華融置業(yè)有限責任公司陷入了騎虎難下的尷尬境地

日，《華夏時報》記者走訪了華融置業(yè)位于涿州高鐵站附近的華融現(xiàn)代城項目，其最后一次開盤是在2016年下半年，距今已過去兩年半的時間，那時的價格還在2萬元/平米以上，2017年環(huán)京樓市一落千丈，涿州也未能幸免，華融現(xiàn)代城再難維持2萬元/平米以上的價格，周邊的二手房早已降到1.5萬元/平米以下。

突如其來的市場降溫讓華融置業(yè)措手不及，只能繼續(xù)維持比二手房高出數(shù)千元每平米的價格，但卻無人問津。記者近期了解到，在已交房的情況下，華融現(xiàn)代城將剩余未售房屋“封存”起來，暫時不對外銷售，涉及兩棟樓。

兩棟樓被“封存”

2016年-2017年，環(huán)京樓市熱度驟增，房價普遍上漲，與北京西南交界的涿州更是備受青睞。從涿州東站乘高鐵至北京西僅需要20多分鐘時間，高鐵站周邊因此而成為涿州樓市最為活躍的區(qū)域，吸引許多外地投資者，房價成倍增長。華融現(xiàn)代城便位于高鐵站附近。

2016年4月，華融現(xiàn)代城開盤時均價為8000元/平米，至2017年5月便漲到2.3萬元/平米。

不過2017年上半年環(huán)京樓市的一波限購潮讓涿州高鐵附近區(qū)域市場發(fā)生了巨大變化，跟隨環(huán)京樓市的腳步，這里的房價也幾乎“腰斬”。新房與二手房出現(xiàn)兩極分化的局面，開發(fā)商仍然維持新房2萬元/平米以上的價格，二手房卻降到1.5萬元/平米以下。

2018年上半年記者曾走訪過涿州高鐵站附近的項目，彼時新房市場可謂曲高和寡，即便便宜很多的二手房，成交也并不活躍。這種局面一直維持到2018年底。

今年以來情況略有好轉(zhuǎn)，涿州樓市有回暖跡象，但已很難回到2016年-2017年的鼎盛時期。目前華融現(xiàn)代城均價在1.3萬-1.4萬元/平米左右，仍有急于出手的業(yè)主將價格壓到1.1萬元/平米。

這樣的情況讓華融現(xiàn)代城“騎虎難下”，記者了解到，其已將剩余未售部分“封存”起來，暫停對外銷售。主要包括10#樓和11#樓，這兩棟樓早在2016年底就已取得預售證，2018年9月交房，直到目前仍沒有對外銷售。

近日，《華夏時報》記者來到華融現(xiàn)代城營銷中心，其大門緊閉，屋內(nèi)僅有兩名工作人員，其表示項目還有兩棟樓沒有賣，至于何時開盤他們也不清楚。

涿州東站附近中介人員告訴記者，不僅是小區(qū)內(nèi)兩棟樓未售，華融現(xiàn)代城還有很多沿街商鋪也被“封存”起來，什么時候?qū)ν怃N售還是未知數(shù)。

主要整理京涿高鐵新城土地

華融現(xiàn)代城的開發(fā)商華融置業(yè)，是中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡稱“中國華融”)旗下負責地產(chǎn)業(yè)務的子公司。根據(jù)華融置業(yè)官網(wǎng)顯示，其主要結(jié)合中國華融不良資產(chǎn)管理主業(yè)，開拓以珠海為中心的珠三角地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)以及京津冀、環(huán)渤海地區(qū)，目前有華融琴海灣、華融藍海洋、華融山水苑、中國華融大廈、中國華融現(xiàn)代廣場、華融現(xiàn)代城等系列房地產(chǎn)開發(fā)項目。

事實上，華融現(xiàn)代城只是華融置業(yè)在涿州的一部分業(yè)務，其更重大的項目是京石客運專線站場新區(qū)。

2010年，華融置業(yè)聯(lián)合萬新控股集團有限公司和涿州市國有資產(chǎn)管理有限公司共同出資組建華融萬新涿州投資有限責任公司(以下簡稱“華融萬新涿州”)，華融萬新涿州注冊資金1億元，其中華融置業(yè)出資5100萬元，占公司注冊資本的51%，萬新投資出資4000萬元，占注冊資本的40%，涿州市國有資產(chǎn)管理有限公司出資900萬元，占注冊資本的9%。

