隨著外部不明朗因素的消退 香港樓市成交大幅攀升

數(shù)據(jù)顯示，今年1月香港住宅物業(yè)的臨時(shí)買賣合約為4543宗，較去年12月的2060宗增加逾一倍，表明受抑制的購買力開始釋放。2月份住宅買賣成交宗數(shù)為4089宗。與此同時(shí)，今年1-2月住宅買賣中，二手成交均占每月的一半以上，反映出買家信心有所恢復(fù)。

“3月樓市勢(shì)頭仍將延續(xù)，住宅成交預(yù)計(jì)將達(dá)到5500宗。今年第一季度住宅總成交量將增至14132宗，環(huán)比激增58%。樓價(jià)自今年1月中重拾升勢(shì)，截至3月中，一些熱門樓盤的價(jià)格已自低位反彈了20%以上，”3月19日，戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

以沙田第一城為例，3月該樓盤的價(jià)格較1月中的低位已大幅攀升28%，太古城同期升幅也達(dá)20%。豪宅樓盤如貝沙灣、君臨天下3月以來的價(jià)格也分別自低位反彈了8.8%、10.6%。

陶汝鴻坦言，目前不管是中小型住宅還是豪宅樓盤，價(jià)格較去年8月高峰水平僅差5%-6%。

二手市場(chǎng)量價(jià)齊升

美聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月16-17日香港十大指標(biāo)屋苑錄得約15宗買賣成交，較上周增加約7.1%，是連續(xù)5個(gè)周末錄得雙位數(shù)成交。

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明19日指出：“近期樓市重拾升勢(shì)，發(fā)展商伺機(jī)加快推售新盤，二手市場(chǎng)亦量價(jià)齊升。部分業(yè)主看好后市，紛紛收窄議價(jià)空間，更令個(gè)別屋苑出現(xiàn)缺盤情況，預(yù)期購買力持續(xù)釋放下，二手市場(chǎng)不乏高價(jià)成交。”

中原地產(chǎn)太古城區(qū)資深區(qū)域營業(yè)董事趙鴻運(yùn)19日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露：“太古城本月成交價(jià)量齊升，3月已錄得25宗成交，較上個(gè)月同期大幅飆升79%，平均實(shí)用呎價(jià)約19800港元。”

與此同時(shí)，香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新數(shù)據(jù)顯示，1月私人住宅價(jià)格指數(shù)報(bào)359.5點(diǎn)，較去年12月微升0.08%。這是自去年8月香港樓價(jià)連續(xù)下跌5個(gè)月后，首次出現(xiàn)反彈。

陶汝鴻坦言，政府官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，“根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，政府統(tǒng)計(jì)的整體樓市漲幅為沙田第一城、太古城的一半左右。我們預(yù)計(jì)今年第一季度官方數(shù)據(jù)整體升幅約為10%，在目前經(jīng)濟(jì)增長維持穩(wěn)健的情況下，第二季度樓市仍將維持向上動(dòng)力，有望在6月底反彈至去年8月中的高位，甚至再上漲5%。”

他補(bǔ)充說，香港樓市短期的走勢(shì)主要取決于中美貿(mào)易談判的結(jié)果，“目前經(jīng)濟(jì)基本面仍十分健康，失業(yè)率仍徘徊在2.8%的低位，而且美聯(lián)儲(chǔ)加息的幅度和速度將有所放緩，這些都是支撐樓市繼續(xù)向上的動(dòng)力。”

由于港匯再度觸發(fā)7.85的弱方兌換保證水平，3月19日紐約交易時(shí)段，香港金管局再次“出手”，買入20.1億港元，捍衛(wèi)聯(lián)系匯率，這是本月內(nèi)第三次入市買入港元，令香港銀行體系結(jié)余降至688.9億港元。

市場(chǎng)人士表示，由于香港與美國仍存在一定息差，未來金管局可能仍要入市買入港元，令結(jié)余不斷下降，進(jìn)而迫使香港銀行在年內(nèi)上調(diào)最優(yōu)惠利率。去年9月底，匯豐、恒生、渣打、中銀香港(33.3, 0.20, 0.60%)四大銀行紛紛宣布將港元最優(yōu)惠利率由5%上調(diào)至5.125%，多家銀行跟隨。

投資市場(chǎng)僅基金表現(xiàn)活躍

與樓市小陽春相比，物業(yè)投資市場(chǎng)則繼續(xù)保持淡靜。戴德梁行香港資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事高偉雄19日表示，今年第一季度僅錄得32宗1億港元及以上大額交易，環(huán)比下跌42%，同期成交總額為74億港元，按季大幅下挫77%。

他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出：“一直以來，香港的物業(yè)投資市場(chǎng)有三類投資者，一是來自內(nèi)地的資金，二是香港本地的投資者，三是海外房地產(chǎn)投資基金。但去年下半年以來，前兩類買家傾向觀望，導(dǎo)致市場(chǎng)上只有基金等機(jī)構(gòu)投資者較為活躍，因此本季物業(yè)投資市場(chǎng)成交宗數(shù)及金額均出現(xiàn)較大跌幅，單筆成交的金額已由去年同期的6億港元跌至2億港元。”

高偉雄透露，目前香港市場(chǎng)上至少有20多只活躍的國際房地產(chǎn)投資基金，“過去兩年來，這類基金在香港的活動(dòng)確實(shí)在逐步增加。他們傾向于投資一些回報(bào)穩(wěn)定的物業(yè)，如寫字樓等。這些基金參與的買賣在成交量及金額兩方面都有所增長。我們預(yù)期隨著中美貿(mào)易談判有更多實(shí)質(zhì)進(jìn)展，影響市場(chǎng)的不確定性減少，會(huì)為物業(yè)投資市場(chǎng)帶來更多利好。”

作為流動(dòng)性最強(qiáng)的投資物業(yè)之一，香港寫字樓物業(yè)每年可以提供2.5%-3%的穩(wěn)定租金回報(bào)，成為香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的“香餑餑”，曾受到一眾內(nèi)地投資者的追捧。

2015年底，恒大地產(chǎn)以125億港元的天價(jià)購入全幢灣仔美國萬通中心，呎價(jià)高達(dá)3.6萬港元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)最大額商廈買賣及呎價(jià)最高紀(jì)錄。2016年2月，光大控股斥資100億港元，收購?fù)瑯游挥跒匙袃?yōu)質(zhì)地段的甲級(jí)辦公大樓“大新金融(42.6, -0.45, -1.05%)中心”，以總樓面面積約40萬平方英尺計(jì)算，呎價(jià)達(dá)2.5萬港元。