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人壽公司調(diào)整新貸款投資圖景

2020-05-13 16:11:48 編輯: 來源:
導讀 隨著2020年的開始,無論是在債務方面還是在股權方面,生活公司都在另一個強勁的一年里步入正軌。 預計2020年的撥款將等于或大于2019年。 “人壽公司在2019年第四季度的活動非?;钴S,一直持續(xù)到2020年,因為利率很低,利差也很緊。 收購活動強勁,為壽險公司的生產(chǎn)提供了強有力的交易流程。 “不用說,當我們進入3月中旬時,情況發(fā)生了巨大變化。 短暫停頓后,生活公司又回到了市場上。 承銷正在收

隨著2020年的開始,無論是在債務方面還是在股權方面,生活公司都在另一個強勁的一年里步入正軌。 預計2020年的撥款將等于或大于2019年。

“人壽公司在2019年第四季度的活動非?;钴S,一直持續(xù)到2020年,因為利率很低,利差也很緊。 收購活動強勁,為壽險公司的生產(chǎn)提供了強有力的交易流程。 “不用說,當我們進入3月中旬時,情況發(fā)生了巨大變化。

短暫停頓后,生活公司又回到了市場上。 承銷正在收緊,包括GSE在內(nèi)的放貸機構(gòu)都需要準備金,一些銀行正在避開酒店業(yè)和零售業(yè)等行業(yè),避開過橋貸款。 在投資方面,有資本,但生活公司將尋找具有長期回報的堅實資產(chǎn)。

MBA商業(yè)地產(chǎn)研究副總裁杰米·伍德韋爾(Jamie Woodwell)表示,盡管面臨挑戰(zhàn),但生活公司“還是從一個有實力的地方來?!?/p>

商業(yè)和多家庭借貸在2019年第四季度達到新高。 據(jù)MBA報告,在2019年第三季度至第四季度期間,生活類公司發(fā)放的美元貸款同比增長9%,增長33%。 人壽公司持有約561億$,或15%的商業(yè)和多家庭抵押貸款,在全國排名第三,僅次于GSE投資組合($744億或20%)和商業(yè)銀行($1.4萬億或39%)。

“那很穩(wěn)定,”伍德維爾說。 “幾十年來,他們一直在商業(yè)房地產(chǎn)貸款中經(jīng)歷著各種各樣的起伏。 他們在那里有很多很好的經(jīng)驗。 他們知道自己是什么,也不愿意貸款。

另一個優(yōu)點是:2019年底,生活公司貸款拖欠率為0.04%,伍德維爾指出,這一比率非常低。

壽險公司的資產(chǎn)負債表上有大量無杠桿資本。 但所有貸款機構(gòu)都在評估投資組合,預測重組交易,或給予重災區(qū)的容忍。 生命公司一直活躍在橋梁領域,但“對過渡交易的興趣和資本已經(jīng)枯竭,”格雷斯通資本顧問公司總裁德魯·弗萊徹說。

安聯(lián)地產(chǎn)(Allianz Real Estate of America)首席執(zhí)行官克里斯多夫?唐納(Christoph Donner)表示,安聯(lián)$有203億投資組合,其中包括物流、住宅和零售,將重點關注這些行業(yè)受到的影響。 去年,該公司在美國的物流業(yè)務規(guī)模擴大了5.68億$,并繼續(xù)擴大在該行業(yè)的業(yè)務。

去年,安聯(lián)債務小組通過60筆交易完成了超過20億$的債務交易,創(chuàng)下了歷史新高。 今年7月,安聯(lián)投資公司(Allianz&;Barings)向一家機構(gòu)投資者提供了3.19億$的融資,以6億$的價格收購了Zynga公司(ZyngaInc.)旗下的BeaconCapitalPartners公司(BeaconCapitalPartners)以6億美元的價格收購了舊金山辦公樓Townsend650。 今年4月,安聯(lián)向花崗巖物業(yè)提供貸款,為達拉斯地區(qū)的三處辦公物業(yè)再融資。

在股權方面,2019年,安聯(lián)在辦公物業(yè)、110個物流物業(yè)和5700個住宅單位方面投入了11億$。 一項重大交易是$3.84億美元收購了紐約第二大塔樓哈德遜雅茲30號寫字樓49%的股份。 到2020年,目標是在美國部署至少20億$。唐納說,公司希望與現(xiàn)有合作伙伴合作。 他指出,所有這些公司都繼續(xù)有投資欲望,其中一些合作伙伴可能遇到問題,需要求助于安聯(lián)這樣的公司。