華融萬新涿州負責京石客運專線站場新區(qū)(以下簡稱“京涿高鐵新城”)的土地一級開發(fā)。該項目東銜京石客運專線、西沿京港澳高速、南至規(guī)劃城市主干道北石路、北接城市主干道冠云東路，規(guī)劃用地面積5平方公里，華融現(xiàn)代城所用地塊便是該項目的一部分。

2014年12月22日，華融置業(yè)全資子公司榮華涿州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44751萬元的總價競拍取得第四批次164.13畝土地的使用權(quán)，其中二類居住用地79.15畝(324萬元/畝)，商業(yè)服務業(yè)設施用地84.98畝(224萬元/畝)。

79.15畝的二類居住用地便是華融現(xiàn)代城住宅項目，84.98畝的商業(yè)服務業(yè)設施用地是華融金融中心，主要包括5A級寫字樓、華融高鐵新城購物中心、華融準五星級酒店、SOHO辦公中心等業(yè)態(tài)。

華遠仍“高歌猛進”

除了華融現(xiàn)代城以外，石榴集團、鴻坤、萬科、華遠等都入駐了京涿高鐵新城地塊。根據(jù)華融萬新涿州官網(wǎng)顯示，京涿高鐵新城將建成集金融、商業(yè)、居住、商務、文化、旅游、藝術(shù)于一體，現(xiàn)代化綠色低碳型城市綜合體，也就是要瞄準“與北京同城、和國際接軌”的高端品位，精心打造一座宜業(yè)宜居宜游的京涿高鐵新城。

根據(jù)華融萬新涿州官網(wǎng)的土地出讓情況顯示，自2013年3月至2018年5月，京涿高鐵新城項目累計出讓六批次土地，合計1537.19畝，包括二類居住用地、商住混合用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地。

記者了解到，京涿高鐵新城土地出讓主要集中在2013年，當年發(fā)生了4筆土地出讓。

2013年4月7日鴻坤集團下屬子公司涿州鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以220萬元/畝的單價摘牌取得第一批次305.85畝二類居住用地的使用權(quán);2013年6月20日北京華美喬戈里地產(chǎn)下屬子公司涿州京旭通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以220萬元/畝的單價摘牌取得第二批次279.67畝二類居住用地的使用權(quán);2013年12月25日鴻坤地產(chǎn)再次以280萬元/畝的單價摘牌取得第三批次287.55畝土地的使用權(quán)，其中二類居住用地234.69畝，商住混合用地52.86畝;2013年12月26日鵬渤地產(chǎn)以300萬元/畝的單價競拍取得第三批次179.71畝二類居住用地的使用權(quán)。

與華融置業(yè)一樣，上述開發(fā)商拿地并不算貴，折合樓面均價基本都在5000元/平米以下。從2013年底到2018年，這些項目陸續(xù)開盤，房價也從最初的4000-6000元/平米漲到了頂峰時期的2.5萬元/平米，目前普遍降到1.3萬-1.5萬元/平米左右。對于第一到第四批次拿地的開發(fā)商來說，這仍然具有一定優(yōu)勢。

而在環(huán)京樓市并不景氣的情況下，仍然有開發(fā)商大手筆在京涿高鐵新城拿地。

京涿高鐵新城最近一個批次的土地出讓是在2018年4月28日，當天，北京市華遠置業(yè)有限公司(以下簡稱“華遠置業(yè)”)以998萬元/畝的單價競拍取得第六批次119.19畝二類居住用地的使用權(quán)。相比而言，該項目地價是前幾個批次的3-4.5倍。

據(jù)了解，華遠置業(yè)的項目名稱為華遠涿州海藍城，總建筑面積211951.2㎡,其中地上建筑面積158917.2㎡,地下建筑面積53034㎡，容積率2.0，綠化率35.1%。折算下來地面建筑樓面價約7500元/平米。

涿州一名從事二手房交易的人士告訴記者，7500元/平米的樓面價再加上建安成本，其總成本至少在1萬元/平米，而目前K2獅子城等項目二手房也才賣到1.1萬-1.3萬元/平米左右，華遠涿州海藍城可實現(xiàn)的利潤空間并不是很大。

與華遠置業(yè)同在第六批次拿地的萬科，以260萬元/畝的單價取得101.1畝商服用地的使用權(quán)。與華遠置業(yè)相比，萬科的可操作空間更大。