簡(jiǎn)單的搶人政策難免導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)

黑龍江鶴崗的房子最近火了，因?yàn)閷?shí)在是太白菜價(jià)了，100多平方米的房子大部分只叫價(jià)十幾萬(wàn)元。

而形成鮮明對(duì)比的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，65城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲。部分一二線城市高價(jià)樓盤(pán)又現(xiàn)“秒光盤(pán)”。

房?jī)r(jià)又翹頭

“這套80多平米的，一周就賣(mài)出去了。您看這套100多平米的，前后也就一個(gè)月就成交了。”近日，在北京西二環(huán)外某連鎖房產(chǎn)中介公司的店里，一位經(jīng)紀(jì)人一邊刷著系統(tǒng)頁(yè)面一邊對(duì)中國(guó)新聞周刊說(shuō)。

他說(shuō)：“最近成交量上去了，房?jī)r(jià)也漲了點(diǎn)，估計(jì)未來(lái)一段時(shí)間可能都會(huì)這樣。”

他的話很快得到了印證。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積29829萬(wàn)平方米，雖然同比下降0.9%，但降幅比1-2月份收窄了2.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額27039億元，增長(zhǎng)5.6%，增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

統(tǒng)計(jì)口徑中的70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)接近全面上行的原因之一，是“信貸寬松下，部分城市前期跌幅大，購(gòu)房者在市場(chǎng)炒作下怕踏空，入市量提高后，價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)上浮”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

這也體現(xiàn)在3月份居民新增人民幣貸款8900億元，比上年同期多增3167億元，增量創(chuàng)下歷史同期新高。其中短期居民貸款多增2262億元，居民中長(zhǎng)期貸款多增835億元，這說(shuō)明居民貸款需求持續(xù)改善。

張大偉分析說(shuō)，房貸數(shù)據(jù)占八大銀行新增貸款數(shù)據(jù)的近一半，這些銀行2018年新增貸款總量約2.7萬(wàn)億，其中47%是房貸。

原因之二是戶籍制度改革加快城市人口落戶。

4月8日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的通知，加大戶籍制度改革力度，突出抓好在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶工作，要求部分城市全面取消落戶限制;部分城市全面放開(kāi)放寬落戶條件，全面取消重點(diǎn)群體落戶限制;超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目。

另外，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)50個(gè)。從力度與數(shù)量看，刷新歷史記錄。特別是二三線城市，發(fā)布人才落戶、補(bǔ)貼購(gòu)房等政策井噴。

這帶來(lái)的影響是3月南京多個(gè)樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部賣(mài)完。部分熱門(mén)樓盤(pán)每平方米超過(guò)4萬(wàn)元。

上海的二手房更是搶手。購(gòu)房者抱怨還沒(méi)來(lái)得及與房東進(jìn)行一番討價(jià)還價(jià)，就被中介告知房子已經(jīng)出售。

還有不能不說(shuō)的蘇州，不知是網(wǎng)紅劇《都挺好》帶火，還是放寬落戶門(mén)檻刺激的，3月的蘇州不僅有216套高層在1分鐘售罄的樓盤(pán)，也有2000人深夜排隊(duì)搶購(gòu)的項(xiàng)目。

“類(lèi)似落戶政策釋放了春風(fēng)，對(duì)于當(dāng)?shù)厝丝趯?dǎo)入等是有積極的作用，實(shí)際上確實(shí)容易帶來(lái)市場(chǎng)交易的上升和價(jià)格的反彈。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊說(shuō)，“人才落戶政策也使得很多觀望的購(gòu)房者獲得了購(gòu)房資格，近期市場(chǎng)的上漲預(yù)期比較明顯，這個(gè)時(shí)候就會(huì)形成積極入市的心態(tài)，價(jià)格方面就容易上漲。”

張大偉也認(rèn)為，過(guò)去兩年全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了反彈，其中大部分城市都發(fā)布了力度空前的人才政策，人才政策的確影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。“特別是部分二線城市，房?jī)r(jià)上漲加速，最主要的一個(gè)原因就是人才政策變相放開(kāi)了限購(gòu)等政策。”

原因之三是部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策微松。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀時(shí)做了這樣的表述：3月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策、一城一策，保持政策的連續(xù)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。

從今年各地政府工作報(bào)告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，地方城市有了更大的自主決策權(quán)。部分城市取消了限售政策，比如菏澤、太原;部分城市降低了購(gòu)房門(mén)檻，比如杭州、珠海。多地還出現(xiàn)首套房貸款利率下調(diào)及資金監(jiān)管力度放松的現(xiàn)象。

落戶降門(mén)檻

新疆姑娘星星，因?yàn)楸本┑母叻績(jī)r(jià)選擇離開(kāi)，因?yàn)槲靼矐艏疁?zhǔn)入條件為“具有本科(含)以上學(xué)歷的，不受年齡限制”，選擇落戶安家在西安。

自戶籍新政實(shí)施以來(lái)至2018年底，西安新增落戶人口已超過(guò)105萬(wàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，3月份西安新建商品房?jī)r(jià)格同比漲超20%。

