括所有主要汽油品牌名下的地點(diǎn)，包括 ?？松梨?，康科， 雪鐵戈 和 Sunoco SUN + 0%。

蓋蒂對可能放緩的經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行了有吸引力的投資。這是因?yàn)樗臉I(yè)務(wù)不像商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他子部門那樣具有周期性，例如辦公室和工業(yè)。我們都需要加油我們的汽車和SUV ......或者喝蘇打水和吃快餐......不管經(jīng)濟(jì)狀況如何。

在過去的幾年里，該公司一直在通過有機(jī)和收購實(shí)現(xiàn)增長。它花費(fèi)了5.37億美元，在2014年至2018年期間增加了238處房產(chǎn)，同時還將資金用于重建舊車站和商店。

其大部分物業(yè) - 約75% - 現(xiàn)在都有加油泵和便利店，而10%的物業(yè)包括像Wendy's，McDonald's或Dunkin'這樣的快餐店。這增加了網(wǎng)站收入和利潤機(jī)會。

其季度股息在過去五年中也以每年9.5%的速度增長。它現(xiàn)在每股支付35美分，這對收益率約為4.3%是有利的。該股最近回落至30美元的低位技術(shù)支撐位。他們似乎是在一個新的高點(diǎn)之前站在這里。利用在市場上購買Getty Realty。

布賴恩·佩里，提款機(jī)

云計(jì)算是一種真正強(qiáng)大的長期趨勢。據(jù)市場預(yù)計(jì)，到2020年，市場規(guī)模將達(dá)到4410億美元 Gartner公司 。

該公司預(yù)測，到2021年，28%的IT支出將用于基于云的基礎(chǔ)架構(gòu)，中間件，應(yīng)用程序和業(yè)務(wù)流程服務(wù)。到2024年，全球市場將達(dá)到1.82萬億美元，比2019年的最終數(shù)字高出近五倍。

在這個大趨勢中，有數(shù)據(jù)中心REIT; Equinix EQIX + 0%(EQIX)，CoreSite Realty Corporation(CORE)，Digital Realty(DLR)，CyrusOne(CONE)和QTS Realty Trust(QTS)是該領(lǐng)域的五個首選名稱。

作為一個集團(tuán)，它們產(chǎn)生了高單位數(shù)百分比收入和兩位數(shù)百分比的盈利增長，并且有著強(qiáng)勁的股息收益。

此外，如果以同等數(shù)量購買，五大數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托基金的混合股息收益率為3.35%，與公用事業(yè)和消費(fèi)必需品競爭最高的防御性部門收益率，但增長前景更為明顯。

因此，雖然投資者試圖在全球增長前景中做出正面或反面，但押注美國最大數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商的未來看起來是肯定的。

Jacob Kilstein， Argus Research

我們維持“買入”評級 公共存儲 PSA + 0%(PSA); 盡管經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，該公司在2018年取得了積極成果。REIT總部位于加利福尼亞州，經(jīng)營自助倉儲設(shè)施。

它在美國擁有2,429個自助倉儲設(shè)施，可租賃面積為1.62億平方英尺，在歐洲擁有35%的股權(quán)，擁有228個設(shè)施和1200萬平方英尺的可租用空間。

最后，該公司擁有PS商業(yè)園(PSB)42%的股權(quán)，這是一個投資辦公室和工業(yè)房地產(chǎn)的公共房地產(chǎn)投資信托基金，擁有2800萬平方英尺的可出租商業(yè)空間。

該公司受益于規(guī)模經(jīng)濟(jì)(它是迄今為止最大的存儲公司)，品牌認(rèn)知度和進(jìn)入門檻較高的地區(qū)。它還收購其他運(yùn)營商擁有的房產(chǎn)，并從其在大多數(shù)美國主要市場的存在和知識中獲益。

盡管公共存儲公司的股票交易價格高于同業(yè)，但我們認(rèn)為公司的持續(xù)表現(xiàn)和長期增長前景證明了溢價。PSA還具有財(cái)務(wù)靈活性，可以為有機(jī)開發(fā)和收購提供資金。

此外，該公司還有穩(wěn)定的股息增長記錄。其每股8.00美元的年度報(bào)酬收益率約為3.7%。這些股票也應(yīng)受益于美聯(lián)儲最近暫停加息。

該公司幾乎沒有債務(wù)和穩(wěn)固的資產(chǎn)負(fù)債表。該公司傾向于通過私募股權(quán)而非債務(wù)為其發(fā)展提供資金，以保持其低杠桿率?？傮w而言，公共存儲似乎有望通過增加租金，穩(wěn)固的開發(fā)和再開發(fā)渠道以及增值收購來繼續(xù)保持強(qiáng)勁的業(yè)績。

Chuck Carlson，DRIP投資者

雖然多年來我一直不是房地產(chǎn)投資信托基金的大支持者，但我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)自己被這個部門所吸引。一個原因是利率環(huán)境似乎有利于房地產(chǎn)投資信托基金，后者往往對利率敏感。因此，相對平穩(wěn)的利率環(huán)境應(yīng)該適合該集團(tuán)。

此外，房地產(chǎn)投資信托基金作為一個集團(tuán)在過去幾年中并不是一個大贏家，而且似乎應(yīng)該是一年之久。最后，我認(rèn)為市場環(huán)境在短期內(nèi)可能會有點(diǎn)不穩(wěn)定，在這種情況下，房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該會看到投資者尋求平靜水域的一些支持。

Physicians Realty Trust(DOC)是一家自營房地產(chǎn)公司，旨在收購，開發(fā)，擁有和管理醫(yī)療保健財(cái)產(chǎn)，這些財(cái)產(chǎn)租賃給醫(yī)生，醫(yī)院和醫(yī)療保健服務(wù)系統(tǒng)。

鑒于美國的老齡化以及需要更多的醫(yī)療設(shè)施，醫(yī)療保健房地產(chǎn)可能仍然需求旺盛。Physicians Realty最近表現(xiàn)良好，收益率為4.9%，在房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)域表現(xiàn)出色。

在零售房地產(chǎn)投資信托基金中，Brixmor Property Group(BRX)具有吸引力。Brixmor擁有并經(jīng)營著全國的露天購物中心。其425個零售中心包括約7400萬平方英尺的優(yōu)質(zhì)零售空間。

該公司是超過5,000家零售商的房地產(chǎn)合作伙伴，包括 TJX公司 ， 克羅格 KR + 0%， Publix超級市場 ，沃爾瑪， 羅斯商店 ROST + 0%和洛杉磯健身。收益率為6.2%，股票應(yīng)該是今年表現(xiàn)最好的房地產(chǎn)投資信托基金之一。

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