這個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金正在按照自己的規(guī)則

WP Carey (紐約證券交易所代碼：WPC)是一家凈租賃房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)，非常類似于知名房地產(chǎn)收入 (紐約證券交易所代碼：O)。雖然兩家公司之間存在著實(shí)質(zhì)性的相似之處，但也存在一些非常重要的差異 - 而且讓凱里與眾不同的差異也可能使其成為一些投資者更具吸引力的收入存量。以下是Carey按照自己的規(guī)則進(jìn)行游戲的原因，以及為什么這可能適合您的投資組合。

凈租賃的事情

Realty Income and Carey以及許多其他凈租賃公司擁有承租人支付大部分運(yùn)營(yíng)成本的房產(chǎn)。這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)偷臉I(yè)務(wù)，通常更像是融資交易，而不是典型的租賃安排。事實(shí)上，擁有房產(chǎn)的公司將其出售給像凱瑞這樣的房地產(chǎn)投資信托基金是正常的，然后立即以長(zhǎng)期租約的形式將其出租。

交易的最終目標(biāo)是讓承租人釋放可用于其他目的的資本(而不是鎖定財(cái)產(chǎn)的所有權(quán))。它從銷售中獲得的資金可以用于從收購到內(nèi)部擴(kuò)張的任何事情，只需支撐資產(chǎn)負(fù)債表。這些通常是重要資產(chǎn)，因此公司很樂意簽署長(zhǎng)期租約。與此同時(shí)，Carey在資本成本和租賃費(fèi)率之間獲得了利差，而擁有房產(chǎn)的成本最低。在大多數(shù)情況下，這是一場(chǎng)雙贏。

通過這種方式，所有凈租賃房地產(chǎn)投資信托非常相似。但凱里的道路經(jīng)歷了一些曲折。例如，它在某種程度上構(gòu)成了有限合伙制。它現(xiàn)在是一個(gè)REIT。它還擁有一個(gè)物質(zhì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，創(chuàng)建和管理非交易R(shí)EIT。它正在關(guān)閉該業(yè)務(wù)，此時(shí)僅占收入的一小部分。

這是投資者可能不了解凱瑞的兩個(gè)原因，盡管它通過定期股息增加給股東帶來了巨大的回報(bào)。憑借22年的年度漲幅，它可以通過房地產(chǎn)收入(27年)和全國(guó)零售物業(yè) (紐約證券交易所代碼：NNN)(29年)保持自己的股息。當(dāng)你加入Carey的5.2%收益率遠(yuǎn)高于Realty Income和National Retail Properties分別提供的3.7%和3.6%這一事實(shí)時(shí)尤其如此。

也就是說，還有其他一些差異讓凱里與眾不同。

這個(gè)巨大的差異不會(huì)改變

由于Carey采用了REIT結(jié)構(gòu)并重新關(guān)注凈租賃物業(yè)所有權(quán)，因此在概念上它是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的公司。除了一件大事之外，它與同行沒有什么不同：它長(zhǎng)期專注于多元化。這種區(qū)分主要有兩種形式。

首先，Carey的投資組合分布在許多不同的房地產(chǎn)類型中。辦公室約占租金的25%，工業(yè)占23%，倉庫占20%，零售占18%，其余為“其他”。與全國(guó)零售相比，零售物業(yè)占租金的100%?；蚍康禺a(chǎn)收入，其中零售價(jià)約占租金的82%，工業(yè)占12%，辦公室占4%，農(nóng)業(yè)(葡萄園)占2%。Realty在這方面的有趣之處在于它已經(jīng)越來越多地涉足Carey已經(jīng)存在多年的領(lǐng)域。

第二大差異是Carey擁有全球多元化的業(yè)務(wù)。National Realty基本上專注于美國(guó)市場(chǎng)。Realty Income剛剛與英國(guó)雜貨連鎖店達(dá)成協(xié)議，將其外國(guó)曝光率(不包括加拿大)定在2%左右。歐洲約占凱瑞業(yè)務(wù)的三分之一，并且已存在多年。

凱瑞的廣泛多元化與其對(duì)業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)主義方法非常吻合。它更喜歡直接從公司(而不是二級(jí)市場(chǎng))購買資產(chǎn)，因此它可以在交易的租賃條款中有發(fā)言權(quán)。這通常會(huì)為Carey帶來更好的條款。如果Carey可以在廣泛的房地產(chǎn)類型和地理區(qū)域進(jìn)行交易，那么這樣做會(huì)更容易 - 而且這也是Carey與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別開來的主要因素。

這里有兩個(gè)例子會(huì)有幫助。在2007-2009經(jīng)濟(jì)衰退結(jié)束時(shí)，凱里與紐約時(shí)報(bào) (紐約證券交易所代碼：NYT)達(dá)成協(xié)議以2.25億美元購買部分總部。這筆現(xiàn)金為“紐約時(shí)報(bào)”提供了急需的現(xiàn)金，因?yàn)樗幚砹嘶ヂ?lián)網(wǎng)對(duì)其業(yè)務(wù)的影響。該交易允許泰晤士報(bào)在10年(2019年)之后以2.5億美元的價(jià)格回購該資產(chǎn)，這可能會(huì)有所影響。如果凱里拒絕查看辦公室物業(yè)，它將無法做到這一點(diǎn)。此外，凱里長(zhǎng)期以來一直認(rèn)為，“泰晤士報(bào)”是一個(gè)足夠強(qiáng)大的品牌，可以進(jìn)行調(diào)整和茁壯成長(zhǎng)，這一點(diǎn)在當(dāng)時(shí)還遠(yuǎn)未確定 - 但今天相當(dāng)明顯。與此同時(shí)，最糟糕的情況是，凱莉會(huì)留下一個(gè)理想的紐約辦公樓。這是該公司特立獨(dú)行方法的一部分。

但是，這里還有另一個(gè)角度需要考慮。雖然零售資產(chǎn)約占凱瑞投資組合的18%，但只有4%的投資組合在美國(guó)零售業(yè)。其余的位于歐洲。Carey一直認(rèn)為美國(guó)的零售業(yè)太多，而且風(fēng)險(xiǎn)大于獎(jiǎng)勵(lì)。另一方面，歐洲的零售物業(yè)少得多，而且歷史上代表了更好的機(jī)會(huì)。如果沒有廣泛的多樣化，公司將再次無法改變這種狀態(tài)。美國(guó)/歐洲的分配決策是機(jī)會(huì)主義的，因?yàn)樗鼘⒐蓶|資金放在管理層認(rèn)為最有價(jià)值的地方。

如果您正在查看凈租賃房地產(chǎn)投資信托基金，請(qǐng)查看Carey

這里有一件令人著迷的事情是房地產(chǎn)收入(領(lǐng)頭羊凈租賃房地產(chǎn)投資信托基金)越來越像WP Carey。然而，雖然房地產(chǎn)獲得了大部分注意力，但投資者似乎正在給凱里帶來冷遇。對(duì)于一家擁有超過20年的年度股息加息的公司來說，這是一個(gè)錯(cuò)誤，而且收益率可以輕易擊敗房地產(chǎn)和全國(guó)零售業(yè)。

如果您正在查看凈租賃空間，您應(yīng)該將Carey放在列表的頂部。是的，它的歷史有點(diǎn)復(fù)雜，但是如果你想要最大化你的投資組合產(chǎn)生的收入，那么值得了解這個(gè)高收益的REIT。