新城150億項目出售現金流更加充沛戰(zhàn)略靈活性提升

7月24日晚，新城控股發(fā)布公告：公司擬籌劃轉讓部分項目公司股權及相關債權，本輪交易總額不超過150億元。擬轉讓項目為公司近期公開市場新獲取的純住宅項目，項目均處于前期階段，尚未銷售。本輪交易擬轉讓項目的交易對價參考公司對項目公司的累計投入確定，以不低于投入成本收回投資，對公司凈資產不會產生不利影響。如本輪交易完成，公司可收回部分上半年已支付的土地款，公司預計可新增凈現金約150億元，預計可減少該部分項目當年度后續(xù)開發(fā)成本及費用支出約30億元。將增加公司貨幣資金、改善資產負債結構，提高公司流動比率，增強償債能力。

本輪交易完成后，公司的土地儲備依舊布局均衡、貨值充裕，足以應對周期輪動和市場風險，保障公司未來幾年內的平穩(wěn)及可持續(xù)發(fā)展。

截至2019年7月24日，公司已累計就10個項目公司簽署了相關股權及債權轉讓協議，交易對價合計約為41.53億元，約占公司2018年末經審計歸母凈資產的13.62%。

1、戰(zhàn)略聚焦，主動出擊，優(yōu)化資產結構！

據知情人士透露，實際上，7月3日晚王曉松接任董事長后，新城一系列組合動作已鋪開。除了主動拜訪銀行、金融機構之外，王曉松還作出了一個重要的決定：將一批今年上半年獲取的項目股權出售，以收回部分上半年已支付的土地款。

此前新城發(fā)展速度快，拿地也比較積極，據新城2018年年報披露，新城有295個在建項目，2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅，新增商業(yè)用地21幅，土地貨值排名行業(yè)第五。

公司近期遭遇“風暴”，同時，整個房地產行業(yè)的融資在趨緊，尤其是近期的信托資金監(jiān)管強化的政策，有些房企到海外高息舉債，市場調控也未見放松，例如開封(樓盤)限售放開“一日游”，在這種背景下，看得出來，新城的策略想穩(wěn)健一點，增加現金流，增強公司經營的“安全墊”。

主動出擊，才能從容進退！

在快速發(fā)展的目標驅使下，2019年上半年，新城拿地金額550億，而從此次處置項目的選擇來看，也很有針對性。

這次擬出售的項目，全部都是住宅項目，都是今年新增的處在前期階段的項目，在售項目并沒有涉及，公司的核心業(yè)務商業(yè)地產也沒有涉及。

商業(yè)綜合體可售的配套住宅和小商鋪利潤率比一般住宅高。大商業(yè)，新城有良好的自持運營能力。所以，商業(yè)綜合體核心資產不在這次轉讓項目范圍內。

綜合來看，轉讓一批今年上半年主要為沖銷售規(guī)模而儲備的地塊以后，新城的資產質量更高，也更聚焦了。同時，在轉讓這一批項目后，新城控股上半年有效拿地金額依舊達到400億，同比增長15%。

通過本輪處置，收回土地款150億，節(jié)省后期項目建設投入30億，手中有糧，后期新城的戰(zhàn)略靈活性、主動性也會更強。

能否提前決策，快速決斷，往往決定公司是處在主動還是被動的局面。

這次出售的項目，以不低于投入成本快速回籠資金，看得出來，公司有快速果斷作出經營決策、實施管理動作的能力，也顯示出在新帥王曉松主導下，管理團隊的執(zhí)行能力和工作效率。

主動出擊，往往會取得更好的效果。一旦等到被動去調整，出售的資產就會面臨不斷壓價，付款方式也會不利。所以，此次轉讓，新城的主動為之，以及展示出的快速執(zhí)行，讓外界看到了新城管理層思路清晰、運營管理有序。

“黑天鵝”事件，客觀上作為一個契機，加快了新城的調整：主動降低杠桿，加強經營風險管控，增強經營管理“安全墊”厚度，更注重發(fā)展質量和發(fā)展的可持續(xù)性。因為此次事件，新城的這些調整，相比行業(yè)一般企業(yè)，慣性阻力小，動作也是快人一步。

不到一個月，150億項目從計劃到出售接近尾聲，新城的戰(zhàn)略決斷和執(zhí)行力超出了市場預期。

如同新城控股在公告中所述：公司將進一步聚焦“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的長期發(fā)展戰(zhàn)略，有計劃、有步驟地優(yōu)化公司資產負債結構，實現公司穩(wěn)健、高質量發(fā)展，以保障公司全體投資者和相關方的利益。

