許多人的財產計劃可能會讓他們賺錢 但他們根本不應該將其視為投資

在The Motley Fool，我們的主要投資重點是個股 - 我們認為這是長期財富建設的最有力工具。但還有其他選擇，長期以來受歡迎的是房地產。對于那些希望從華爾街分支到Elm Street和Summit Avenue拐角附近的人來說， Motley Fool Answers 共同主持人Alison Southwick和Robert Brokamp邀請了一位特邀嘉賓加入他們的播客：Thomas Castelli，稅務策略師與房地產注冊會計師合作，他將帶領他們和他們的聽眾在房地產投資領域進行探索性的漫步。

在這一部分，他們討論了各種類型的被動與主動房地產投資，交鑰匙與聯合，以及翻轉 - 你真的不應該把它視為首先投資。

Alison Southwick：所以當大多數人考慮投資房地產時 - 至少在華盛頓地區(qū)，對于像我這樣沒有大規(guī)模房地產帝國或來自這樣一個世界的小人物 - 當你認為關于投資房地產，你考慮投資房子，也許像一個單一的房產翻轉它?；蛲顿Y房產然后出租。而且它非?；钴S，因為你必須去身體，或者將釘子釘在墻上，自己，然后畫出這個地方。讓我們談談這種形式的房地產投資，因為它被分解為“主動”和“被動”，對嗎?

Thomas Castelli：正確。當你翻轉房子時，它不一定是一種投資形式。在大多數情況下，你被認為是經銷商，所以你實際上是在買賣房子。這與購買和銷售汽車沒有什么不同。與在鞋店購買和銷售鞋子沒什么不同。恰好是您購買和出售的資產非常昂貴。這更像是一項活躍的業(yè)務。它只是被錯誤歸類為房地產投資者的投資。

真正積極的投資形式是你正在建立一個租賃投資組合，買入和持有房地產。這意味著您正在確定一個具有良好基本面的市場。人口將會增長。就業(yè)增長就在那里。經濟多元化。還有其他因素可能使該領域成為可取的。

你要識別屬性。大多數時候，人們想要識別您可以折扣獲得的房產。也許買家有動力去賣。也許他們已經離婚了。也許他們買不起。也許他們面臨喪失抵押品贖回權。或者在其他情況下，該物業(yè)已延期維護并需要大量工作，因此您購買，修理，提高物業(yè)價值，將其出租，然后再將其出售。

這是它的積極方面，你將在一天結束時負責尋找市場，找到房產，降低首付，獲得融資，然后在事后管理房產。您是要聘請物業(yè)經理還是自己管理?

當您處于業(yè)務的活躍狀態(tài)時，所有這些都會發(fā)揮作用。一開始，特別是當你剛開始的時候，那將是非常沉重的。你要攜帶第一個或兩個房產，這將是一個非常大的負擔。之后，您可能更容易擴展前進。這對大多數個人投資者來說都是積極的一面。你將購買單戶住宅。也許兩到四個單位。也許是較小的公寓樓。這是你期望的那種東西。

Southwick：現在讓我們談談被動投資。我們將討論兩種不同的類型 - “交鑰匙”和“聯合發(fā)布”。讓我們從交鑰匙開始吧。那是什么?

Castelli：交鑰匙投資就是我剛才提到的很多工作都是為你完成的。交鑰匙公司將找到延遲維護或從有動力的賣方購買的房產。他們會進入并修復該房產，將租戶放入該房產，然后將該最終產品賣給您。作為投資者，您將購買房產。它已經修好了，它已經有一個租戶，通常交鑰匙公司將繼續(xù)作為物業(yè)經理。你仍然擁有這個房產，但它對你來說變得非常被動，這就是為什么他們稱之為交鑰匙，因為它幾乎就像你只是購買房產并放手一樣。

然而，當談到交鑰匙時，你仍然會在一天結束時負責。如果鍋爐壞了，你就會成為支付它的人，而不是交鑰匙公司。這是要記住的事情。但與此同時，您仍然可以訪問和控制。您仍然擁有該物業(yè)，因此除非有某種合同義務，否則您可以解雇物業(yè)經理并自行管理或聘請其他人。因此，對于那些希望以更大規(guī)模進入被動方并仍然具有訪問和控制權的人來說，交鑰匙是他們的選擇。

Southwick：那么下一個我們要討論的是辛迪加投資房地產。如果我理解正確的話，由于“就業(yè)法案”，這是最近真正起步的。那是對的嗎?