在星星看來(lái)，落戶能解決的是購(gòu)房資格，“在西安大大小小的公司，我面試了不少，但很多公司‘五險(xiǎn)一金’上不全，好幾次都想‘殺’回北京。”

沒(méi)有留住人的環(huán)境，城市如何發(fā)展?黑龍江鶴崗市就是先例。

3月5日，黑龍江鶴崗市公安局網(wǎng)站發(fā)布的《鶴崗市公安局關(guān)于2019年度招警優(yōu)惠政策》提到，多類(lèi)符合條件的公安院校畢業(yè)生可以享受到“一車(chē)一房”優(yōu)惠。

而網(wǎng)上截圖顯示，鶴崗市房?jī)r(jià)已低至千元，甚至一套46平方米的住房總價(jià)只需16000元，折合每平方米348元。

鶴崗因煤而興，資源的枯竭、產(chǎn)業(yè)的收縮，造成GDP連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，人口外流嚴(yán)重。城市空了，房子也沒(méi)人住了自然也就賣(mài)不上價(jià)。

“大部分城市沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡(jiǎn)單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。”張大偉說(shuō)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也對(duì)中國(guó)新聞周刊說(shuō)，經(jīng)濟(jì)基本面略差、人口吸引力不足的城市，全面取消落戶限制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就會(huì)相對(duì)較弱。

與此同時(shí)，開(kāi)放落戶限制在不同規(guī)模城市的表現(xiàn)并不相同，不同規(guī)模城市因就業(yè)吸納能力、公共服務(wù)水平等差異對(duì)非戶籍人口的吸引力也表現(xiàn)各異。

最近有媒體報(bào)道，北京上班族葛靖因低門(mén)檻吸引人才的“海河英才”計(jì)劃落戶天津。但他的生活并沒(méi)有太多的改變，他和妻子依然在北京租房、工作。要說(shuō)改變，就是他們?cè)谔旖蛸I(mǎi)了房子然后出租，貼補(bǔ)北京的房租而已。

“目前全國(guó)大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門(mén)檻吸引人來(lái)。”張大偉表示，“但大部分城市都沒(méi)有留住人才的措施。這種情況下，吸引來(lái)的很多是購(gòu)房者。而且甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市購(gòu)房落戶的可能性。”

他還提到，人才政策成為很多二三線城市調(diào)整樓市政策的窗口。“人才對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)，人才對(duì)城市的作用也應(yīng)該是在產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)。”

為了遏制借機(jī)炒房，“還是要對(duì)人才購(gòu)房的政策做細(xì)分，比如說(shuō)人才購(gòu)房后房屋不允許隨意轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)可以適當(dāng)要求人才落戶后需要具備類(lèi)似社保6個(gè)月的繳納時(shí)間，這樣會(huì)使得購(gòu)房方面的真實(shí)性更強(qiáng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

調(diào)控不動(dòng)搖

對(duì)于樓市調(diào)控是否松動(dòng)的問(wèn)題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在3月23日于北京舉辦的中國(guó)發(fā)展高層論壇上表示：“房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策的連續(xù)性。”

4月3日中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)黨委理論學(xué)習(xí)中心組在人民網(wǎng)刊發(fā)了題為《以全面從嚴(yán)治黨開(kāi)啟銀行保險(xiǎn)監(jiān)管事業(yè)新征程》的文章。文章指出：“繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)。”

最近，長(zhǎng)沙出手了：停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

以長(zhǎng)沙市區(qū)一套90平方米、總價(jià)140萬(wàn)元的二手住宅為例，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》計(jì)算，政策優(yōu)惠期間繳納契稅為140萬(wàn)元×2%=2.8萬(wàn)元，恢復(fù)4%比例后，購(gòu)房人需繳納契稅為140萬(wàn)元×4%=5.6萬(wàn)元。

在安居客上查詢發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙樓市在2018年8月之后遇冷一度大幅下滑，但在春節(jié)后，開(kāi)始出現(xiàn)回暖。

“契稅政策是房屋交易中比重相對(duì)大的稅費(fèi)政策，動(dòng)輒幾萬(wàn)，所以購(gòu)房者對(duì)于此類(lèi)政策的調(diào)整是比較敏感的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“過(guò)去部分城市用契稅政策來(lái)進(jìn)行去庫(kù)存，而在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的時(shí)候也會(huì)用契稅政策來(lái)引導(dǎo)房屋交易。類(lèi)似政策具有較好的導(dǎo)向，一旦調(diào)整立刻會(huì)影響購(gòu)房交易成本，對(duì)于刺激或抑制市場(chǎng)交易需求有很直接的影響。”

同樣出手的還有合肥。因個(gè)別樓盤(pán)涉嫌炒作房?jī)r(jià)行為，4月11日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為發(fā)布緊急通知，將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，依法嚴(yán)肅查處“哄抬房?jī)r(jià)”、“價(jià)外加價(jià)”、“捂盤(pán)惜售”、“虛假宣傳”和“強(qiáng)制搭售”等違法違規(guī)行為。