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西班牙法律變化和不確定性租賃還值得購買嗎

2019-03-16 15:02:32 編輯: 來源:
導(dǎo)讀 房地產(chǎn)市場(chǎng)非常繁忙。這不僅是因?yàn)槟愀杏X到購買和租賃在某些領(lǐng)域的增長(zhǎng)非常垂直,使得商品首先無法進(jìn)入,而且還因?yàn)橹車牧⒎ɑ顒?dòng)與聲明目

房地產(chǎn)市場(chǎng)非常繁忙。這不僅是因?yàn)槟愀杏X到購買和租賃在某些領(lǐng)域的增長(zhǎng)非常垂直,使得商品首先無法進(jìn)入,而且還因?yàn)橹車牧⒎ɑ顒?dòng)與聲明目標(biāo)是阻止升級(jí)。1月22日,美國國會(huì)將位于皇家法令,在住房采取緊急措施,例如延長(zhǎng)租賃期限,反對(duì)美國的,我們能,這要求進(jìn)一步包括控制儀表價(jià)格。這引起了FerránFont,de pisos.com在本周的第1.123號(hào)描述的異常情況:«投票產(chǎn)生了一種特殊情況,其中所有租賃合同都具有合法性,除了在本規(guī)定生效的35天內(nèi)(12月18日至1月22日之間)簽署的合同)»。而且,由此產(chǎn)生的結(jié)果,也是Font所闡述的:“整頓無助于產(chǎn)生該行業(yè)穩(wěn)定所必需的法律確定性氣氛。 ”

現(xiàn)在重復(fù):政府的部長(zhǎng)理事會(huì),提出了上周五,3月1日,新法令也應(yīng)追回已溶解在未來幾天國會(huì)的認(rèn)可,所以充電這樣做是常設(shè)理事會(huì)。如果是這樣,我們可以看到,在官方公報(bào)您在議會(huì)投票法令和日發(fā)表3月4日之間的另一種特殊的時(shí)期。費(fèi)蘭字體,現(xiàn)在,更樂觀地認(rèn)為,可以通過:“雖然去年12月14日最后沒被國會(huì)批準(zhǔn)了先前的立法變化抵消批準(zhǔn)的變化,政府有足夠的支持能夠,這一次,在監(jiān)管變革中最終取得進(jìn)展»。但無論如何,這在大選后的一個(gè)半月內(nèi)發(fā)生,這增加了立法的不確定性:新的執(zhí)行官可能會(huì)推翻該法令并制定另一種立法。來自Fotocasa的Beatriz Toribio指出,租賃市場(chǎng)在三個(gè)月內(nèi)滿足三種不同的立法框架是不正常的。

一項(xiàng)立法動(dòng)態(tài)和自己的選舉日程必須增加一個(gè)成分:人民黨,巴勃羅·卡薩多的領(lǐng)導(dǎo)者,他說,他將呼吁中央選舉委員會(huì)這項(xiàng)法令和所有那些誰帶來的“社交星期五“政府社會(huì)主義??ㄋ_多還表示,他不排除在憲法法院之后譴責(zé)他們。

房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是租金,但它是一種無人過問的,我雖然行硬化誰開發(fā)從已經(jīng)非常適合他們的環(huán)境租用其房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)主近年來(因此對(duì)租戶不太有利)。這是否意味著,誰參加了后期價(jià)格過去十年銳減的優(yōu)勢(shì),早些時(shí)候購買和租金的恢復(fù)投資者要拍自己的盈利能力,這主要是外國人,但來自西班牙不僅逃離鑒于立法的不確定性以及他們移動(dòng)環(huán)境的預(yù)期強(qiáng)化,是否意味著購買租金將不再具有吸引力?

