房地產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠是什么

在The Motley Fool，我們的主要投資重點(diǎn)是個(gè)股 - 我們認(rèn)為這是長期財(cái)富建設(shè)的最有力工具。但還有其他選擇，長期以來受歡迎的是房地產(chǎn)。對(duì)于那些希望從華爾街分支到Elm Street和Summit Avenue拐角附近的人來說， Motley Fool Answers cohosts Alison Southwick和Robert Brokamp邀請(qǐng)了一位特邀嘉賓加入他們的播客：Thomas Castelli，一位稅務(wù)策略師房地產(chǎn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，將通過房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的探索性漫游帶他們和他們的聽眾。

在這一部分，他們談到了房地產(chǎn)投資的一大好處：它如何影響您的稅收。在折舊，1031交換和其他極好的稅收優(yōu)惠之間，您可以從您的房產(chǎn)中獲得大量利潤，而無需向聯(lián)邦政府支付太多費(fèi)用。

完整的成績單跟隨視頻。

剛剛發(fā)生了一件大事，

我不了解你，但當(dāng)世界上最好的增長投資者給我一個(gè)股票提示時(shí)，我總是會(huì)注意。Motley Fool聯(lián)合創(chuàng)始人David Gardner和他的兄弟Motley Fool首席執(zhí)行官Tom Gardner剛剛透露了兩個(gè)全新的股票推薦。在過去的13年里，他們共同將股票市場(chǎng)的回報(bào)增加了兩倍。*盡管時(shí)機(jī)不是一切，湯姆和大衛(wèi)的股票選擇的歷史表明，盡早提出他們的想法是值得的。

Alison Southwick：我現(xiàn)在要退縮了，而我們轉(zhuǎn)而談?wù)摱愂?。?dāng)我們談?wù)摱愂諘r(shí)，我總是很掙扎，因?yàn)槲蚁胫罏槭裁炊惙ㄊ沁@樣的，我需要提醒自己，稅收只是一個(gè)東西的負(fù)擔(dān)，就像一個(gè)由大量的稅收創(chuàng)造和影響的科學(xué)怪人怪物。不同的人和利益。你喜歡談?wù)摱愂铡?/p>

Robert Brokamp：我不會(huì)說我喜歡談?wù)撍?/p>

Southwick：不，你喜歡它!你喜歡談?wù)摱愂眨晕視?huì)稍微向后傾斜，讓Bro更傾向于談?wù)撏顿Y房地產(chǎn)的一些稅收優(yōu)惠。其中一些只是讓我頭暈?zāi)垦?。我想?ldquo;真的嗎?真的嗎?”

Brokamp：這與你出去購買亞馬遜的股票不同。首先讓我們從折舊開始吧。

Thomas Castelli：很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是他們所謂的“稅收優(yōu)惠”收入，而這實(shí)際上來自折舊。當(dāng)您購買房產(chǎn)時(shí)，您會(huì)購買建筑物，然后將其出租給某人。你有現(xiàn)金流。它將被視為租金收入。你將獲得運(yùn)營費(fèi)用; 廣告，抵押貸款，物業(yè)管理費(fèi)等等。并且有一種稱為折舊的運(yùn)營費(fèi)用，這不是現(xiàn)金支出，所以當(dāng)您采用折舊時(shí)，實(shí)際上沒有現(xiàn)金從您的口袋中掏出，但通常可以通過各種策略增加，以便您實(shí)際顯示損失盡管實(shí)際上產(chǎn)生了正現(xiàn)金流量，但稅收目

例如，您有10,000美元的租金收入，4,000美元的實(shí)際現(xiàn)金運(yùn)營費(fèi)用，并且說您有7,000美元的折舊費(fèi)用?，F(xiàn)在你有1000美元的凈損失，所以你沒有為這筆收入付出任何代價(jià)，但是你真的將6,000美元存入你的口袋里。這就是折舊的力量，您可以使用成本代理研究來增加折舊。

通過“減稅和就業(yè)法”，他們實(shí)際上得出了一種稱為100%獎(jiǎng)金折舊的東西。這允許您對(duì)不到20年的類別的房產(chǎn)進(jìn)行折舊，一般而言，在房地產(chǎn)上，房產(chǎn)的20%到30%可歸類為5年，7年和15年的房產(chǎn)，因此您可以折舊該房產(chǎn)的20%至30%，并在您購買房產(chǎn)的第一年內(nèi)扣除該費(fèi)用。這會(huì)對(duì)您在擁有房產(chǎn)時(shí)支付的金額和稅金產(chǎn)生重大影響。

