西班牙法律變化和不確定性租賃還值得購買嗎

房地產(chǎn)市場非常繁忙。這不僅是因為你感覺到購買和租賃在某些領(lǐng)域的增長非常垂直，使得商品首先無法進入，而且還因為周圍的立法活動與聲明目標(biāo)是阻止升級。1月22日，美國國會將位于皇家法令，在住房采取緊急措施，例如延長租賃期限，反對美國的，我們能，這要求進一步包括控制儀表價格。這引起了FerránFont，de pisos.com在本周的第1.123號描述的異常情況：«投票產(chǎn)生了一種特殊情況，其中所有租賃合同都具有合法性，除了在本規(guī)定生效的35天內(nèi)(12月18日至1月22日之間)簽署的合同)»。而且，由此產(chǎn)生的結(jié)果，也是Font所闡述的：“整頓無助于產(chǎn)生該行業(yè)穩(wěn)定所必需的法律確定性氣氛。 ”

現(xiàn)在重復(fù)：政府的部長理事會，提出了上周五，3月1日，新法令也應(yīng)追回已溶解在未來幾天國會的認(rèn)可，所以充電這樣做是常設(shè)理事會。如果是這樣，我們可以看到，在官方公報您在議會投票法令和日發(fā)表3月4日之間的另一種特殊的時期。費蘭字體，現(xiàn)在，更樂觀地認(rèn)為，可以通過：“雖然去年12月14日最后沒被國會批準(zhǔn)了先前的立法變化抵消批準(zhǔn)的變化，政府有足夠的支持能夠，這一次，在監(jiān)管變革中最終取得進展»。但無論如何，這在大選后的一個半月內(nèi)發(fā)生，這增加了立法的不確定性：新的執(zhí)行官可能會推翻該法令并制定另一種立法。來自Fotocasa的Beatriz Toribio指出，租賃市場在三個月內(nèi)滿足三種不同的立法框架是不正常的。

一項立法動態(tài)和自己的選舉日程必須增加一個成分：人民黨，巴勃羅·卡薩多的領(lǐng)導(dǎo)者，他說，他將呼吁中央選舉委員會這項法令和所有那些誰帶來的“社交星期五“政府社會主義。卡薩多還表示，他不排除在憲法法院之后譴責(zé)他們。

房地產(chǎn)市場，尤其是租金，但它是一種無人過問的，我雖然行硬化誰開發(fā)從已經(jīng)非常適合他們的環(huán)境租用其房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)主近年來(因此對租戶不太有利)。這是否意味著，誰參加了后期價格過去十年銳減的優(yōu)勢，早些時候購買和租金的恢復(fù)投資者要拍自己的盈利能力，這主要是外國人，但來自西班牙不僅逃離鑒于立法的不確定性以及他們移動環(huán)境的預(yù)期強化，是否意味著購買租金將不再具有吸引力?

減少供應(yīng)和投資癱瘓

Fernando Encinar，idealista.com，解釋說，在這個臨時的不確定性中，有可能直到你真正知道什么樣的監(jiān)管將會占上風(fēng)，有些房主會撤回要約。Toribio對此表示同意：“很多投資者和很多業(yè)主都可能會在幾個月內(nèi)陷入困境”。隨后的價格上漲?這是可能的

費爾南多·羅德里格斯·德·阿庫尼亞，RR阿庫尼亞ÿASOCIADOS的，認(rèn)為可能的國際投資癱瘓，她也會效仿和高凈值家庭辦公室，而中小投資者可以繼續(xù)嘗試尋找機會。丹尼爾快活，Asprima說，外國投資可以考慮，有可能是在西班牙的房地產(chǎn)市場，但與最近發(fā)生的事件有很大的機會都出現(xiàn)在西班牙可以改變調(diào)控三個月：“投資的目的明確的規(guī)則和連續(xù)性，“他說。他補充說：除了租戶和業(yè)主之間的平衡關(guān)系，并且在Cuervo認(rèn)為，新的政府監(jiān)管傾向于平衡有利于租戶。在同一行表達(dá)Luis Corral：“該法令賦予房東許多租戶和俱樂部的特權(quán)。” 盡管比阿特麗斯托里比奧強調(diào)，新的框架是真的是什么 ，以提供措施，以減輕侵犯人權(quán)，例如，例如，問什么時候發(fā)生的業(yè)主為四五每月支付擔(dān)保租戶甚至是銀行擔(dān)保，這是潛在租戶參與租賃市場的一個障礙，這是他們原則上可以獲得的唯一一個，因為購買和銷售將被否決。上周三在京東方發(fā)布的法令規(guī)定，只需要分兩期的租金作為押金。

