許多人的財(cái)產(chǎn)計(jì)劃可能會(huì)讓他們賺錢 但他們根本不應(yīng)該將其視為投資

在The Motley Fool，我們的主要投資重點(diǎn)是個(gè)股 - 我們認(rèn)為這是長(zhǎng)期財(cái)富建設(shè)的最有力工具。但還有其他選擇，長(zhǎng)期以來(lái)受歡迎的是房地產(chǎn)。對(duì)于那些希望從華爾街分支到Elm Street和Summit Avenue拐角附近的人來(lái)說(shuō)， Motley Fool Answers 共同主持人Alison Southwick和Robert Brokamp邀請(qǐng)了一位特邀嘉賓加入他們的播客：Thomas Castelli，稅務(wù)策略師與房地產(chǎn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師合作，他將帶領(lǐng)他們和他們的聽(tīng)眾在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域進(jìn)行探索性的漫步。

在這一部分，他們討論了各種類型的被動(dòng)與主動(dòng)房地產(chǎn)投資，交鑰匙與聯(lián)合，以及翻轉(zhuǎn) - 你真的不應(yīng)該把它視為首先投資。

Alison Southwick：所以當(dāng)大多數(shù)人考慮投資房地產(chǎn)時(shí) - 至少在華盛頓地區(qū)，對(duì)于像我這樣沒(méi)有大規(guī)模房地產(chǎn)帝國(guó)或來(lái)自這樣一個(gè)世界的小人物 - 當(dāng)你認(rèn)為關(guān)于投資房地產(chǎn)，你考慮投資房子，也許像一個(gè)單一的房產(chǎn)翻轉(zhuǎn)它?；蛲顿Y房產(chǎn)然后出租。而且它非?；钴S，因?yàn)槟惚仨毴ド眢w，或者將釘子釘在墻上，自己，然后畫(huà)出這個(gè)地方。讓我們談?wù)勥@種形式的房地產(chǎn)投資，因?yàn)樗环纸鉃?ldquo;主動(dòng)”和“被動(dòng)”，對(duì)嗎?

Thomas Castelli：正確。當(dāng)你翻轉(zhuǎn)房子時(shí)，它不一定是一種投資形式。在大多數(shù)情況下，你被認(rèn)為是經(jīng)銷商，所以你實(shí)際上是在買賣房子。這與購(gòu)買和銷售汽車沒(méi)有什么不同。與在鞋店購(gòu)買和銷售鞋子沒(méi)什么不同。恰好是您購(gòu)買和出售的資產(chǎn)非常昂貴。這更像是一項(xiàng)活躍的業(yè)務(wù)。它只是被錯(cuò)誤歸類為房地產(chǎn)投資者的投資。

真正積極的投資形式是你正在建立一個(gè)租賃投資組合，買入和持有房地產(chǎn)。這意味著您正在確定一個(gè)具有良好基本面的市場(chǎng)。人口將會(huì)增長(zhǎng)。就業(yè)增長(zhǎng)就在那里。經(jīng)濟(jì)多元化。還有其他因素可能使該領(lǐng)域成為可取的。

你要識(shí)別屬性。大多數(shù)時(shí)候，人們想要識(shí)別您可以折扣獲得的房產(chǎn)。也許買家有動(dòng)力去賣。也許他們已經(jīng)離婚了。也許他們買不起。也許他們面臨喪失抵押品贖回權(quán)?；蛘咴谄渌闆r下，該物業(yè)已延期維護(hù)并需要大量工作，因此您購(gòu)買，修理，提高物業(yè)價(jià)值，將其出租，然后再將其出售。

這是它的積極方面，你將在一天結(jié)束時(shí)負(fù)責(zé)尋找市場(chǎng)，找到房產(chǎn)，降低首付，獲得融資，然后在事后管理房產(chǎn)。您是要聘請(qǐng)物業(yè)經(jīng)理還是自己管理?

當(dāng)您處于業(yè)務(wù)的活躍狀態(tài)時(shí)，所有這些都會(huì)發(fā)揮作用。一開(kāi)始，特別是當(dāng)你剛開(kāi)始的時(shí)候，那將是非常沉重的。你要攜帶第一個(gè)或兩個(gè)房產(chǎn)，這將是一個(gè)非常大的負(fù)擔(dān)。之后，您可能更容易擴(kuò)展前進(jìn)。這對(duì)大多數(shù)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)都是積極的一面。你將購(gòu)買單戶住宅。也許兩到四個(gè)單位。也許是較小的公寓樓。這是你期望的那種東西。

Southwick：現(xiàn)在讓我們談?wù)劚粍?dòng)投資。我們將討論兩種不同的類型 - “交鑰匙”和“聯(lián)合發(fā)布”。讓我們從交鑰匙開(kāi)始吧。那是什么?