減少供應(yīng)和投資癱瘓

Fernando Encinar,idealista.com,解釋說,在這個(gè)臨時(shí)的不確定性中,有可能直到你真正知道什么樣的監(jiān)管將會(huì)占上風(fēng),有些房主會(huì)撤回要約。Toribio對(duì)此表示同意:“很多投資者和很多業(yè)主都可能會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)陷入困境”。隨后的價(jià)格上漲?這是可能的

費(fèi)爾南多·羅德里格斯·德·阿庫尼亞,RR阿庫尼亞ÿASOCIADOS的,認(rèn)為可能的國際投資癱瘓,她也會(huì)效仿和高凈值家庭辦公室,而中小投資者可以繼續(xù)嘗試尋找機(jī)會(huì)。丹尼爾快活,Asprima說,外國投資可以考慮,有可能是在西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng),但與最近發(fā)生的事件有很大的機(jī)會(huì)都出現(xiàn)在西班牙可以改變調(diào)控三個(gè)月:“投資的目的明確的規(guī)則和連續(xù)性,“他說。他補(bǔ)充說:除了租戶和業(yè)主之間的平衡關(guān)系,并且在Cuervo認(rèn)為,新的政府監(jiān)管傾向于平衡有利于租戶。在同一行表達(dá)Luis Corral:“該法令賦予房東許多租戶和俱樂部的特權(quán)。” 盡管比阿特麗斯托里比奧強(qiáng)調(diào),新的框架是真的是什么 ,以提供措施,以減輕侵犯人權(quán),例如,例如,問什么時(shí)候發(fā)生的業(yè)主為四五每月支付擔(dān)保租戶甚至是銀行擔(dān)保,這是潛在租戶參與租賃市場(chǎng)的一個(gè)障礙,這是他們?cè)瓌t上可以獲得的唯一一個(gè),因?yàn)橘徺I和銷售將被否決。上周三在京東方發(fā)布的法令規(guī)定,只需要分兩期的租金作為押金。

“傳遞給國家,國際,私人或機(jī)構(gòu)投資者的信息是規(guī)則正在發(fā)生變化,這會(huì)影響投資的預(yù)期回報(bào),”Cuervo說。來自Aire Partners的Patricio Palomar表示,外國投資不會(huì)離開西班牙,因?yàn)樗趲啄昵耙呀?jīng)買得如此便宜,以至于它仍然具有非常誘人的回報(bào)。但他補(bǔ)充說,他可能不會(huì)投入更多資金。他認(rèn)為,私人投資者雖然利率維持在如此低的水平,但仍會(huì)繼續(xù)購買。Encinar認(rèn)為,我們不應(yīng)該像2012年那樣排除外國資本的撤資。

克勞迪奧博阿達(dá),高級(jí)顧問黑石,著名的背景禿鷲已經(jīng)在馬德里取得了重大的公共住房,他說,與此同時(shí),小金丹,其占市場(chǎng)的96%,其癱瘓的不確定性活動(dòng)如果該法令未獲批準(zhǔn),則簽署可以更改的條件。

但社會(huì)主義政府似乎只會(huì)提出它有足夠支持的法令。所以它很可能會(huì)繼續(xù)下去。包括最相關(guān)的措施會(huì)產(chǎn)生什么影響?

更長(zhǎng)的合同:更穩(wěn)定

其中,大多數(shù)專家暗示,表示通過延長(zhǎng)合同期限社會(huì)主義新法令所造成的投資不足的元素。根據(jù)該法令的文本,“它設(shè)置在五年內(nèi)強(qiáng)制超時(shí)期限,除非房東是一個(gè)法人,事件在七年內(nèi)固定”; “至于隱性擴(kuò)展,它規(guī)定了合同或任何其擴(kuò)展屆滿即到達(dá)日期,并且一旦超出強(qiáng)制加班的時(shí)期,如果沒有在它成立任何一方的通訊不要在情況??下,租戶續(xù)約提出的5至7年的房東兩個(gè)月結(jié)束前四個(gè)月提前的愿望,合同將每年延長(zhǎng)三年»。這意味著,如果所有者是私人,合同可以持續(xù)長(zhǎng)達(dá)8年,而對(duì)于公司而言,合同最長(zhǎng)可達(dá)10年。«這會(huì)鼓勵(lì)或阻止業(yè)主出租房屋嗎?»Fernando Encinar問道。在他看來,它不鼓勵(lì)租金。而且,做不到這一點(diǎn),他說,這很可能是業(yè)主尋求經(jīng)濟(jì)可靠的租戶,它考慮結(jié)束在三十mileuristas,單親家庭和65歲以上懲罰潛在租戶。“業(yè)主對(duì)租戶的要求會(huì)更加苛刻,”Encinar表示,鑒于合同的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。并指出,如果真正的業(yè)主對(duì)租戶的形象要求更高,那么收入低于800或900歐元的公寓可能更難租賃。另一方面,他認(rèn)為更昂貴的租金,即3,000或4,000歐元的租金,不會(huì)受到影響。