“傳遞給國家，國際，私人或機構(gòu)投資者的信息是規(guī)則正在發(fā)生變化，這會影響投資的預(yù)期回報，”Cuervo說。來自Aire Partners的Patricio Palomar表示，外國投資不會離開西班牙，因為它在幾年前已經(jīng)買得如此便宜，以至于它仍然具有非常誘人的回報。但他補充說，他可能不會投入更多資金。他認(rèn)為，私人投資者雖然利率維持在如此低的水平，但仍會繼續(xù)購買。Encinar認(rèn)為，我們不應(yīng)該像2012年那樣排除外國資本的撤資。

克勞迪奧博阿達(dá)，高級顧問黑石，著名的背景禿鷲已經(jīng)在馬德里取得了重大的公共住房，他說，與此同時，小金丹，其占市場的96%，其癱瘓的不確定性活動如果該法令未獲批準(zhǔn)，則簽署可以更改的條件。

但社會主義政府似乎只會提出它有足夠支持的法令。所以它很可能會繼續(xù)下去。包括最相關(guān)的措施會產(chǎn)生什么影響?

更長的合同：更穩(wěn)定

其中，大多數(shù)專家暗示，表示通過延長合同期限社會主義新法令所造成的投資不足的元素。根據(jù)該法令的文本，“它設(shè)置在五年內(nèi)強制超時期限，除非房東是一個法人，事件在七年內(nèi)固定”; “至于隱性擴展，它規(guī)定了合同或任何其擴展屆滿即到達(dá)日期，并且一旦超出強制加班的時期，如果沒有在它成立任何一方的通訊不要在情況??下，租戶續(xù)約提出的5至7年的房東兩個月結(jié)束前四個月提前的愿望，合同將每年延長三年»。這意味著，如果所有者是私人，合同可以持續(xù)長達(dá)8年，而對于公司而言，合同最長可達(dá)10年。«這會鼓勵或阻止業(yè)主出租房屋嗎?»Fernando Encinar問道。在他看來，它不鼓勵租金。而且，做不到這一點，他說，這很可能是業(yè)主尋求經(jīng)濟可靠的租戶，它考慮結(jié)束在三十mileuristas，單親家庭和65歲以上懲罰潛在租戶。“業(yè)主對租戶的要求會更加苛刻，”Encinar表示，鑒于合同的持續(xù)時間較長。并指出，如果真正的業(yè)主對租戶的形象要求更高，那么收入低于800或900歐元的公寓可能更難租賃。另一方面，他認(rèn)為更昂貴的租金，即3,000或4,000歐元的租金，不會受到影響。

Toribio已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了機構(gòu)投資者的不滿情緒：新法規(guī)在他們是所有者時會簽訂更長的合同。盡管他理解這一立場，但他也指出，他認(rèn)為在一般水平上恢復(fù)五年期合同并不是一個糟糕的選擇，因為它們?yōu)槭袌鎏峁┝烁蟮姆€(wěn)定性。來自iAhorro解釋說，債券發(fā)行或長期合約“都不會涉及許多變化”：“將有許多業(yè)主決定停止租賃并開始銷售，除非他們停止租房而不給予其他用途“。但他也指出：“然而，從中期來看，可能會影響到購買隨后租房的所有者較少。”

Palomar指出，當(dāng)合同期限減少到三年時，租賃住房的報價增加了，盡管這不僅僅是因為這個因素。由于這個原因，他并不擔(dān)心要約會減少。但它確實指出周期變得越來越短，因此投資者可能對如此長時間內(nèi)可能發(fā)生的事情以及他們的期限是否會在不利的市場時刻捕獲它們產(chǎn)生很大的不確定性。“通過長達(dá)十年的合同，您將失去對資產(chǎn)的控制權(quán)。十年來，你可以看到兩個房地產(chǎn)周期而你沒有選擇銷售時間，“ Encinar補充道。Palomar補充說，此外，現(xiàn)在距離周期結(jié)束還不遠(yuǎn)。

Palomar舉例說明了辦事處可能最適合該行業(yè)的情況，其中合同為期三年可續(xù)訂另外兩個或一加一，價格修訂不僅要考慮到CPI，也是市場情況。

根據(jù)政府法令，價格將只能夠拿出CPI同比在合約期內(nèi)，未建立之前的監(jiān)管框架，到2013年，當(dāng)事人，房東和租客，他們可以同意對價格上漲如何。新框架可能會降低潛在的投資回報。“如果作為一個投資者，你有一個流動性狀況，也許你看其他地方具有良好的發(fā)展前景，也通過市場的力量移動，而不是與有限或管制價格，”帕洛瑪說。

對于RodríguezdeAcuña來說，最優(yōu)租賃合同是長期合同，但價格可以提高。

價格基準(zhǔn)

