深耕大灣區(qū) 龍光地產踏入收成期

中央印發(fā)大灣區(qū)發(fā)展綱要，不少上市企業(yè)都聲稱其有“大灣區(qū)概念”，在區(qū)內坐擁不少土地儲備的龍光地產(03380)，正是“真材實料”的大灣區(qū)概念股。

中央剛于2月印發(fā)大灣區(qū)綱要，大灣區(qū)發(fā)展或如當年一帶一路，成為熱門投資話題。不論大灣區(qū)各大城市角色如何，一旦經濟發(fā)展起來，區(qū)內地產行業(yè)自然水漲船高。

根據招銀國際數據，截至去年中，龍光地產土地儲備達3,546萬平方米，再加上1,240萬平方米的并購及舊改項目，土儲總值近6,000億元(人民幣.下同)，其中大灣區(qū)項目占比超過八成，其中主要位于深圳、惠州、珠海、佛山等一二線城市。

平價買地現(xiàn)在收成

雖然央行開始放水，但內地企業(yè)不少仍面對水緊的問題，其中房企特別是中小型企業(yè)更甚。在內地調控樓市下，房價難以明顯上漲，不少中小房企有地但缺乏資金建房，或是拿地價格太高，限價銷售利潤微薄。

雖然政策一定程度影響盈利，但相對而言，有平價土地儲備的龍頭房企，自然能在限價下有更大的盈利空間，財政上又相對充裕，政府限價實際上有助汰弱留強，是房企的去產能化。

龍光地產過去一直采取逆周期及多元化的拿地策略，在大灣區(qū)深耕同時，土地成本相對較低，加上擁有多個舊改并購項目，成為集團的最大優(yōu)勢。舊改程序一般需要2至3年甚至更長時間，較一般“招拍掛”(見財經詞匯)最快1年開盤，明顯較慢，不過由于可以以較低地價在優(yōu)質地段取得大型土地發(fā)展項目，回報率更高之余，亦有助鞏固公司的龍頭地位。

深圳南寧銷售均佳

深圳為大灣區(qū)其中一個重要的城市，房價近年亦明顯上升。集團去年上半年在深圳地區(qū)的銷售達到190億元，按年增加230%，根據安信國際估計，以銷售額計在深圳排行第二(見圖一)，市占率為12%。

龍光在深圳的項目基本都是地鐵沿線甚至是地鐵上蓋物業(yè)，享受一定的溢價。按招銀國際估計，龍光在去年上半年，于深圳的土地儲備達到210萬平方米，即使集團未來幾年不再新增土地儲備，仍有足夠的項目支持未來幾年在當地的發(fā)展。該行更指，集團并不急于開發(fā)深圳項目，反而每年只推出一定數量的項目，保持每年較穩(wěn)定及較高的利潤率。

除了大灣區(qū)外，集團去年在廣西亦相當成功，去年上半年在廣西的銷售按年增37%至1,600億元，其中南寧占610億元。考慮到一線城市及二線城市如南京、武漢等都推出相當嚴厲的樓市政策，令不少投資者涌到南寧購房，來自北京及深圳的買樓人士占近15%，當地樓價升幅去年亦較廣州高(見圖二)。集團在廣西有近800萬平方米的土地儲備，考慮到南寧樓價仍相對低水，有望在今年延續(xù)去年的佳績。

今年銷售料近千億

集團去年銷售額達到718億元，按年增65%，成功完成700億元的目標(見圖三)。雖然期內平均售價按年下降9%，但銷售面積升近八成。在去年下半年內地樓市熱度減退下，成績相當不錯。管理層已表明今年將推出1,600億元的可銷售資源，按照過去五至六成的去化率，今年銷售額應在800億元至960億元左右。