畢馬威將2019年視為房價(jià)的關(guān)鍵一年

畢馬威表示，今年可能是新西蘭房價(jià)彈性的“試金石”。

在畢馬威2018年金融機(jī)構(gòu)業(yè)績調(diào)查中的住房部分，畢馬威指出房地產(chǎn)市場(chǎng)以兩個(gè)步調(diào)完成2018年。

“2018年12月奧克蘭的中位數(shù)價(jià)格為862,000美元，較2017年12月上漲0.2%，顯示奧克蘭市場(chǎng)似乎已達(dá)到頂峰，并且即使成交量大幅下降也能保持價(jià)格。另一方面，中位數(shù)價(jià)格不包括奧克蘭在內(nèi)的新西蘭為48萬美元，比2017年12月增長6.4%，“畢馬威表示。

他們指出，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，新西蘭的房價(jià)往往與澳大利亞的房價(jià)相反，反映了類似的需求和供應(yīng)因素。

“然而，在穿越塔斯曼并影響新西蘭之前，澳大利亞市場(chǎng)趨勢(shì)之間往往存在六個(gè)月的滯后。澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，悉尼房價(jià)下跌9.5%和墨爾本受到5.8%的打擊。鑒于此，許多人擔(dān)心新西蘭市場(chǎng)(即奧克蘭)做出類似運(yùn)動(dòng)只是時(shí)間問題。

“一些評(píng)論員聲稱，新西蘭特有的當(dāng)?shù)匾蛩貙⑾拗瓢拇罄麃営绊懙牧髁?，因?yàn)槿狈Ψ课莨?yīng)，而這些房屋看起來只會(huì)隨著建造新房屋和高凈移民所需的時(shí)間而增加，并繼續(xù)記錄低利率。

“然而，這種邏輯意味著當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格是'理性的'，僅基于潛在的經(jīng)濟(jì)因素，而'資產(chǎn)泡沫'傾向于由他們的'非理性'因素來定義，例如'害怕錯(cuò)過'。對(duì)于2018年10月實(shí)施的海外買家和澳大利亞房價(jià)掙扎，2019年很可能成為房價(jià)彈性的“試金石”。

貸款與價(jià)值比率(LVRs)

畢馬威指出，可能有助于支撐房價(jià)的一個(gè)因素是，從今年年初開始，儲(chǔ)備銀行的貸款與價(jià)值比率(LVR)限制略有放松。

“在此過程中，新西蘭聯(lián)儲(chǔ)認(rèn)識(shí)到，雖然新西蘭家庭的債務(wù)與收入比率較高，而新西蘭容易受到全球風(fēng)險(xiǎn)的影響，但房價(jià)通脹和家庭貸款增長似乎已經(jīng)放緩，這使他們可以略微放松這符合這些措施是一種審慎工具，需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行調(diào)整，而不是一種自然的反周期審慎工具(如債務(wù)與收入比率限制)，這種工具將保持相當(dāng)穩(wěn)定，“畢馬威說。

然而，畢馬威補(bǔ)充說，鑒于銀行已經(jīng)在其現(xiàn)有的LVR數(shù)量限制范圍內(nèi)放貸，并且歷史上幾乎沒有傾向于推動(dòng)限制，這不太可能產(chǎn)生重大的直接影響。

“除此之外，由于這些較高的LVR貸款可能有額外的資本要求以及可能需要更多的資本，銀行可能會(huì)認(rèn)為不值得進(jìn)行這類貸款。”

KiwiBuild

畢馬威指出，雖然KiwiBuild承諾在2028年底為首次購房者建造10萬套經(jīng)濟(jì)適用房，但在2018年11月30日的5個(gè)月內(nèi)，只有33套房屋已經(jīng)建成，其中77套正在建設(shè)中，顯示可能還有一段時(shí)間了直到KiwiBuild開始對(duì)住房危機(jī)產(chǎn)生實(shí)際影響。

“所有主要銀行已經(jīng)同意他們?cè)敢夥刨JKiwiBuild房屋，Kiwibank和ASB都向借款人提供現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)以借入他們，大多數(shù)主要銀行將存款門檻降低到5-10之間%“。

海外買家

畢馬威表示，10月份生效的海外購房者禁令似乎已經(jīng)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能超過預(yù)期。

“2018年12月，新西蘭的住宅物業(yè)銷售數(shù)量在過去七年中最低，下降了12.9%(787間房屋)，但這一下降的部分原因還在于上市量下降了13.3%。

“新西蘭除奧克蘭以外的房屋銷售減少僅為8.2%，而奧克蘭地區(qū)似乎最感受到禁令的影響，下降幅度大得多，為24.3%。

“看看禁令的影響，加上住房和KiwiBuild的同意增加，最終是否會(huì)破壞'房地產(chǎn)泡沫'，將會(huì)很有趣。”