Castelli： Syndication已經存在了很長時間。人們在20世紀80年代做了辛迪加。它已經存在，但它在眾籌方面變得更受歡迎。然后，通過引入機會資金的Tax Cuts and Jobs Act，我們肯定會看到在聯合方面這種商業(yè)模式的增長。

Southwick：我對“喬布斯法案”有一些了解，以及由于Motley Fool Ventures Fund，它如何為更多人開放這樣的投資。就像“喬布斯法案”之前一樣，The Motley Fool可能無法開設風險投資基金并擁有800家有限合伙人。以類似的方式，“就業(yè)法”將其開放，以便獲得認可的投資者有更多機會投資商業(yè)房地產?

Castelli： “就業(yè)法案”肯定會向更多人開放 - 允許更多人投資 - 而且您不一定非必須是經過認證的投資者。

Southwick：要成為一名認可的投資者，你必須......

Castelli：要成為一個單獨的個人認證投資者，過去兩年你必須賺20萬美元或更多，并期望在第三年賺取相同金額或更多。如果你結婚了，那將是30萬美元。或者您必須擁有100萬美元或更多的凈資產，不包括您的主要住所的價值。那是你是結婚還是單身。這些是您有資格成為認可投資者的兩種不同方式。有些產品是針對“老練的投資者”的。

Southwick：我喜歡!每個人都認為他們是一個好司機，有很強的幽默感，也是一個成熟的投資者。

Castelli：肯定有不同程度的復雜程度，但基本上有一種叫做506(b)規(guī)則的東西。根據規(guī)則D，這是一項規(guī)定，允許贊助商或即將籌集資金進行交易的人，只要他們“復雜”，就允許多達35名非認可投資者加入該交易。

這實際上將取決于贊助商，他們自己以及他們愿意接受多少風險。他們必須了解這個人的成熟度，所以他們必須以某種方式衡量這一點。也許這個人在房地產業(yè)工作。也許他們有財務或會計背景或商業(yè)背景。他們可能沒有被認可，但他們仍然足夠精明，能夠理解他們正在投資什么。

Southwick：讓我們進入吧。它是如何工作的?

Castelli：聯合發(fā)布是指多個人將他們的錢匯集起來購買他們可能無法單獨購買的資產。這個辛迪加有兩個部分。將會有“普通合伙”方面，也稱為贊助商，而且會有“有限合伙人”或被動投資者。

贊助商負責交易中的所有事情。確保它發(fā)生。確保他們確定市場。識別財產。確定業(yè)務計劃。有一種叫做增值的東西 - 一種策略 - 它們會進入具有延期維護或被低估的財產。他們將在幾年內對該房產進行翻新并評估該房產的價值，然后將其出售。

他們負責識別資產，確保資產處于良好的市場，并提出改造該房產的商業(yè)計劃。他們將負責從債務方面籌集資金，無論是來自銀行還是其他機構貸款人，然后股權方通常會從被動投資者那里用于首付和物業(yè)的裝修預算。

然后，他們通常會使用第三方物業(yè)管理來管理物業(yè)，并確保裝修按計劃進行，最終出售物業(yè)。這些事情通常發(fā)生在三到七年之間。這是從購買到結束的聯合的傳統(tǒng)時間框架。這取決于許多因素。市場情況。完成裝修需要多長時間。這是如何工作的。

Southwick：當他們確定要將房產出售給其他人時，它會結束嗎?是什么決定了結局?我認為你的錢被鎖在那里。

Castelli：是的。

Southwick：你如何獲得報酬?

Castelli：這取決于交易的結構。關于它是如何完成的，有各種不同類型的結構。有時會出現現金流。在財產所有權期間，您將獲得分配。然后在銷售結束時也有資本收益。因此，當財產被出售時，通常是在聯合組織結束時。這是兩種盈利模式 - 兩種不同的聯合賺錢方式。

根據您的投資對象及其結構，通常您會看到6%-10%的優(yōu)先回報，這意味著投資者將獲得每年6%-10%的任何地方的報酬。在贊助商獲得任何利潤之前觸及任何一筆錢之前。

然后通常有一個15%-20%或更高內部收益率的目標。這是您對這些交易的期望回報?，F在，根據您投資的資產類別類型，它可能會有所不同，現在很多人都在投資多家庭。我們開始看到這些類型的利率略有下降，因為有很多錢追逐一點點資產。供給和需求將推動這些資產的價格上漲，當你必須以更高的價格購買該資產時，收益率當然會降低。

所以回報各不相同，我不得不說，如果你要投資其中一件事，最大的部分，作為一個被動的投資者來看，是贊助商本身。他們有什么跟蹤記錄?他們是否擁有該資產類別的成功記錄 - 例如，多家庭或自助存儲?其他投資者對他們有什么看法?誰是他們的合作伙伴?他們是誰用作貸款人?他們的律師?他們的會計師?所有這一切都會在你決定是否要用它來賺錢的時候發(fā)揮作用，而且就像沃倫巴菲特總是說的那樣，它真的歸結為管理團隊。您投資于一家管理良好的公司。這里沒有什么不同。