低迷了大半年的樓市 伴隨著天氣的回暖正局部升溫

3月21日、22日，南京河西的2個樓盤公開搖號，共有7766人參加購房搖號，中簽率分別約為6%和7.8%。

類似的買房場景，春節(jié)之后已在北京、杭州、成都等熱點城市上演，個別樓盤還出現(xiàn)了萬人參與搖號的情形。

不僅是樓市，土地拍賣市場同樣在升溫。

春節(jié)以來，高溢價地塊成交數(shù)量增加勢頭明顯，溢價率封頂、創(chuàng)區(qū)域最高土地單價等不時閃現(xiàn)。

一些業(yè)內人士表示，樓市“小陽春”有季節(jié)性因素，也有外部因素，比如部分城市首套房貸利率降低等?？傮w來看，今年以來的外部條件要明顯好于去年，特別是一、二線城市。

雖然樓市回暖正當時，但調控政策面并沒有寬松，“房住不炒”的趨勢依舊沒變。多數(shù)業(yè)內人士認為，“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)未來發(fā)展的大方向。

萬人搖號

從樓市調控開始，搖號買房就成了樓市冷熱的一個標志。

3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R領取銷許，分別加推186套房源和323套房源，銷售均價3.5萬元/平方米。雖然購房門檻不低——首付八成、250萬元和430萬元的驗資證明，但依舊難擋購房人的熱情。短短2天，就吸引了近萬人報名登記。經(jīng)過資格審核，2個樓盤最后參與搖號的分別有2391人、5375人，中簽率為5.4%和7.7%。

相比南京，杭州的樓市明顯更熱。一周內兩次出現(xiàn)“萬人搖”樓盤。3月13日，華夏四季308套房源，共11377組意向客戶登記，中簽率低至2.7%。3月6日，中國鐵建西湖國際城262套高層房源，共有17290組客戶報名登記，平均中簽率低至1.5%。杭州另外2個樓盤——天都城和京杭府雖然沒有“萬人搖”，但中簽率同樣不高，分別為3%和7.98%。

去年相對冷清的北京樓市，在本月中旬透出了陣陣暖意。3月18日，位于海淀的山嶼湖首期開盤192套，4小時售完。葛洲壩紫郡蘭園開售17棟樓所有房源，當天139平方米四居全部售罄。

再看西南重鎮(zhèn)成都。3月19日，成都房協(xié)公示了中德英倫世邦的公證搖號選房數(shù)據(jù)。根據(jù)公示結果，該樓盤604套房源開盤去化率達100%，一次性清盤。這在去年以來的成都樓市中不多見。

溢價率封頂

和樓市一樣，在經(jīng)歷去年流拍率創(chuàng)歷史新高、溢價率創(chuàng)歷史新低的低迷后，土地拍賣市場也迎來了“小陽春”。

3月20日，在經(jīng)過153輪報價，佳兆業(yè)以6.3億元競得杭州市閑林的未來科技城民豐片區(qū)06地塊，溢價率49.78%封頂，樓面價約1.6萬元/平方米，遠超閑林區(qū)域的宅地樓面價紀錄。

而杭州上一次溢價率封頂是7個月前。2018年8月14日，杭州世騰以14.5億元竟得西湖區(qū)轉塘單元XH1808-R21-01地塊，溢價70%封頂。

土地市場回暖的不僅是杭州，北京、成都、廣州、蘇州等熱點城市的土拍市場也是一片暖意。

3月12日，成都茶店子商住地塊吸引了30多家大型房企參與競拍，最終被德商以17.17億元收入囊中，溢價率76.4%，樓面地價1.72萬元/平方米，創(chuàng)下了主城區(qū)的最高土地單價。3月19日，成都二度拍賣去年3月流拍的一宗58畝的商兼住用地，在地塊指標及價格保持不變的情況下，被時代中國以1.23萬元/平方米拿下，溢價率37%。

2月28日，廣州的一場土地拍賣吸引了14家房企參戰(zhàn)，共吸金115.7億元。其中，天河金融城的商住地，在49輪舉牌后，合景泰富以總價37億元+55%自持奪下，溢價率超45%。