Brokamp：這很有意思，因?yàn)槟阏f，“我擁有這個(gè)我希望增加價(jià)值的資產(chǎn)，但我會(huì)接受這個(gè)假設(shè)實(shí)際上正在貶值的費(fèi)用”，但通常不會(huì)。

Castelli：通常不是。在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)增加。折舊有一個(gè)黑暗的一面。這不是全部的愛。有一種叫做“折舊回收”的東西 ，當(dāng)你出售房產(chǎn)時(shí)，你必須重新獲得你所承擔(dān)的折舊金額，假設(shè)你有收益，當(dāng)然，高達(dá)25%。它的稅率高達(dá)25%，但一般來說，這背后的思考過程就是貨幣的時(shí)間價(jià)值。您今天寧愿采取折舊，擁有免稅現(xiàn)金流，以便您可以將其重新投資，將其重新投入您的業(yè)務(wù)，然后再支付稅款。

順便說一句，你不能不采取折舊并避免這種情況。有些人會(huì)說，“如果我不采取折舊怎么辦?我必須繳稅嗎?” 美國國稅局將假設(shè)您確實(shí)采取了折舊并向您收取稅款，因此您最好不要這樣做。沒有辦法避免它。有辦法避免折舊重新征稅，我想我們也會(huì)稍微討論一下。

Brokamp：這基本上是在減稅過程中獲得減稅，但是當(dāng)你出售房產(chǎn)時(shí)可以獲得減稅優(yōu)惠，否則稱為1031交易所。你為什么不談一點(diǎn)呢?

Castelli：假設(shè)你以正確的方式進(jìn)行投資，你將獲得資本收益。而部分資本收益將是折舊重新獲得?，F(xiàn)在，1031交易所允許您做的是通過購買另一個(gè)房產(chǎn)來推遲資本收益和折舊重新獲得。您所擁有的是從您出售原始房產(chǎn)之日起180天，以便將整個(gè)銷售過程，以及資本收益和您的原始本金，轉(zhuǎn)換為另一筆交易。這通常被稱為“交易”。

假設(shè)您有10萬美元購買的房產(chǎn)。十年過去了，現(xiàn)在價(jià)值15萬美元。您有5萬美元的資本收益。無論你想要什么，在資本收益和折舊重新獲得之間進(jìn)行分解。你仍然需要支付50,000美元的稅款。因此，當(dāng)您對(duì)50,000美元的資本收益納稅時(shí)，您可以減少再投資的資金。1031允許您做的是投入全部金額，這樣您今天就不需要繳稅，而且您可以購買更大的房產(chǎn)。

您可以繼續(xù)購買越來越大的房產(chǎn)，并繼續(xù)使用1031交易所。如果你真的想 - 我只是說實(shí)話，因?yàn)檎f起來容易做起 - 你最終可以將財(cái)產(chǎn)留給你的繼承人，并且他們會(huì)在你的日期以公平的市場(chǎng)價(jià)值獲得該房產(chǎn)。通過消除您在一生中應(yīng)該支付的所有資本收益折舊重新獲得死亡。從理論上講，您可以繼續(xù)購買越來越大的房產(chǎn)，賺取越來越多的現(xiàn)金流，但實(shí)際上從未對(duì)該房產(chǎn)征稅。

Southwick：這對(duì)我來說太瘋狂了!這是當(dāng)你已經(jīng)富裕時(shí)如何更容易變得富有的提醒之一。如果你已經(jīng)富裕了，那么你可以通過所有這些方式輕松賺取更多。

Castelli：我也會(huì)說些什么。這些天我覺得像互聯(lián)網(wǎng)，谷歌，像這樣的播客; 有很多方法可以獲取信息，只要你愿意投入工作并進(jìn)行研究并將事情拉到一起......我的座右銘就是“搞清楚”。只要你愿意弄明白，你就可以把很多東西放在一起，你就可以使用“富人”正在使用的相同策略。沒有人阻止你使用它。就在過去，沒有那么多的信息訪問權(quán)限。

