深耕大灣區(qū) 龍光地產(chǎn)踏入收成期

中央印發(fā)大灣區(qū)發(fā)展綱要，不少上市企業(yè)都聲稱其有“大灣區(qū)概念”，在區(qū)內(nèi)坐擁不少土地儲備的龍光地產(chǎn)(03380)，正是“真材實(shí)料”的大灣區(qū)概念股。

中央剛于2月印發(fā)大灣區(qū)綱要，大灣區(qū)發(fā)展或如當(dāng)年一帶一路，成為熱門投資話題。不論大灣區(qū)各大城市角色如何，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來，區(qū)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)自然水漲船高。

根據(jù)招銀國際數(shù)據(jù)，截至去年中，龍光地產(chǎn)土地儲備達(dá)3,546萬平方米，再加上1,240萬平方米的并購及舊改項(xiàng)目，土儲總值近6,000億元(人民幣.下同)，其中大灣區(qū)項(xiàng)目占比超過八成，其中主要位于深圳、惠州、珠海、佛山等一二線城市。

平價買地現(xiàn)在收成

雖然央行開始放水，但內(nèi)地企業(yè)不少仍面對水緊的問題，其中房企特別是中小型企業(yè)更甚。在內(nèi)地調(diào)控樓市下，房價難以明顯上漲，不少中小房企有地但缺乏資金建房，或是拿地價格太高，限價銷售利潤微薄。

雖然政策一定程度影響盈利，但相對而言，有平價土地儲備的龍頭房企，自然能在限價下有更大的盈利空間，財(cái)政上又相對充裕，政府限價實(shí)際上有助汰弱留強(qiáng)，是房企的去產(chǎn)能化。

龍光地產(chǎn)過去一直采取逆周期及多元化的拿地策略，在大灣區(qū)深耕同時，土地成本相對較低，加上擁有多個舊改并購項(xiàng)目，成為集團(tuán)的最大優(yōu)勢。舊改程序一般需要2至3年甚至更長時間，較一般“招拍掛”(見財(cái)經(jīng)詞匯)最快1年開盤，明顯較慢，不過由于可以以較低地價在優(yōu)質(zhì)地段取得大型土地發(fā)展項(xiàng)目，回報率更高之余，亦有助鞏固公司的龍頭地位。

深圳南寧銷售均佳

深圳為大灣區(qū)其中一個重要的城市，房價近年亦明顯上升。集團(tuán)去年上半年在深圳地區(qū)的銷售達(dá)到190億元，按年增加230%，根據(jù)安信國際估計(jì)，以銷售額計(jì)在深圳排行第二(見圖一)，市占率為12%。

龍光在深圳的項(xiàng)目基本都是地鐵沿線甚至是地鐵上蓋物業(yè)，享受一定的溢價。按招銀國際估計(jì)，龍光在去年上半年，于深圳的土地儲備達(dá)到210萬平方米，即使集團(tuán)未來幾年不再新增土地儲備，仍有足夠的項(xiàng)目支持未來幾年在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。該行更指，集團(tuán)并不急于開發(fā)深圳項(xiàng)目，反而每年只推出一定數(shù)量的項(xiàng)目，保持每年較穩(wěn)定及較高的利潤率。

除了大灣區(qū)外，集團(tuán)去年在廣西亦相當(dāng)成功，去年上半年在廣西的銷售按年增37%至1,600億元，其中南寧占610億元?？紤]到一線城市及二線城市如南京、武漢等都推出相當(dāng)嚴(yán)厲的樓市政策，令不少投資者涌到南寧購房，來自北京及深圳的買樓人士占近15%，當(dāng)?shù)貥莾r升幅去年亦較廣州高(見圖二)。集團(tuán)在廣西有近800萬平方米的土地儲備，考慮到南寧樓價仍相對低水，有望在今年延續(xù)去年的佳績。

今年銷售料近千億

集團(tuán)去年銷售額達(dá)到718億元，按年增65%，成功完成700億元的目標(biāo)(見圖三)。雖然期內(nèi)平均售價按年下降9%，但銷售面積升近八成。在去年下半年內(nèi)地樓市熱度減退下，成績相當(dāng)不錯。管理層已表明今年將推出1,600億元的可銷售資源，按照過去五至六成的去化率，今年銷售額應(yīng)在800億元至960億元左右。