波動可能會改變承保的參數(shù),唐納觀察到。 唐納說:“我們正在運行的場景向我們展示了每種情況的利弊,以便更好地了解回報有多強勁。

趨勢觀察:低杠桿,更保守的承銷和更大的法定準備金。 加州貝弗利山莊(BeverlyHills)Sonnenblick-Eichner公司(Sonnenblick-Eichner Co.)的負責人埃利奧特·艾希納(ElliottEichner)說,如果現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,貸款人可能會認為這些較大的準備金是可取的。 4月初,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)開始實施更嚴格的多家庭貸款條款,要求許多借款人將12至18個月的付款存入準備金賬戶。

“貸款人正在關注壓力水平。 他們正在尋找質(zhì)量更好的租戶和有更多經(jīng)驗的借款人,“Eichner說,他們將尋求在工業(yè)、辦公、多家庭和雜貨店錨定零售領域的交易。

貸款人正在適應的一種方法是降低杠桿限制。 一個以前對70%的LTV感到滿意的貸款人現(xiàn)在很可能以60%的LTV或以下的利率放貸。 PGIM房地產(chǎn)(PGIM Real Estate)美國債務及全球債務主管布萊恩?麥克?唐納(BryanMcDonnell)預測,承銷變革將更為根本,比如降低杠桿率和風險,并將按交易進行評估。 他說:“我們必須對每一筆交易都進行細致的分析,并試圖找出哪些交易可以阻礙現(xiàn)金流。 他補充說,目前的主要挑戰(zhàn)是準確定價交易,因為要價和借款人愿意支付的價格之間存在差距。

德克薩斯州花崗巖

像安聯(lián)一樣,PGIM房地產(chǎn)將在2019年迎來一個非常強勁的階段。 去年,該公司在全球完成了954筆交易,價值超過350億$。 這一總額包括代表第三方投資者進行的148億$股權投資和撤資,此外還包括創(chuàng)紀錄的205億$融資。

大多數(shù)交易發(fā)生在美洲,總交易量包括約290億$至849筆交易,$110億筆股權交易和180億$債務。 10月,由PGIM房地產(chǎn)管理的基金與Tribeca投資集團和Meadow Partners合作,購買了位于曼哈頓第五大道295號的紡織大樓的地面租約,并開始了近3億$的重新定位。

作為GSE的一家頂級貸款機構(gòu),PGIM房地產(chǎn)公司去年推出了房地美(FreddieMac)多家族貸款,價值超過21億$,其中包括一個$4.25億美元的八產(chǎn)馬里蘭州投資組合。 PGIM房地產(chǎn)公司正忙于代理貸款,去年的數(shù)字也在上升,McDonnell在四月初說。 但他確實預計,收購和再融資可能會放緩,這會對機構(gòu)貸款產(chǎn)生一定影響。

該公司首席執(zhí)行官埃里克·阿德勒(Eric Adler)在3月2日報道說,PGIM房地產(chǎn)今年可供融資的$達200億英鎊。 大約一半的貸款是代表生活公司客戶進行的,另一半是為其他第三方投資者進行的。

然而,正如McDonnell所指出的,“現(xiàn)實情況是,我們可能會回避這一數(shù)字(交易$200億),因為市場上的一切都迅速放緩?!?/p>

過去四年,PGIM的貸款組合中有一半以上是多家庭和工業(yè)貸款。 麥克唐納形容公司自2015年以來一直處于守勢狀態(tài)。 他說:“我們在零售和酒店行業(yè)的表現(xiàn)非常出色,因為我們看到了市場的波動。

去年,PGIM房地產(chǎn)在全球工業(yè)部門的核心貸款增長到30多億$,其中包括$4.5億美元的140個建筑美國工業(yè)投資組合。 在股權方面,PGIM與BridgeDevelopmentPartners合作,啟動了$1.5億個國家冷庫投資項目,目標是4億$的收購和開發(fā)。 McDonnell說,該公司仍然看好工業(yè)和多家族企業(yè),并將高級生活和自儲作為其他有吸引力的部門來采取防御策略。


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