2、未來兩三年業(yè)績有保障，穩(wěn)步發(fā)展！

截至2019年6月30日，公司權益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。新城表示，當前公司的營銷部門正在積極組織銷售計劃，加快銷售進度，增加銷售回籠。加之上半年新城控股已經完成的1224億銷售額，新城完成今年全年的2700億銷售目標，比較有保證。同時，新城去年操盤項目銷售回款率達到行業(yè)較高的92%，在今年進一步加強風險把控、進一步提升銷售回籠的情況下，預計新城的回款率依舊保持高位、回款絕對金額保持快速增長。

新城也表示，公司在2019年度2700億元銷售目標的基礎上，保持2020年及2021年銷售規(guī)模平穩(wěn)，并據此優(yōu)化現有土地儲備，積極回籠資金，控制負債規(guī)模。這意味著，新城也將根據未來經營目標，確保適配目標所需的項目投資，以保持業(yè)績合理增長。

新城也表示，公司將持續(xù)發(fā)展投資性房地產。在2019年度40億元租金和管理費收入的基礎上，2020年、2021年投資性房地產的租金和管理費收入目標不低于60億元和90億元。

3、員工激勵提升，團隊凝聚力增強！

在不久前召開的新城控股集團半年度經營會上，王曉松表示：“新城是所有人的新城”。新城，既是投資者的新城，也是新城人的新城，是千萬優(yōu)秀職業(yè)經理人事業(yè)的平臺。

此次公告中明確表示，公司將全面提升員工與組織的利益共享關系，由此預計，后續(xù)新城將會出臺具體措施。

接近新城控股的相關人士表示，此次轉讓的都是新拿地不久的項目，特別是包括一些非新城方操盤的合作項目，因此，涉及到的員工數量較少。對于涉及到的員工，新城也在公告中明確表態(tài)，將妥善做好安排。

寵辱不驚，埋頭做事!

7月3日，事件發(fā)生以來，新城未見大規(guī)模人員流失，展現出良好的團隊穩(wěn)定性。新城擁有行業(yè)公認最穩(wěn)定的高管團隊，目前新城的高管團隊平均司齡長達9年，其中17人已為公司服務15年以上。近年來，行業(yè)各領域的頂尖高管不斷加入新城，升級高管團隊能力結構。今年7月，新城控股按慣例開展半年度晉職晉薪評定，按照“新城人”微信號發(fā)布的信息，有近17%的優(yōu)秀人才邁上更高臺階。而該微信號也曾在文章中表示：“辦公室同事們對不時響起的獵頭電話泰然處之，給新城人平添了穩(wěn)健經營的底氣。”

4、現金流充沛，戰(zhàn)略靈活性提升！

新城的現金流本來就不錯，據新城7月8日公告披露，新城在2019年下半年到期的公開市場融資金額約63億元，下半年到期的金融機構借款為70億元。截至2019年6月30日，新城貨幣資金余額約450億元，其中受限資金約60億元。貨幣資金對于下半年到期的有息負債的覆蓋倍數約為3倍。短期償債能力本身就很強!

這次150億項目交易全部完成后，公司現金流將更加充沛。

有了充沛現金流做保障，公司戰(zhàn)略布局也更靈活，有退有進。

一方面把今年新增的部分土地項目出售，另一方面公司的核心業(yè)務商業(yè)地產還在加固推進!

7月19日，位于江蘇淮安(樓盤)和廣西(樓盤)欽州(樓盤)的兩座吾悅廣場迎來盛大開業(yè)。據悉，2019年下半年，新城控股還將陸續(xù)開業(yè)18家吾悅廣場，下一批將是9月27日同時開業(yè)的延安吾悅、西安(樓盤)西咸吾悅、連云港(樓盤)贛榆吾悅，穩(wěn)步向著全年開業(yè)22座、累計開業(yè)64座吾悅廣場的目標邁進。而據公司第二季度經營簡報數據顯示，今年上半年，新城控股商業(yè)運營收入穩(wěn)步增長至17.61億元，同比增長101%。

有媒體報道，目前新城的金融活動一切如常。銀行觀察企業(yè)，主要看三個指標，經營團隊的穩(wěn)定性、業(yè)績增長情況和現金流的充裕程度。

打鐵還需自身硬，有了良好的現金流、穩(wěn)步增長的業(yè)績、經營團隊穩(wěn)定進取，金融機構的態(tài)度預計也將從審慎觀察轉為更加積極。

總體來看，新城主動而為，提前儲備現金流的策略，會讓公司在后期具備更加靈活、有為的戰(zhàn)略空間。

(責任編輯：宋虹姍 HO031)