地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)推薦

程偉、尤眾元

在《地產(chǎn)大事記:地產(chǎn)政策糾偏的力度與可能方向》和《無(wú)畏黑鐵時(shí)代,地產(chǎn)投資正當(dāng)時(shí)》兩文中,我們提出當(dāng)前地產(chǎn)股投資的機(jī)會(huì)。本文整理了投資者投資地產(chǎn)股時(shí)可能需要的一些高頻指標(biāo)。我們認(rèn)為投資者最需要關(guān)注中原地產(chǎn)的高頻數(shù)據(jù),該數(shù)據(jù)可以最快前瞻地產(chǎn)行業(yè)的回暖情況。

房地產(chǎn)最重要的指標(biāo)是成交量和房?jī)r(jià),常見(jiàn)的指標(biāo)是百城住宅價(jià)格指數(shù)的環(huán)比值和商品房銷(xiāo)售面積的累計(jì)同比值。理論上,成交量略領(lǐng)先房?jī)r(jià),但是現(xiàn)實(shí)中,房?jī)r(jià)有環(huán)比數(shù)據(jù),銷(xiāo)售面積只有累計(jì)同比,環(huán)比數(shù)據(jù)領(lǐng)先累計(jì)同比數(shù)據(jù),因此二者同步。銷(xiāo)售面積之所以沒(méi)有環(huán)比或者同比,是因?yàn)殇N(xiāo)售面積受季節(jié)性影響嚴(yán)重。簡(jiǎn)單例子是春節(jié)會(huì)影響該數(shù)據(jù),居民一般不在春節(jié)買(mǎi)房,春節(jié)在1月還是在2月會(huì)極大地影響數(shù)據(jù),經(jīng)常出現(xiàn)環(huán)比1000%或者同比300%這樣影響分析的異常值,現(xiàn)實(shí)分析中無(wú)法使用。房?jī)r(jià)不會(huì)受到季節(jié)或者節(jié)假日影響,所以存在環(huán)比數(shù)據(jù)。

圖1百城住宅價(jià)格指數(shù)的環(huán)比值和商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind、九方金融研究所。

我所肖立晟博士和尤眾元博士完成的《領(lǐng)先指標(biāo)和政策變化顯示房地產(chǎn)投資即將在三季度企穩(wěn)》一文中,提出用中原地產(chǎn)的高頻數(shù)據(jù)來(lái)前瞻預(yù)判房?jī)r(jià)或者成交量。其中,最有用的指標(biāo)是中原二手房經(jīng)理指數(shù),二手房經(jīng)理指數(shù)可以被劃入信心指數(shù),該指數(shù)統(tǒng)計(jì)了中原地產(chǎn)前線經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查問(wèn)卷,編制方法類(lèi)似PMI指數(shù),反映經(jīng)紀(jì)人看漲、看平、看跌房?jī)r(jià)比例的趨勢(shì)變化。數(shù)據(jù)顯示,中原二手房經(jīng)理指數(shù)領(lǐng)先百城住宅價(jià)格的環(huán)比值3個(gè)月。數(shù)據(jù)處理上,中原地產(chǎn)公布上海、深圳和廣州的經(jīng)理指數(shù),我們?nèi)∪叩钠骄禂M合為二手房經(jīng)理指數(shù),發(fā)現(xiàn)該指數(shù)有一定程度的領(lǐng)先性。中原二手住宅價(jià)格領(lǐng)先百城住宅價(jià)格指數(shù),但是領(lǐng)先程度弱于中原二手房經(jīng)理指數(shù)。當(dāng)前中原二手房經(jīng)理指數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)趨勢(shì)性復(fù)蘇,地產(chǎn)行情全面正?；目赡苄院芨?。

圖2百城住宅價(jià)格指數(shù)的環(huán)比值和中原二手房經(jīng)理指數(shù)(月均值)

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind、九方金融研究所。

圖3百城住宅價(jià)格指數(shù)的環(huán)比值和中原領(lǐng)先指數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind、九方金融研究所。

除了以上中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),成交土地溢價(jià)率和房地產(chǎn)每日交易數(shù)據(jù)也是常用的地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)每日交易數(shù)據(jù)受周內(nèi)效應(yīng)影響嚴(yán)重,周末一般交易少,并且也受季節(jié)性影響,所以效果差,成交土地溢價(jià)率歷史上領(lǐng)先程度與中原二手房經(jīng)理指數(shù)類(lèi)似,但是本輪滯后。因?yàn)楸敬蔚禺a(chǎn)行業(yè)困境源于地產(chǎn)公司流動(dòng)性困境,所以拿地復(fù)蘇會(huì)相對(duì)較晚。

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