高價(jià)拿地、頻繁融資 規(guī)模一向穩(wěn)健擴(kuò)張的新希望地產(chǎn)要開(kāi)始狂奔了嗎？

2019年以來(lái)土拍市場(chǎng)逐漸升溫，多城市出現(xiàn)房企扎堆搶地現(xiàn)象，其中低調(diào)的四川新希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“新希望地產(chǎn)”)以高價(jià)囤地模式引起了廣泛關(guān)注。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年1-4月新希望地產(chǎn)拿地金額高達(dá)131億元，其中3月份單月拿地金額超百億。此外，值得注意的是，新希望地產(chǎn)拿地樓面均價(jià)為16682元/平方米，遠(yuǎn)高于頭部房企碧桂園(2007.HK)、融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)。

值得玩味的是，早在今年兩會(huì)時(shí)，新希望地產(chǎn)母公司新希望(000867.SZ)董事長(zhǎng)劉永好曾公開(kāi)表示“地產(chǎn)業(yè)務(wù)是被逼出來(lái)的”、“會(huì)堅(jiān)定地以農(nóng)產(chǎn)品和食品為主業(yè)”，而今才過(guò)去幾個(gè)月，新希望地產(chǎn)就多次高價(jià)拿地的行為不免有“打臉”之嫌。

對(duì)此，《投資者網(wǎng)》致函新希望地產(chǎn)，新希望地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱公司的運(yùn)營(yíng)重心放在產(chǎn)品及服務(wù)上，故在近年的發(fā)展初級(jí)階段，不便過(guò)多接受外界訪談或調(diào)研。

高價(jià)拿地

5月15日，新希望地產(chǎn)現(xiàn)身大連土拍市場(chǎng)，力壓萬(wàn)科A(000002.SZ)、碧桂園、龍湖集團(tuán)(0960.HK)、中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK)等龍頭房企，經(jīng)過(guò)200輪叫價(jià)，以總價(jià)12.46億、49%溢價(jià)率奪得大城(2019)8號(hào)地塊。

事實(shí)上，這是新希望地產(chǎn)2019年拿下的第4宗地塊，且溢價(jià)率均接近30%。4月26日，新希望地產(chǎn)又在溫州獲得一宗土地，總價(jià)29.26億、樓面價(jià)10861.78元/平方米，溢價(jià)率30%。

3月29日，新希望地產(chǎn)分別以53.2億和34.6億的總價(jià)拿下南京和杭州一宗地，樓面價(jià)分別為22628元/平方米、21008元/平方米。此外，3月15日，新希望地產(chǎn)以21.02億總價(jià)、1.2萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得浙江溫州瑞安一宗商住地。

中國(guó)指數(shù)研究院顯示，2019年1-4月新希望地產(chǎn)拿地金額高達(dá)131億元，占新希望集團(tuán)2018年總營(yíng)收的五分之一。年報(bào)顯示，2018年新希望集團(tuán)營(yíng)收為690億元。

據(jù)《投資者網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)，新希望地產(chǎn)拿地樓面價(jià)平均為16628元/平方米，而頭部房企碧桂園樓面價(jià)為3286元/平方米，融創(chuàng)為6079元/平方米。

對(duì)于新希望地產(chǎn)近期頻繁高溢價(jià)率拿地現(xiàn)象，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，從市場(chǎng)時(shí)機(jī)和窗口布局來(lái)講，新希望地產(chǎn)針對(duì)的是二三線城市，特別是長(zhǎng)三角片區(qū)布局，在這個(gè)時(shí)候發(fā)力拿地是一個(gè)比較好的時(shí)間點(diǎn)。

新希望地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，所謂“瘋狂”、“激進(jìn)”等標(biāo)簽與公司實(shí)際情況不符，“經(jīng)新希望地產(chǎn)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，即使投資部門(mén)匯報(bào)超100塊土地，公司也才會(huì)謹(jǐn)慎地拍下其中1塊。”

此外，業(yè)內(nèi)還有觀點(diǎn)認(rèn)為，新希望地產(chǎn)進(jìn)行高價(jià)拿地或與其規(guī)模訴求有關(guān)，新希望地產(chǎn)近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的銷(xiāo)售額規(guī)模仍未達(dá)到行業(yè)內(nèi)的平均水平。