Toribio已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了機(jī)構(gòu)投資者的不滿情緒:新法規(guī)在他們是所有者時(shí)會(huì)簽訂更長(zhǎng)的合同。盡管他理解這一立場(chǎng),但他也指出,他認(rèn)為在一般水平上恢復(fù)五年期合同并不是一個(gè)糟糕的選擇,因?yàn)樗鼈優(yōu)槭袌?chǎng)提供了更大的穩(wěn)定性。來自iAhorro解釋說,債券發(fā)行或長(zhǎng)期合約“都不會(huì)涉及許多變化”:“將有許多業(yè)主決定停止租賃并開始銷售,除非他們停止租房而不給予其他用途“。但他也指出:“然而,從中期來看,可能會(huì)影響到購買隨后租房的所有者較少。”

Palomar指出,當(dāng)合同期限減少到三年時(shí),租賃住房的報(bào)價(jià)增加了,盡管這不僅僅是因?yàn)檫@個(gè)因素。由于這個(gè)原因,他并不擔(dān)心要約會(huì)減少。但它確實(shí)指出周期變得越來越短,因此投資者可能對(duì)如此長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可能發(fā)生的事情以及他們的期限是否會(huì)在不利的市場(chǎng)時(shí)刻捕獲它們產(chǎn)生很大的不確定性。“通過長(zhǎng)達(dá)十年的合同,您將失去對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)。十年來,你可以看到兩個(gè)房地產(chǎn)周期而你沒有選擇銷售時(shí)間,“ Encinar補(bǔ)充道。Palomar補(bǔ)充說,此外,現(xiàn)在距離周期結(jié)束還不遠(yuǎn)。

Palomar舉例說明了辦事處可能最適合該行業(yè)的情況,其中合同為期三年可續(xù)訂另外兩個(gè)或一加一,價(jià)格修訂不僅要考慮到CPI,也是市場(chǎng)情況。

根據(jù)政府法令,價(jià)格將只能夠拿出CPI同比在合約期內(nèi),未建立之前的監(jiān)管框架,到2013年,當(dāng)事人,房東和租客,他們可以同意對(duì)價(jià)格上漲如何。新框架可能會(huì)降低潛在的投資回報(bào)。“如果作為一個(gè)投資者,你有一個(gè)流動(dòng)性狀況,也許你看其他地方具有良好的發(fā)展前景,也通過市場(chǎng)的力量移動(dòng),而不是與有限或管制價(jià)格,”帕洛瑪說。

對(duì)于RodríguezdeAcuña來說,最優(yōu)租賃合同是長(zhǎng)期合同,但價(jià)格可以提高。

價(jià)格基準(zhǔn)

如果包括在該法令在合同期內(nèi)設(shè)定更新IPC收入的要素之一,爭(zhēng)議已經(jīng)產(chǎn)生了創(chuàng)造租金的基準(zhǔn)價(jià)的意圖。法令文件說:“為解決租賃市場(chǎng)在為公共住房政策服務(wù)時(shí)提供必要信息的緊迫性,提供更多的活動(dòng)發(fā)展透明度,并作為支持闡明財(cái)政政策措施(......)建立國家住房租賃價(jià)格參考指數(shù)體系,并包括一些自治社區(qū)已經(jīng)開發(fā)的建立指數(shù)體系的可能性自主參考,為了設(shè)計(jì)各自領(lǐng)土內(nèi)的住房公共政策和方案。“ 根據(jù)法令,該指數(shù)將在八個(gè)月內(nèi)由政府詳細(xì)闡述。

專家確實(shí)表示支持創(chuàng)建該指數(shù)。托里比奧說,無論下次選舉后出臺(tái)的政府如何,都應(yīng)該這樣做。這是因?yàn)橛斜匾獮樵摬块T提供更多信息,而更多的是這個(gè)部門,即租金的部分,沒有官方信息。但是對(duì)于它將如何構(gòu)建以及將要給予它的使用存在疑慮和擔(dān)憂。