2月25日，北京大興區(qū)瀛海地塊經(jīng)過38輪競拍，被中海地產(chǎn)以44.4億元競得，溢價率21.6%。位于大興區(qū)的黃村鎮(zhèn)三合莊村地塊，經(jīng)17輪競拍，被金地地產(chǎn)以24.6億元拿下，溢價率17.7%。據(jù)統(tǒng)計，今年前兩個月，北京土地出讓收入達589.38億元，創(chuàng)下五年同期新高，位列全國各城市土地出讓榜首。

2月22日，蘇州拍賣城區(qū)的多宗宅地，總出讓面積約28.47萬平方米，總起始價為79.57億元。最終全部順利出讓，累計攬金97.44億元，地塊最高成交價格為40.7億元，最高成交樓面價為25813元/平方米，最高溢價率為42.78%，最高競價輪次為77輪。

多地下調房貸利率

樓市的“小陽春”無疑給今年的房地產(chǎn)市場開了個好頭，但其背后疊加著多重利好因素。

多位業(yè)內人士告訴記者，每年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場都會有波反彈行情，也就是大家常說的“金三銀四”。據(jù)統(tǒng)計，在北京、南京、杭州等城市的這波樓市熱潮中，剛需和改善型需求占了主導，80%以上的成交是自住型需求，投資客占比較低。

相對去年，今年的金融環(huán)境稍微寬松，個人房貸利率有所下調，有的城市回歸基準利率。2019年2月，全國首套房貸利率平均為5.63%，相當于基準利率的1.149倍。天津多家銀行首套房利率從15%下降到5%。南京首套房利率普遍下降5-8%。杭州一些銀行首套房利率調整至基準上浮10%，有的銀行首套最低僅上浮5%。“利率的下調，一定程度上加速了購房者的入市。”一位銀行客戶經(jīng)理說。

與此同時，在公積金使用方面，北京、河北、成都、長沙、福州、銀川、哈爾濱等多地調整了公積金提取政策，以滿足剛需的購房需求。比如，海南，重啟了個人房貸“商轉公”;成都，公積金貸款取消“限成都戶籍”;北京，公積金異地提取的范圍放寬至天津、河北兩地。

一些業(yè)內人士認為，不論是各大銀行在個人房貸利率方面的下調，還是公積金政策方面的調整，都可以明顯的看出，這些政策多以滿足剛需和普通改善需求為主。

鑒于去年下半年以來信貸政策持續(xù)寬松，明顯利好銀行的資金充裕程度和流動性，為房貸利率下調提供了先備條件。業(yè)內人士分析，后續(xù)預計房貸利率可能還會繼續(xù)呈放松態(tài)勢。

“一城一策”穩(wěn)樓市

樓市、土拍市場的活躍，是否預示著房地產(chǎn)調控風向的轉變呢?

接受采訪的多位業(yè)內人士表示，調控政策面并沒有實質變化，繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，因此總體趨勢不會變。目前的樓市“小陽春”只是局部的，還沒全面整體回暖。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月，全國住房銷售面積再度負增長，而上一次負增長還是在2015年。從2019年以來的土地市場來看，成交面積同比延續(xù)下跌。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國賣地最多的50大城市合計賣地土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個城市土地出讓溢價率下調。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，導致土地市場的溢價率有所降低。不過，一、二線城市仍是開發(fā)商布局的重要區(qū)域，尤其北京、上海等熱點城市的優(yōu)質土地項目一直是各家房企爭奪的對象，以致部分地塊溢價率明顯上升。

今年政府工作報告提出，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內人士認為，“穩(wěn)”將是今年樓市調控的重點。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是具體目標，“一城一策”則是具體調控路徑。

業(yè)內人士預計，在“一城一策”的調控基調下，樓市下行相對嚴重、高庫存的部分城市會對調控政策進行放松，而樓市熱點城市最多是政策微調，松綁幾乎不可能。