Southwick：你必須加入一個(gè)鄉(xiāng)村俱樂部。你必須在鏈接上了解房地產(chǎn)交易。

Castelli：你必須向律師和稅務(wù)會(huì)計(jì)師支付一大筆錢來計(jì)算這些東西，但今天它就在那里。這一切都在你身邊。

Brokamp：你提到了機(jī)會(huì)資金。這是一個(gè)非常新的事情。我甚至不打算描述它。我會(huì)把它留給你，因?yàn)樗侨绱诵路f，但它是推遲甚至可能消除你的一些資本收益的另一種方式。它不必從房地產(chǎn)開始?？赡苁悄胍鍪蹃嗰R遜的部分股票。你有資本收益。這是一種至少推遲其中一些的方法。

Southwick：你能為我們定義什么是“機(jī)會(huì)基金”嗎?

Castelli：絕對(duì)是!在我們談?wù)摍C(jī)會(huì)資金之前，您必須了解“機(jī)會(huì)區(qū)”是什么。美國有87,000個(gè)機(jī)會(huì)區(qū)，它們是低收入社區(qū)，由州長指定為機(jī)會(huì)區(qū)，然后由財(cái)政部批準(zhǔn)。機(jī)會(huì)基金是您可以[用于]投資機(jī)會(huì)區(qū)的投資工具。并且[當(dāng)]通過這個(gè)機(jī)會(huì)基金投資這些機(jī)會(huì)區(qū)時(shí)，您有這些稅收優(yōu)惠。

機(jī)會(huì)資金的運(yùn)作方式是您可以對(duì)任何資本資產(chǎn)推遲資本利得稅。這通常是股票，債券，共同基金，房地產(chǎn)等等。如果您不確定，可以隨時(shí)詢問您的注冊(cè)會(huì)計(jì)師。他們可以讓你知道?；旧夏憧梢宰龅木褪窃阡N售后的180天內(nèi)把它變成機(jī)會(huì)基金 - 非常類似于那里的1031交易所 - 但不同之處在于你只需要滾過資本收益。你可以把你投資的校長拿回來放在口袋里，用它做你想做的事。

然后，如果你持有該基金的資本收益五年，你將獲得10%的加強(qiáng)基礎(chǔ)。我們只要說你有10萬美元的資本收益，并在五年內(nèi)獲得10%的升值; 你只需要支付90,000美元的資本收益稅。如果你再持續(xù)兩年，總共七年，它將增加5%，總計(jì)15%，而你只需支付85,000美元的稅收。

現(xiàn)在，如果您持有該基金10年的投資，您對(duì)實(shí)際基金本身的投資將免稅。就是說，你投入到基金中的是10萬美元; 10年后，它現(xiàn)在價(jià)值15萬美元。5萬美元的資本收益完全免稅?，F(xiàn)在，這是一個(gè)較長期的游戲。你必須在那里存錢至少五年才能從中獲益。我認(rèn)為在美國有超過7萬億美元或一些瘋狂的升值收益。因此，所有這些升值的收益在技術(shù)上都有資格獲得機(jī)會(huì)資金，我認(rèn)為這背后的背景是他們希望將這些升值的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到需要改造并提高這些社區(qū)和機(jī)會(huì)區(qū)的地位的低收入社區(qū)。機(jī)會(huì)資金是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的方式。

Brokamp：所以這不像共同基金那樣。你沒有去富達(dá)并說：“我想要你的機(jī)會(huì)基金版本。”

Castelli：不。我認(rèn)為你會(huì)看到，由于有機(jī)會(huì)基金的要求，你必須大幅改善這些資產(chǎn)，這意味著房產(chǎn)的基礎(chǔ)倍增?；旧纤墙ㄖ锏幕A(chǔ)，但考慮到它，我想為此目的，作為購買價(jià)格。您必須在購買價(jià)格中添加與購買價(jià)格基本相同的資本改進(jìn)，因此它非常重要?；蛘吣惚仨殢念^開始開發(fā)房產(chǎn)，你必須持有它10年。

所以對(duì)于個(gè)人而言，這可能是一個(gè)障礙，但我認(rèn)為你會(huì)看到更多的機(jī)構(gòu)級(jí)人員這樣做。你會(huì)看到更多的眾籌網(wǎng)站在做這件事。有人會(huì)像富達(dá)那樣做嗎?我不知道。我不這么認(rèn)為。我認(rèn)為高盛宣布了一些事情，但你會(huì)看到更多的專業(yè)方面可能是眾籌。