新西蘭資本存量和房地產(chǎn)的價(jià)值

沒(méi)有一種最佳方法可以將住宅物業(yè)的價(jià)值與其他資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行比較。有幾項(xiàng)措施與討論稅收在經(jīng)濟(jì)中的作用有關(guān)。

7.對(duì)于每一項(xiàng)索賠的稅務(wù)處理，對(duì)自住和住宅財(cái)產(chǎn)的債務(wù)和股權(quán)索賠的單獨(dú)價(jià)值是不同的。

8.住宅房產(chǎn)的總價(jià)值相對(duì)于住戶(hù)擁有的所有商業(yè)和住房資產(chǎn)的借貸凈值，因?yàn)檫@表明住房資產(chǎn)對(duì)國(guó)家私營(yíng)部門(mén)財(cái)富的相對(duì)重要性。

9.住宅房產(chǎn)總價(jià)值相對(duì)于該國(guó)所有私營(yíng)部門(mén)商業(yè)和住房資產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)檫@表明住房資產(chǎn)相對(duì)于該國(guó)所有資產(chǎn)的相對(duì)重要性。

使用新西蘭統(tǒng)計(jì)局和新西蘭儲(chǔ)備銀行編制的家庭資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)，新西蘭的前兩套措施相對(duì)簡(jiǎn)單易行。最后一套措施更難以計(jì)算，因?yàn)樵谟?jì)算商業(yè)部門(mén)的規(guī)模時(shí)，可以采用不同的商業(yè)債務(wù)處理公約。在國(guó)際上，通常將住房?jī)r(jià)值與凈家庭財(cái)富價(jià)值進(jìn)行比較，這些計(jì)算在此報(bào)告，但其他方法也是可能的。然而，進(jìn)行國(guó)際比較充滿(mǎn)了困難，因?yàn)橐恍?shù)據(jù)在不同國(guó)家的編制方式不同。

計(jì)算住宅房地產(chǎn)相對(duì)于家庭財(cái)富凈額的數(shù)據(jù)所需的數(shù)據(jù)可在2017年12月之前獲得。將住宅房地產(chǎn)部門(mén)與所有私營(yíng)部門(mén)資產(chǎn)進(jìn)行比較所需的數(shù)據(jù)僅在2016年3月之前提供。下表包括2016年和2017年的數(shù)據(jù)，加上前幾年提供的比較。除了一種情況外，表格均以當(dāng)前美元表示，而不是根據(jù)通貨膨脹進(jìn)行調(diào)整。

圖A.1概述了基本計(jì)算，使用2016年3月新西蘭統(tǒng)計(jì)局編制的年度資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)，并輔以新西蘭儲(chǔ)備銀行提供的數(shù)據(jù)。(原始數(shù)據(jù)見(jiàn)表A2.2)應(yīng)注意三個(gè)問(wèn)題。首先，新西蘭居民擁有的資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新西蘭資產(chǎn)的價(jià)值。因此，住房?jī)r(jià)值占家庭財(cái)富價(jià)值的一小部分，而不是新西蘭資產(chǎn)價(jià)值的一小部分。其次，貸款和債務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不總是記錄索賠所在的部門(mén)。這意味著有必要將資產(chǎn)價(jià)值加起來(lái)，包括家庭持有的貸款價(jià)值，然后減去家庭所欠債務(wù)的價(jià)值，而不是單獨(dú)計(jì)算不同部門(mén)的債務(wù)和股權(quán)債權(quán)總額。第三，企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值基于新西蘭統(tǒng)計(jì)局對(duì)企業(yè)擁有的非金融資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。它排除了金融資產(chǎn)的價(jià)值，以避免金融中介膨脹經(jīng)濟(jì)中相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值的方式。36

2016年，無(wú)論是新西蘭私營(yíng)實(shí)體，政府還是外國(guó)實(shí)體擁有的新西蘭非金融資產(chǎn)總值為1,697億美元(方框E)。包括政府在內(nèi)的新西蘭實(shí)體擁有的資產(chǎn)價(jià)值為15,370億美元(方框D)。新西蘭持有的私人資產(chǎn)價(jià)值為1,471,111美元(方框H)，凈家庭財(cái)富價(jià)值為13,110億美元(方框F)。住房資產(chǎn)(包括自住房和出租房)的總價(jià)值為9080億美元(方框I和J)。因此，新西蘭的住房資產(chǎn)價(jià)值占凈家庭財(cái)富的69%，位于新西蘭的私人資產(chǎn)(包括外國(guó)實(shí)體擁有的私人資產(chǎn))的62%，以及新西蘭所有資產(chǎn)價(jià)值的53%。

表A2.2提供了2000年，2007年，2016年和2017年3月新西蘭家庭資產(chǎn)負(fù)債表的快照。所有數(shù)據(jù)均以當(dāng)代名義價(jià)格計(jì)算，數(shù)百萬(wàn)美元。數(shù)據(jù)顯示，2000年至2017年期間，住宅價(jià)值從凈家庭財(cái)富的53%增加到73%，其中大部分增長(zhǎng)發(fā)生在2000年至2007年之間。使用不同的指標(biāo)，在??2000年至2017年之間，住房?jī)r(jià)值從GDP的2.0倍增加到GDP的3.8倍。與此同時(shí)，企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值實(shí)際上只占GDP的一小部分，從2.07降至1.90。

退休基金持有的資產(chǎn)價(jià)值從1999年的28%下降到2007年的19%，然后在2017年KiwiSaver推出后穩(wěn)步增長(zhǎng)回到2017年GDP的28%。其他投資基金的價(jià)值在整個(gè)期間從GDP的36%緩慢下降至GDP的28%。這些資金 - 以及一般商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值 - 現(xiàn)在與經(jīng)濟(jì)中的住房?jī)r(jià)值相形見(jiàn)絀。

表A2.3顯示了2007年至2016年經(jīng)濟(jì)體中資產(chǎn)名義價(jià)值和實(shí)際價(jià)值變化的大小。這些是名義和實(shí)際資本收益的代表 - 它們不是一個(gè)確切的衡量標(biāo)準(zhǔn)，作為變化的一部分。資產(chǎn)價(jià)值反映了新的投資。372007年至2016年間，家庭凈財(cái)富增加了4200億美元，其中3190億美元與房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)有關(guān)。按通貨膨脹調(diào)整的2016年美元計(jì)算，增加額為2520億美元，其中2080億美元與房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)。與其他商業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的實(shí)際資本收益為420億美元。2000年至2007年的資本收益甚至更大：按2016年美元計(jì)算，房地產(chǎn)價(jià)值增加3680億美元，家庭凈財(cái)富增加4340億美元。