悉尼和墨爾本新公寓中有一半的價(jià)格低于購買價(jià)格

根據(jù)澳大利亞人的報(bào)告，上個(gè)月在悉尼和墨爾本定居的所有新單位中，幾乎有一半的價(jià)值低于他們最初購買的單位。

根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，悉尼45%的新公寓定價(jià)低于其計(jì)劃外購買價(jià)格，高于一年前的18%。在墨爾本，這一數(shù)字甚至更高，為46%，是2018年2月報(bào)告的兩倍。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，房屋價(jià)值的比例急劇上升，這些房屋的價(jià)值低于他們購買房屋的比例，這反映出澳大利亞最大和最昂貴的住房市場(chǎng)的情況在過去幾年中發(fā)生了顯著變化。

“對(duì)于那些兩年前從計(jì)劃中購買的單位來說，已經(jīng)發(fā)生了很多事情，”他告訴澳大利亞人。

“投資者越少，外國投資者越少，獲得融資的難度越大。”

事實(shí)上，由于悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)一年多下跌，因此近一半的計(jì)劃外單位現(xiàn)在的價(jià)值低于它們最初售出的價(jià)格并不令人驚訝。

僅在過去的12個(gè)月中，悉尼的單位價(jià)格中位數(shù)就下降了7.8%。在墨爾本，同期中位數(shù)價(jià)格下跌了3.7%。

去年年底，CoreLogic警告稱，這些市場(chǎng)的新單位供應(yīng)量創(chuàng)紀(jì)錄，再加上融資條件趨緊和價(jià)格下跌，可能會(huì)導(dǎo)致那些希望與房地產(chǎn)開發(fā)商一起購買房產(chǎn)的人面臨“高風(fēng)險(xiǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)。

Lawless當(dāng)時(shí)表示，“在計(jì)劃結(jié)束時(shí)發(fā)現(xiàn)估值低于合同價(jià)格的非計(jì)劃買家可能會(huì)遭受嚴(yán)重沖擊。”

“貸款人通常會(huì)尋求至少90%的貸款估值比率，更接近80%，這意味著他們的存款需要至少10%，并可能接近房產(chǎn)價(jià)值的20%。

“如果估值低于預(yù)期，買方可能需要補(bǔ)足存款以滿足貸款人對(duì)估值標(biāo)準(zhǔn)的貸款。”

隨著兩個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，似乎這些風(fēng)險(xiǎn)正在增加，因?yàn)榻话氲馁彿空攥F(xiàn)在希望購買價(jià)值低于最初購買價(jià)格的單位。

Lawless告訴 澳大利亞人說，“很多人都沒有多少1萬美元或2萬美元，”他指的是為了獲得融資以解決他們的財(cái)產(chǎn)問題，一些買家可能必須找到這個(gè)數(shù)字。

“考慮到悉尼和墨爾本，以及堪培拉和阿德萊德正在建設(shè)的大量單位，我們預(yù)計(jì)，隨著建設(shè)的完成，未來兩年將出現(xiàn)定居活動(dòng)高峰。”

因此，結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)保持高位，尤其是當(dāng)一些預(yù)測(cè)者目前認(rèn)為，今年和明年這兩個(gè)城市的價(jià)格會(huì)繼續(xù)下跌。

考慮到更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)，澳大利亞儲(chǔ)備銀行(RBA)的政策制定者也沒有忽視這些風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)商。

澳大利亞央行副行長(zhǎng)Guy Debelle 在去年11月的一次演講中 表示，“如果計(jì)劃外公寓的一些購買者無法獲得融資，那么”更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)放大公寓市場(chǎng)的低迷“。

“這可能會(huì)導(dǎo)致結(jié)算失敗，價(jià)格進(jìn)一步下跌，甚至開發(fā)商的融資條件更加緊張，”他當(dāng)時(shí)表示。

澳大利亞安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所(澳大利亞)最近的一份報(bào)告稱，澳大利亞房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著30年來未見的規(guī)模下滑，警告房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)采取措施保護(hù)自己。

報(bào)告稱，“利潤(rùn)率下降可能會(huì)阻礙開發(fā)商將資本和利潤(rùn)回收到未來的現(xiàn)有項(xiàng)目中，這可能會(huì)使這些項(xiàng)目處于危險(xiǎn)之中”。

“這可能導(dǎo)致'消防銷售'增加，這將重新塑造市場(chǎng)，并從財(cái)務(wù)角度引起進(jìn)一步關(guān)注。”