關(guān)于最新的Beatriz Toribio并沒有放棄作為參考來獎(jiǎng)勵(lì)低價(jià)的稅主,但絕不會(huì)懲罰那些把它們放高的人。在您看來,您必須激勵(lì)租金,而不是懲罰它。從這個(gè)意義上說,該法令的目的是:“市議會(huì)根據(jù)法律規(guī)定,通過財(cái)政條例,可以為住宅用房租的房屋租賃房屋的全部稅率設(shè)定高達(dá)95%的獎(jiǎng)金。 ”。但是,這個(gè)計(jì)劃可以擴(kuò)展到自治社區(qū)執(zhí)行他們的指數(shù),正如一些人所做的那樣,并被作為其他財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)的參考,當(dāng)然,如果它重復(fù),政府肯定會(huì)留下下一個(gè)任期。

如果帕洛瑪認(rèn)為,稅收抵免將合理的價(jià)格并不能彌補(bǔ)房東和他喜歡到把市場(chǎng)價(jià)格雖然免除一較高低,并托里維奧指出,也許有像馬德里一些地方,有IBI稅單在計(jì)算可能不同,還有其他的專家,像羅德里格斯·德·阿庫尼亞,誰注意到,它不能干預(yù)整個(gè)市場(chǎng)作為一個(gè)整體解決一個(gè)社會(huì)問題。他更贊成對(duì)租戶的直接援助,以便他們可以獲得租金。與此同時(shí),Asprima發(fā)言人表示,由于價(jià)格限制是自由資產(chǎn)盈利能力的障礙,“ 當(dāng)政府知道租金問題是沒有供應(yīng)”時(shí)。他補(bǔ)充說:“政府知道西班牙的某些地區(qū)存在問題,而法規(guī)適用于整個(gè)西班牙。當(dāng)問題出現(xiàn)在某些城市時(shí),你有義務(wù)在國家層面進(jìn)行監(jiān)管»。隨著RodríguezdeAcuña的同意:“在整個(gè)市場(chǎng)上立法是沒有意義的”。“鑒于政府效率低下,業(yè)主受到了懲罰,”庫爾沃總結(jié)道。

它仍然有利可圖嗎?

從現(xiàn)在開始的問題是租金是否仍然有利可圖。Beatriz Toribio肯定西班牙的租賃市場(chǎng)將繼續(xù)變得有趣,因?yàn)橛泻芏嘈枨蠛痛罅柯眯?。他還認(rèn)為它可以保持盈利,盡管他警告說盈利能力已經(jīng)下降,因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)趨于緩和:在某些地方,它們已經(jīng)穩(wěn)定,而在其他地方,它們開始下跌。這是因?yàn)樽饨鹕蠞q幅度大于工資上漲幅度。但托里比奧堅(jiān)持認(rèn)為,住房是一個(gè)旅游市場(chǎng),因?yàn)槟阈枰》砍鲎夂蛶讉€(gè)不同的人口。

FernandoRodríguezdeAcuña同意購買租金將繼續(xù)盈利,并認(rèn)為在更多的干預(yù)國家,如德國,英國或法國,市場(chǎng)繼續(xù)具有吸引力。雖然他指出有可能應(yīng)用更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià):業(yè)主將獲得更少的擔(dān)保,他們將不得不尊重更長(zhǎng)的合同和不高于CPI的價(jià)格修訂。這意味著投資者必須在考慮市場(chǎng)新現(xiàn)實(shí)的情況下進(jìn)行計(jì)算。iAhorro的專家認(rèn)為,雖然購買房屋的人數(shù)可以減少,但由于他們認(rèn)為利潤(rùn)較少,對(duì)當(dāng)前公園的影響不會(huì)很大。

還有一些專家認(rèn)為,保護(hù)租戶的措施可能會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)減少,價(jià)格進(jìn)一步上漲,例如Palomar。因此,有市場(chǎng)參與者認(rèn)為降低價(jià)格或保證獲得住房的最有效措施是公共促銷。“租金中存在的問題是由于供應(yīng)稀缺而政府無法擴(kuò)大供應(yīng),”庫爾沃說。

Encinar認(rèn)為更糟糕的部分是旅游公寓。而且無論法令規(guī)定什么(社區(qū)的五分之三必須給予旅游公寓的批準(zhǔn))。據(jù)idealista.com專家稱,由于許多業(yè)主意識(shí)到這不是一個(gè)有吸引力的選擇,因此在12或18個(gè)月內(nèi)這類房產(chǎn)的供應(yīng)將會(huì)減少。這些公寓可能很快就會(huì)擴(kuò)大傳統(tǒng)住宅租賃房屋的名單。


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