Castelli：交鑰匙投資就是我剛才提到的很多工作都是為你完成的。交鑰匙公司將找到延遲維護(hù)或從有動(dòng)力的賣方購(gòu)買的房產(chǎn)。他們會(huì)進(jìn)入并修復(fù)該房產(chǎn)，將租戶放入該房產(chǎn)，然后將該最終產(chǎn)品賣給您。作為投資者，您將購(gòu)買房產(chǎn)。它已經(jīng)修好了，它已經(jīng)有一個(gè)租戶，通常交鑰匙公司將繼續(xù)作為物業(yè)經(jīng)理。你仍然擁有這個(gè)房產(chǎn)，但它對(duì)你來(lái)說(shuō)變得非常被動(dòng)，這就是為什么他們稱之為交鑰匙，因?yàn)樗鼛缀蹙拖衲阒皇琴?gòu)買房產(chǎn)并放手一樣。

然而，當(dāng)談到交鑰匙時(shí)，你仍然會(huì)在一天結(jié)束時(shí)負(fù)責(zé)。如果鍋爐壞了，你就會(huì)成為支付它的人，而不是交鑰匙公司。這是要記住的事情。但與此同時(shí)，您仍然可以訪問(wèn)和控制。您仍然擁有該物業(yè)，因此除非有某種合同義務(wù)，否則您可以解雇物業(yè)經(jīng)理并自行管理或聘請(qǐng)其他人。因此，對(duì)于那些希望以更大規(guī)模進(jìn)入被動(dòng)方并仍然具有訪問(wèn)和控制權(quán)的人來(lái)說(shuō)，交鑰匙是他們的選擇。

Southwick：那么下一個(gè)我們要討論的是辛迪加投資房地產(chǎn)。如果我理解正確的話，由于“就業(yè)法案”，這是最近真正起步的。那是對(duì)的嗎?

Castelli： Syndication已經(jīng)存在了很長(zhǎng)時(shí)間。人們?cè)?0世紀(jì)80年代做了辛迪加。它已經(jīng)存在，但它在眾籌方面變得更受歡迎。然后，通過(guò)引入機(jī)會(huì)資金的Tax Cuts and Jobs Act，我們肯定會(huì)看到在聯(lián)合方面這種商業(yè)模式的增長(zhǎng)。

Southwick：我對(duì)“喬布斯法案”有一些了解，以及由于Motley Fool Ventures Fund，它如何為更多人開(kāi)放這樣的投資。就像“喬布斯法案”之前一樣，The Motley Fool可能無(wú)法開(kāi)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金并擁有800家有限合伙人。以類似的方式，“就業(yè)法”將其開(kāi)放，以便獲得認(rèn)可的投資者有更多機(jī)會(huì)投資商業(yè)房地產(chǎn)?

Castelli： “就業(yè)法案”肯定會(huì)向更多人開(kāi)放 - 允許更多人投資 - 而且您不一定非必須是經(jīng)過(guò)認(rèn)證的投資者。

Southwick：要成為一名認(rèn)可的投資者，你必須......

Castelli：要成為一個(gè)單獨(dú)的個(gè)人認(rèn)證投資者，過(guò)去兩年你必須賺20萬(wàn)美元或更多，并期望在第三年賺取相同金額或更多。如果你結(jié)婚了，那將是30萬(wàn)美元。或者您必須擁有100萬(wàn)美元或更多的凈資產(chǎn)，不包括您的主要住所的價(jià)值。那是你是結(jié)婚還是單身。這些是您有資格成為認(rèn)可投資者的兩種不同方式。有些產(chǎn)品是針對(duì)“老練的投資者”的。

Southwick：我喜歡!每個(gè)人都認(rèn)為他們是一個(gè)好司機(jī)，有很強(qiáng)的幽默感，也是一個(gè)成熟的投資者。

Castelli：肯定有不同程度的復(fù)雜程度，但基本上有一種叫做506(b)規(guī)則的東西。根據(jù)規(guī)則D，這是一項(xiàng)規(guī)定，允許贊助商或即將籌集資金進(jìn)行交易的人，只要他們“復(fù)雜”，就允許多達(dá)35名非認(rèn)可投資者加入該交易。

這實(shí)際上將取決于贊助商，他們自己以及他們?cè)敢饨邮芏嗌亠L(fēng)險(xiǎn)。他們必須了解這個(gè)人的成熟度，所以他們必須以某種方式衡量這一點(diǎn)。也許這個(gè)人在房地產(chǎn)業(yè)工作。也許他們有財(cái)務(wù)或會(huì)計(jì)背景或商業(yè)背景。他們可能沒(méi)有被認(rèn)可，但他們?nèi)匀蛔銐蚓?，能夠理解他們正在投資什么。

Southwick：讓我們進(jìn)入吧。它是如何工作的?

