近期新城控股、泰禾集團(tuán)、光明地產(chǎn)等房企均收到上交所的問詢

無風(fēng)不起浪。證監(jiān)會日前宣布，5月13日起，樂視網(wǎng)、凱迪生態(tài)、金亞科技、千山藥機(jī)、皇臺酒業(yè)5家公司股票將暫停上市，同時(shí)，5月15日起，龍力生物、德奧通航2家公司股票也將暫停上市。從這些公司的財(cái)務(wù)狀況來看，7家公司去年一共虧損超過152億元，其中樂視網(wǎng)連續(xù)兩年虧損總計(jì)178億元，凱迪生態(tài)連續(xù)兩年虧損總計(jì)102億元，虧損幅度驚人。由此可見，證監(jiān)會對上市公司利潤、負(fù)債等核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)監(jiān)管趨緊。

近期，新城控股、泰禾集團(tuán)、光明地產(chǎn)等房企均收到上交所的問詢，上交所問詢的方向與公司負(fù)債、存貨減值、盈利能力的可持續(xù)性、資金往來等相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其資金鏈越發(fā)引起監(jiān)管部門關(guān)注，那些高負(fù)債的房企風(fēng)險(xiǎn)面擴(kuò)大，近期大多數(shù)房企均強(qiáng)調(diào)減速也與此有關(guān)。

同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，未來經(jīng)濟(jì)回暖仍有不確定性，目前房企激進(jìn)拿地，可能會重新導(dǎo)致企業(yè)償債壓力的增加，從而增加運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

集中減持

2019年3月后，已實(shí)施股東減持的上市公司數(shù)量和規(guī)模均有明顯增加，3月減持公司數(shù)將有望達(dá)到近4年以來的高點(diǎn)，減持規(guī)模也有望達(dá)近2年以來的高峰。本輪減持的特征表現(xiàn)為，行業(yè)集中在計(jì)算機(jī)、通信、電子等成長行業(yè)，減持公司短期償債壓力大，高估值特征明顯。

不少券商在研報(bào)里指出，本輪減持回升的主要原因?yàn)椋汗蓛r(jià)大幅上漲后“大小非”集中套現(xiàn)，以及股權(quán)質(zhì)押壓力。

4月20日，甬商實(shí)業(yè)有限公司與多家投資機(jī)構(gòu)簽訂甬商股權(quán)投資基金協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，甬商實(shí)業(yè)有限公司聯(lián)合農(nóng)銀投資、中國實(shí)業(yè)、寧波金控發(fā)起設(shè)立總規(guī)模超過100億元的甬商股權(quán)投資基金，同時(shí)帶動其他金融機(jī)構(gòu)投資100億元。

甬商實(shí)業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱召法透露，基金將優(yōu)先為寧波企業(yè)提供流動性支持。換言之，這是一只中小企業(yè)紓困基金。實(shí)際上，記者通過多方核實(shí)，基金發(fā)起人沈國軍已在去年下半年開始關(guān)注針對上市房企的股權(quán)投資。沈國軍也是基金發(fā)起方之一中國聯(lián)合實(shí)業(yè)投資有限公司(簡稱“中國實(shí)業(yè)”)的董事長。早于甬商實(shí)業(yè)，浙商已成立一只股權(quán)投資基金。2018年9月，寧波銀億控股有限公司發(fā)生債務(wù)違約爆倉，目前情況已有所好轉(zhuǎn)。此次甬商股權(quán)投資基金的成立，目標(biāo)大部分為包括房企在內(nèi)的實(shí)業(yè)上市公司。據(jù)知情人士透露，好幾家企業(yè)正在與該基金洽談當(dāng)中。

平衡規(guī)模與負(fù)債

監(jiān)管部門的問詢，釋放了對高杠桿運(yùn)營的房企更嚴(yán)苛的信號。實(shí)際上，從房企近幾年拿地成本、市場變化也可見，房企未來仍存在資金杠桿與規(guī)模擴(kuò)張的平衡問題。

綜合多家房企近期的情況， 2019年房企新拍出的高價(jià)地塊，未來仍然存在入市難題。換言之，按當(dāng)前指導(dǎo)價(jià)格銷售，其依然會面臨無利潤甚至虧本的情況。房企為保證當(dāng)期利潤與銷售規(guī)模，仍需要將2016年之前或2018年下半年拍得的低價(jià)地拿出來銷售。

同策研究院提供的研報(bào)顯示，東部一二線城市樓市相對2017和2018年市場低位出現(xiàn)回暖跡象，但回暖力度有限;中西部及東北部二線城市暫未出現(xiàn)明顯回暖跡象。

有業(yè)內(nèi)人士指出，房企此時(shí)想抓住拿地窗口期擴(kuò)張，同時(shí)也要平衡高負(fù)債。據(jù)了解，目前行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右。經(jīng)過去年開始的降杠桿，頭部房企如萬科已經(jīng)把資產(chǎn)負(fù)債率降到84.5%，但綠地今年一季度仍然在89%以上。這從近期綠地積極放售商業(yè)項(xiàng)目以促進(jìn)銷售額提升也可見一斑。