畢馬威將2019年視為房價的關(guān)鍵一年

畢馬威表示，今年可能是新西蘭房價彈性的“試金石”。

在畢馬威2018年金融機(jī)構(gòu)業(yè)績調(diào)查中的住房部分，畢馬威指出房地產(chǎn)市場以兩個步調(diào)完成2018年。

“2018年12月奧克蘭的中位數(shù)價格為862,000美元，較2017年12月上漲0.2%，顯示奧克蘭市場似乎已達(dá)到頂峰，并且即使成交量大幅下降也能保持價格。另一方面，中位數(shù)價格不包括奧克蘭在內(nèi)的新西蘭為48萬美元，比2017年12月增長6.4%，“畢馬威表示。

他們指出，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，新西蘭的房價往往與澳大利亞的房價相反，反映了類似的需求和供應(yīng)因素。

“然而，在穿越塔斯曼并影響新西蘭之前，澳大利亞市場趨勢之間往往存在六個月的滯后。澳大利亞房地產(chǎn)市場目前正面臨房地產(chǎn)市場疲軟，悉尼房價下跌9.5%和墨爾本受到5.8%的打擊。鑒于此，許多人擔(dān)心新西蘭市場(即奧克蘭)做出類似運(yùn)動只是時間問題。

“一些評論員聲稱，新西蘭特有的當(dāng)?shù)匾蛩貙⑾拗瓢拇罄麃営绊懙牧髁?，因?yàn)槿狈Ψ课莨?yīng)，而這些房屋看起來只會隨著建造新房屋和高凈移民所需的時間而增加，并繼續(xù)記錄低利率。

“然而，這種邏輯意味著當(dāng)前的市場價格是'理性的'，僅基于潛在的經(jīng)濟(jì)因素，而'資產(chǎn)泡沫'傾向于由他們的'非理性'因素來定義，例如'害怕錯過'。對于2018年10月實(shí)施的海外買家和澳大利亞房價掙扎，2019年很可能成為房價彈性的“試金石”。

貸款與價值比率(LVRs)

畢馬威指出，可能有助于支撐房價的一個因素是，從今年年初開始，儲備銀行的貸款與價值比率(LVR)限制略有放松。

“在此過程中，新西蘭聯(lián)儲認(rèn)識到，雖然新西蘭家庭的債務(wù)與收入比率較高，而新西蘭容易受到全球風(fēng)險的影響，但房價通脹和家庭貸款增長似乎已經(jīng)放緩，這使他們可以略微放松這符合這些措施是一種審慎工具，需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行調(diào)整，而不是一種自然的反周期審慎工具(如債務(wù)與收入比率限制)，這種工具將保持相當(dāng)穩(wěn)定，“畢馬威說。

然而，畢馬威補(bǔ)充說，鑒于銀行已經(jīng)在其現(xiàn)有的LVR數(shù)量限制范圍內(nèi)放貸，并且歷史上幾乎沒有傾向于推動限制，這不太可能產(chǎn)生重大的直接影響。

“除此之外，由于這些較高的LVR貸款可能有額外的資本要求以及可能需要更多的資本，銀行可能會認(rèn)為不值得進(jìn)行這類貸款。”

KiwiBuild

畢馬威指出，雖然KiwiBuild承諾在2028年底為首次購房者建造10萬套經(jīng)濟(jì)適用房，但在2018年11月30日的5個月內(nèi)，只有33套房屋已經(jīng)建成，其中77套正在建設(shè)中，顯示可能還有一段時間了直到KiwiBuild開始對住房危機(jī)產(chǎn)生實(shí)際影響。

“所有主要銀行已經(jīng)同意他們愿意放貸KiwiBuild房屋，Kiwibank和ASB都向借款人提供現(xiàn)金獎勵以借入他們，大多數(shù)主要銀行將存款門檻降低到5-10之間%“。

海外買家

畢馬威表示，10月份生效的海外購房者禁令似乎已經(jīng)影響了房地產(chǎn)市場，可能超過預(yù)期。

“2018年12月，新西蘭的住宅物業(yè)銷售數(shù)量在過去七年中最低，下降了12.9%(787間房屋)，但這一下降的部分原因還在于上市量下降了13.3%。

“新西蘭除奧克蘭以外的房屋銷售減少僅為8.2%，而奧克蘭地區(qū)似乎最感受到禁令的影響，下降幅度大得多，為24.3%。

“看看禁令的影響，加上住房和KiwiBuild的同意增加，最終是否會破壞'房地產(chǎn)泡沫'，將會很有趣。”