Castelli：聯(lián)合發(fā)布是指多個(gè)人將他們的錢匯集起來(lái)購(gòu)買他們可能無(wú)法單獨(dú)購(gòu)買的資產(chǎn)。這個(gè)辛迪加有兩個(gè)部分。將會(huì)有“普通合伙”方面，也稱為贊助商，而且會(huì)有“有限合伙人”或被動(dòng)投資者。

贊助商負(fù)責(zé)交易中的所有事情。確保它發(fā)生。確保他們確定市場(chǎng)。識(shí)別財(cái)產(chǎn)。確定業(yè)務(wù)計(jì)劃。有一種叫做增值的東西 - 一種策略 - 它們會(huì)進(jìn)入具有延期維護(hù)或被低估的財(cái)產(chǎn)。他們將在幾年內(nèi)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行翻新并評(píng)估該房產(chǎn)的價(jià)值，然后將其出售。

他們負(fù)責(zé)識(shí)別資產(chǎn)，確保資產(chǎn)處于良好的市場(chǎng)，并提出改造該房產(chǎn)的商業(yè)計(jì)劃。他們將負(fù)責(zé)從債務(wù)方面籌集資金，無(wú)論是來(lái)自銀行還是其他機(jī)構(gòu)貸款人，然后股權(quán)方通常會(huì)從被動(dòng)投資者那里用于首付和物業(yè)的裝修預(yù)算。

然后，他們通常會(huì)使用第三方物業(yè)管理來(lái)管理物業(yè)，并確保裝修按計(jì)劃進(jìn)行，最終出售物業(yè)。這些事情通常發(fā)生在三到七年之間。這是從購(gòu)買到結(jié)束的聯(lián)合的傳統(tǒng)時(shí)間框架。這取決于許多因素。市場(chǎng)情況。完成裝修需要多長(zhǎng)時(shí)間。這是如何工作的。

Southwick：當(dāng)他們確定要將房產(chǎn)出售給其他人時(shí)，它會(huì)結(jié)束嗎?是什么決定了結(jié)局?我認(rèn)為你的錢被鎖在那里。

Castelli：是的。

Southwick：你如何獲得報(bào)酬?

Castelli：這取決于交易的結(jié)構(gòu)。關(guān)于它是如何完成的，有各種不同類型的結(jié)構(gòu)。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流。在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)期間，您將獲得分配。然后在銷售結(jié)束時(shí)也有資本收益。因此，當(dāng)財(cái)產(chǎn)被出售時(shí)，通常是在聯(lián)合組織結(jié)束時(shí)。這是兩種盈利模式 - 兩種不同的聯(lián)合賺錢方式。

根據(jù)您的投資對(duì)象及其結(jié)構(gòu)，通常您會(huì)看到6%-10%的優(yōu)先回報(bào)，這意味著投資者將獲得每年6%-10%的任何地方的報(bào)酬。在贊助商獲得任何利潤(rùn)之前觸及任何一筆錢之前。

然后通常有一個(gè)15%-20%或更高內(nèi)部收益率的目標(biāo)。這是您對(duì)這些交易的期望回報(bào)?，F(xiàn)在，根據(jù)您投資的資產(chǎn)類別類型，它可能會(huì)有所不同，現(xiàn)在很多人都在投資多家庭。我們開(kāi)始看到這些類型的利率略有下降，因?yàn)橛泻芏噱X追逐一點(diǎn)點(diǎn)資產(chǎn)。供給和需求將推動(dòng)這些資產(chǎn)的價(jià)格上漲，當(dāng)你必須以更高的價(jià)格購(gòu)買該資產(chǎn)時(shí)，收益率當(dāng)然會(huì)降低。

所以回報(bào)各不相同，我不得不說(shuō)，如果你要投資其中一件事，最大的部分，作為一個(gè)被動(dòng)的投資者來(lái)看，是贊助商本身。他們有什么跟蹤記錄?他們是否擁有該資產(chǎn)類別的成功記錄 - 例如，多家庭或自助存儲(chǔ)?其他投資者對(duì)他們有什么看法?誰(shuí)是他們的合作伙伴?他們是誰(shuí)用作貸款人?他們的律師?他們的會(huì)計(jì)師?所有這一切都會(huì)在你決定是否要用它來(lái)賺錢的時(shí)候發(fā)揮作用，而且就像沃倫巴菲特總是說(shuō)的那樣，它真的歸結(jié)為管理團(tuán)隊(duì)。您投資于一家管理良好的公司。這里沒(méi)有什么不同。