3月份傳聞的國管公積金貸款收緊政策終于落地

4月12日，國管公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策進一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問題的通知》，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準。

繼2018年9月北京市管公積金政策收緊后，北京房貸政策中唯一“認房不認貸”的國管公積金也收緊了，北京房貸政策全面收緊。

業(yè)內(nèi)人士認為，國管公積金政策收緊主要是對北京樓市的影響，不過，由于國管公積金占市場所有交易的比例較小，而且之前市場傳聞收緊已經(jīng)炒作一段時間，對市場直接影響不大，但從心理層面會影響北京樓市“小陽春”的持續(xù)。

二套房認定“認房又認貸”

國管公積金新政最大的變化是二套房“認房又認貸”。

新政規(guī)定：

借款申請人家庭(包括借款申請人、配偶及未成年子女)在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款記錄，下同)的，按首套住房貸款政策辦理。

借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。被認定為二套以上住房的，不予貸款。

新政還調(diào)整了二套房首付款比例和貸款最高額度：

購買二套住房的，首付款比例不低于購房總價的60%，貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍。

而購買經(jīng)濟適用住房的，首付款比例不低于購房總價的20%;購買經(jīng)濟適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購房總價的30%。首套住房貸款最高額度為120萬元，執(zhí)行貸款基準利率。

新政還調(diào)整了貸款申請條件：

1.借款申請人申請貸款時應(yīng)連續(xù)繳存住房公積金6個月(含)以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài);或經(jīng)中央國家機關(guān)住房資金管理中心(以下簡稱資金中心)審核同意，處于緩繳、封存或者退休銷戶狀態(tài)的繳存職工。

2.借款申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個人住房貸款和政策性貼息貸款。

另外，調(diào)整貸款期限和月還款額上限：

貸款期限不得超過25年，最長可計算到借款申請人法定退休年齡后5年，最高不得超過65周歲。

在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據(jù)借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應(yīng)超過借款申請人月收入的60%。

北京住房信貸政策全部收緊

繼2018年9月北京市管公積金政策收緊后，北京房貸政策中唯一“認房不認貸”的國管公積金也收緊了。

此前，國管公積金“認房不認貸”，名下無房再次購買是算首套房貸;市屬公積金和商貸都是“認房又認貸”政策，“認房”主要是指登記在名下的北京住宅，“認貸”是指全國范圍內(nèi)的住房貸款(無論是否結(jié)清)。國管公積金貸款額度一般是繳存余額的10-12倍，市管公積金是看繳存年限，每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高的120萬元。

而此次國管公積金也執(zhí)行“認房又認貸”后，北京房貸政策全面收緊。

從目前北京執(zhí)行的貸款政策看，公積金的貸款上限都是120萬，在北京一套普通剛需住宅起碼400萬以上的情況下，剛需無法只靠公積金貸款買房，大部分都需要組合貸，即公積金+商貸，而二手房業(yè)主愿意接受組合貸的比例不高。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，對于北京來說，不論是國管還是市管，隨著貸款政策的收緊，公積金已經(jīng)成為大部分高收入群體購房工具。

國管公積金貸款占市場成交比例小

國管公積金有別于北京市市管公積金，是指中央國家機關(guān)及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機關(guān)分中心繳存的住房公積金，由中央國家機關(guān)住房資金管理中心負責(zé)管理。國管公積金部分可以異地使用，但主要是在北京，主要是央企職工等，其他城市非常少。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，2017年北京一共發(fā)放住宅公積金貸款5.78萬套，其中國管公積金只有6800套，占比大約12%。當年北京二手房13萬套，新建商品房3萬套，保障房4萬套，合計大約20萬套左右，也就是國管公積金占市場所有交易的比例大約是3%左右，所有公積金大約占30%(2017年調(diào)控政策升級后，公積金比例有所提高)。

張大偉表示，2017-2018年北京存量的商品住宅單套平均成交金額已經(jīng)達到了781萬。按照781萬計算，想用公積金貸款，首付必須要660萬。即使按照北京的普通住宅標準281萬計算，想在北京買套六環(huán)外的剛需住宅，首付也需要160萬以上。公積金的低首付政策，不僅僅在商品房上不可能落地，即使在共有產(chǎn)權(quán)房上，也不可能執(zhí)行。按照共有產(chǎn)權(quán)平均250萬一套計算，想使用公積金貸款，需要首付起碼130萬，也就是5成以上，否則只能使用組合貸款或者商業(yè)貸款。“在貸款上限不提高的情況下，公積金政策只能越來越雞肋!”他說。

對樓市影響主要在心理層面

國管公積金貸款政策收緊，到底對樓市有多大影響?

張大偉認為，國管公積金貸款收緊政策落地，因為之前市場已經(jīng)炒作過一段時間，對市場直接影響不大，但從心理層面肯定會影響樓市“小陽春”的持續(xù)，對最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。

3月下旬，北京二手住宅網(wǎng)簽量大增，就與國管公積金要“認房又認貸”并且將在3月19日執(zhí)行的傳聞有很大關(guān)系，很多人恐慌性網(wǎng)簽，導(dǎo)致3月18日當天二手房網(wǎng)簽量激增破千套，不過，3月19日當天該傳言已被辟謠，隨后，二手房單日網(wǎng)簽量有所回落。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止4月11日，北京二手房4月網(wǎng)簽住宅4850套，3月網(wǎng)簽16051套，均處于調(diào)控后的高位，3月下半月國管公積金將收緊的傳聞的確導(dǎo)致部分國管公積金需求提前釋放。

張大偉認為，未來幾天是最后的“末班車”，預(yù)計網(wǎng)簽量還將在高位運行。但在國管公積金收緊、包括北京青龍湖等區(qū)域供應(yīng)井噴的背景下，北京樓市剛起來的“小陽春”很快會被打擊。預(yù)計5月北京樓市如果沒有其他信貸寬松政策的影響，市場很可能比3-4月有所下行。“包括本周這個數(shù)據(jù)還將處于高位，除了市場的確有回暖外，國管公積金的恐慌性簽約，是主要原因。”他說。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次國管公積金政策收緊，核心是“認房又認貸”，體現(xiàn)了國家把控公積金發(fā)放節(jié)奏、加大審核、防范投資投機需求的管控思路，對北京樓市影響比較明顯。過去通過國管公積金貸款買房，首付比例比較低，現(xiàn)在名下沒房但有貸款記錄的家庭，也將按二套房貸執(zhí)行，會打擊部分貸款需求，但從另一個角度說，有助于在京沒有房產(chǎn)和貸款記錄家庭的購房。

嚴躍進認為，該政策本身是特定公積金領(lǐng)域的政策，跟全國各地的公積金政策不一樣，與北京人才引進有關(guān)，如果落實好了，北京的央企、機關(guān)、政府部門引進人才能夠享受該政策，也有助于保障剛到北京的人買房，后續(xù)利用公積金惠及剛需，剛需盤會賣得好，改善性住宅會受到影響。