公開(kāi)資料顯示，新希望地產(chǎn)成立于1997年，是母公司新希望旗下地產(chǎn)平臺(tái)。數(shù)據(jù)顯示，2013至2018年，新希望地產(chǎn)銷(xiāo)售額分別為20億、47億、74億、175億、207億、316億。此外，新希望地產(chǎn)2019年定下500億銷(xiāo)售目標(biāo)，并稱要“三年沖千億”，開(kāi)始向規(guī)模發(fā)力。

《投資者網(wǎng)》注意到，新希望地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備并不充足，新希望地產(chǎn)拿地可以擴(kuò)充其土地儲(chǔ)備。截止至2018年期末，新希望地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備僅為691.75萬(wàn)平方米，若按2017年銷(xiāo)售面積(187.76萬(wàn)平方米)計(jì)算 ，新希望地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備僅可供3.68年開(kāi)發(fā)。

值得注意的是，樓市目前仍不樂(lè)觀，新希望地產(chǎn)大力拿高價(jià)地或存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。張宏偉表示，對(duì)于房企來(lái)講，大力拿地的當(dāng)年可能會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)較慢，公司現(xiàn)金流短期內(nèi)為負(fù)的狀態(tài)。“但1-2年之后會(huì)出現(xiàn)回款，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變好”，張宏偉補(bǔ)充說(shuō)道。

頻繁融資

對(duì)地產(chǎn)公司而言，資金是其生命線，在接連拿地的同時(shí)，新希望地產(chǎn)也在不斷融資“輸血”。

5月21日，新希望地產(chǎn)“中信證券-新希望物業(yè)費(fèi)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，項(xiàng)目規(guī)模6億。5月14日，新希望地產(chǎn)公告稱，公司公開(kāi)發(fā)行2019年公司債券狀態(tài)更新為已反饋，擬發(fā)行規(guī)模為17億元，將分期發(fā)行，首期發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)人民幣7億元。

2018年11月2日，新希望地產(chǎn)作為原始權(quán)益人的“華西證券-新希望地產(chǎn)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”于上交所成功發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模15億元，其中優(yōu)先級(jí)14.25億，發(fā)行利率5.7%。

然而，持續(xù)融資已使得新希望地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模也在逐年增長(zhǎng)。根據(jù)新希望地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行的2017年和2018年年度審計(jì)報(bào)告，2016年-2018年，新希望地產(chǎn)年度負(fù)債合計(jì)分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元。其中，2018年新希望地產(chǎn)有息負(fù)債余額為262.67億元，對(duì)應(yīng)的利息支出為18.76億元。

此外，新希望地產(chǎn)近幾年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)性現(xiàn)金流連續(xù)幾年均為負(fù)值。根據(jù)新希望地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行2018年年度審計(jì)報(bào)告，2017-2018年新希望地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為、-79.69億元和-23.94億元。新希望地產(chǎn)也曾警示風(fēng)險(xiǎn)稱，公司在建項(xiàng)目未來(lái)三年需要投入較大規(guī)模的資金，對(duì)公司資金流形成一定壓力。

但截至目前，新希望地產(chǎn)的負(fù)債率仍低于行業(yè)80%的平均水平，且融資成本基本控制在6%以下。數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年新希望地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.37%、79.54%、76.62%。

需要注意的是，新希望地產(chǎn)背靠母公司新希望。年報(bào)顯示，2018年，新希望營(yíng)業(yè)額為691億元，凈利潤(rùn)為17元，以農(nóng)業(yè)為主業(yè)務(wù)的集團(tuán)利潤(rùn)其實(shí)并不高。

不過(guò)據(jù)新希望地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，母公司新希望集團(tuán)資金管控嚴(yán)格，沒(méi)有直接給予地產(chǎn)資金支持，新希望地產(chǎn)主要還是依靠自身外部融資，主要包括銀行信貸、集合信托、保債計(jì)劃、以及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。

一個(gè)值得關(guān)注的事實(shí)是，2018年新希望地產(chǎn)脫離集團(tuán)合并報(bào)表，地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)獨(dú)立化，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為新希望地產(chǎn)未來(lái)或謀求上市。對(duì)此，新希望地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前集團(tuán)已擁有兩家上市公司，近五年來(lái)從未對(duì)地產(chǎn)上市進(jìn)行考慮。