如果包括在該法令在合同期內(nèi)設(shè)定更新IPC收入的要素之一，爭議已經(jīng)產(chǎn)生了創(chuàng)造租金的基準(zhǔn)價的意圖。法令文件說：“為解決租賃市場在為公共住房政策服務(wù)時提供必要信息的緊迫性，提供更多的活動發(fā)展透明度，并作為支持闡明財政政策措施(......)建立國家住房租賃價格參考指數(shù)體系，并包括一些自治社區(qū)已經(jīng)開發(fā)的建立指數(shù)體系的可能性自主參考，為了設(shè)計各自領(lǐng)土內(nèi)的住房公共政策和方案。“ 根據(jù)法令，該指數(shù)將在八個月內(nèi)由政府詳細(xì)闡述。

專家確實表示支持創(chuàng)建該指數(shù)。托里比奧說，無論下次選舉后出臺的政府如何，都應(yīng)該這樣做。這是因為有必要為該部門提供更多信息，而更多的是這個部門，即租金的部分，沒有官方信息。但是對于它將如何構(gòu)建以及將要給予它的使用存在疑慮和擔(dān)憂。

關(guān)于最新的Beatriz Toribio并沒有放棄作為參考來獎勵低價的稅主，但絕不會懲罰那些把它們放高的人。在您看來，您必須激勵租金，而不是懲罰它。從這個意義上說，該法令的目的是：“市議會根據(jù)法律規(guī)定，通過財政條例，可以為住宅用房租的房屋租賃房屋的全部稅率設(shè)定高達(dá)95%的獎金。 ”。但是，這個計劃可以擴展到自治社區(qū)執(zhí)行他們的指數(shù)，正如一些人所做的那樣，并被作為其他財政獎勵的參考，當(dāng)然，如果它重復(fù)，政府肯定會留下下一個任期。

如果帕洛瑪認(rèn)為，稅收抵免將合理的價格并不能彌補房東和他喜歡到把市場價格雖然免除一較高低，并托里維奧指出，也許有像馬德里一些地方，有IBI稅單在計算可能不同，還有其他的專家，像羅德里格斯·德·阿庫尼亞，誰注意到，它不能干預(yù)整個市場作為一個整體解決一個社會問題。他更贊成對租戶的直接援助，以便他們可以獲得租金。與此同時，Asprima發(fā)言人表示，由于價格限制是自由資產(chǎn)盈利能力的障礙，“ 當(dāng)政府知道租金問題是沒有供應(yīng)”時。他補充說：“政府知道西班牙的某些地區(qū)存在問題，而法規(guī)適用于整個西班牙。當(dāng)問題出現(xiàn)在某些城市時，你有義務(wù)在國家層面進行監(jiān)管»。隨著RodríguezdeAcuña的同意：“在整個市場上立法是沒有意義的”。“鑒于政府效率低下，業(yè)主受到了懲罰，”庫爾沃總結(jié)道。

它仍然有利可圖嗎?

從現(xiàn)在開始的問題是租金是否仍然有利可圖。Beatriz Toribio肯定西班牙的租賃市場將繼續(xù)變得有趣，因為有很多需求和大量旅行。他還認(rèn)為它可以保持盈利，盡管他警告說盈利能力已經(jīng)下降，因為價格已經(jīng)趨于緩和：在某些地方，它們已經(jīng)穩(wěn)定，而在其他地方，它們開始下跌。這是因為租金上漲幅度大于工資上漲幅度。但托里比奧堅持認(rèn)為，住房是一個旅游市場，因為你需要住房出租和幾個不同的人口。

FernandoRodríguezdeAcuña同意購買租金將繼續(xù)盈利，并認(rèn)為在更多的干預(yù)國家，如德國，英國或法國，市場繼續(xù)具有吸引力。雖然他指出有可能應(yīng)用更高的風(fēng)險溢價：業(yè)主將獲得更少的擔(dān)保，他們將不得不尊重更長的合同和不高于CPI的價格修訂。這意味著投資者必須在考慮市場新現(xiàn)實的情況下進行計算。iAhorro的專家認(rèn)為，雖然購買房屋的人數(shù)可以減少，但由于他們認(rèn)為利潤較少，對當(dāng)前公園的影響不會很大。

還有一些專家認(rèn)為，保護租戶的措施可能會導(dǎo)致供應(yīng)減少，價格進一步上漲，例如Palomar。因此，有市場參與者認(rèn)為降低價格或保證獲得住房的最有效措施是公共促銷。“租金中存在的問題是由于供應(yīng)稀缺而政府無法擴大供應(yīng)，”庫爾沃說。

Encinar認(rèn)為更糟糕的部分是旅游公寓。而且無論法令規(guī)定什么(社區(qū)的五分之三必須給予旅游公寓的批準(zhǔn))。據(jù)idealista.com專家稱，由于許多業(yè)主意識到這不是一個有吸引力的選擇，因此在12或18個月內(nèi)這類房產(chǎn)的供應(yīng)將會減少。這些公寓可能很快就會擴大傳統(tǒng)住宅租賃房屋的名單。