渡過危機的華夏幸福 華夏幸福能迎來一個新時代嗎？

“2018年華夏幸福干了很多事情，在我看來，我們做了兩件核心的事情：第一是引入平安作為第二大股東;第二是防風(fēng)險。”4月23日，華夏幸福基業(yè)股份有限公司董秘林成紅接受媒體采訪，并對公司2018年的年報作出解讀。

2018年，華夏幸福實現(xiàn)銷售額1628億元，同比僅增長6.93%。在房地產(chǎn)市場的“大年”中，這一增長實在微不足道。但從第二季度至第四季度，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流均實現(xiàn)正增長，意味著流動性危機暫時得以緩解。

始于2017年的資金鏈危機，拖慢了華夏幸福的增長步伐，甚至改變了公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和管理架構(gòu)。從去年7月開始，平安斥資180億元先后兩次入股，成為第二大股東。來自華潤置地的吳向東、俞建也進入管理層。習(xí)慣了“單打獨斗”的華夏幸福，開始出現(xiàn)多元的角色。

與此同時，華夏幸福還罕見地首次發(fā)布了《致股東信》，提出對房地產(chǎn)市場的理解，并擬在存量市場、商業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域發(fā)展新業(yè)務(wù)。而這些領(lǐng)域，也是公司此前甚少觸及的。

這一系列眼花繚亂的操作背后，究竟是什么思路?華夏幸福能迎來一個新時代嗎?

資金鏈危機始末

定位為“產(chǎn)業(yè)新城運營商”的華夏幸福，商業(yè)模式異于傳統(tǒng)房企。在公司的兩個主要業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)銷售貢獻現(xiàn)金流和營收，并為產(chǎn)城開發(fā)提供支撐;產(chǎn)城開發(fā)是公司的核心競爭力，雖然回報周期長，但增長潛力大，且能借此獲得相對低廉的土地。

2011年登陸A股后，華夏幸福啟動全國化布局，目前已布局三大城市圈和其他7個二線城市。但由于投資回報周期長等原因，在很長一段時間內(nèi)，公司的業(yè)績支撐主要來自于環(huán)京地區(qū)。

受益于都市圈紅利，華夏幸福在2016年實現(xiàn)了1200多億的銷售額，就此躋身“千億軍團”。但從2017年開始，環(huán)北京地區(qū)的廊坊、張家口、保定等地出臺“限購令”，環(huán)京樓市遭遇重創(chuàng)。當(dāng)年，華夏幸福的銷售額增加了25%，但因擴張速度沒有放緩，其經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-162億元，降幅超過300%。

2018年，環(huán)京樓市調(diào)控毫無松綁跡象。盡管華夏幸福環(huán)京地區(qū)以外的收入占比增加，但公司現(xiàn)金流仍然難以改善。

為解決這一問題，公司對內(nèi)采取降費增效等措施，同時放緩了投資步伐。2018年，華夏幸福新增簽署PPP項目合作協(xié)議18個，比上年減少3個。

另外，從2018年初開始，華夏幸福先后與東原、旭輝、陽光城等房企實現(xiàn)合作。10月，萬科接手華夏幸福環(huán)京區(qū)域5個項目。2018年四季度，國內(nèi)融資閘門開啟，華夏幸福先后發(fā)行兩筆70億元和10億元公司債，流動性危機終于告一段落。

最關(guān)鍵的一筆“救濟”來自股權(quán)層面。2018年7月和2019年2月，平安共斥資180億元，兩次入股華夏幸福，并以25%的持股比例成為第二大股東。

林成紅表示，第一筆接近137億資金在去年9月份已經(jīng)到位，第二筆接近40億的資金最近也已到位。“這兩筆錢不是給了華夏幸福，而是給了控股股東華夏控股。”林成紅說，根據(jù)協(xié)議安排，第二筆錢在解除質(zhì)押并繳完稅后，會全部借給上市公司。

至此，華夏幸福的資金鏈危機終于暫告解除。截至2018年末，公司一年內(nèi)到期有息債務(wù)在有息債務(wù)中的占比由31%下降至19%，長短債務(wù)比達到4.2倍。同時，季末貨幣資金余額473億元，覆蓋一年內(nèi)到期有息債務(wù)1.8倍。

新掌門與新業(yè)務(wù)

度過資金鏈危機后的華夏幸福，再次顯得躊躇滿志。

在2018年年報中，華夏幸福罕見地首次發(fā)布了《致股東信》。文章判斷，“中國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷重大變革，趨勢性機會在漸漸遠去，房地產(chǎn)市場總量已到頂部區(qū)域，市場競爭日益加劇。”

同時，未來10年甚至20年，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“三化”特征：空間都市圈化;運營精益化;地產(chǎn)金融化。

與此相對應(yīng)的是華夏幸福在業(yè)務(wù)領(lǐng)域和業(yè)務(wù)類型中的調(diào)整。一方面，公司“將增加商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)中高端住宅業(yè)務(wù)，如寫字樓、商場等;并對康養(yǎng)、長租公寓等新型不動產(chǎn)業(yè)務(wù)保持探索”。另一方面，公司“在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，輕重并舉。在盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時，以資產(chǎn)管理輸出的模式，快速切入市場，并逐步探索其他市場化模式，如基金模式、資產(chǎn)證券化模式”。

公司內(nèi)部將此稱為“三新”業(yè)務(wù)，即新模式、新領(lǐng)域、新地域。

值得注意的是，根據(jù)新的業(yè)務(wù)特點，華夏幸福的區(qū)域布局結(jié)構(gòu)，將從都市圈外圍，進入到核心地帶，公司內(nèi)部將這一變化稱為“進城”。

這部分新業(yè)務(wù)，將由新任的公司首席執(zhí)行官(CEO)暨總裁吳向東負(fù)責(zé)。今年2月，吳向東辭任華潤置地執(zhí)行董事，并加盟華夏幸福，“全面負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)”。吳向東的舊臣俞建則先行一步加入，擔(dān)任華夏幸福聯(lián)席總裁一職，分管財務(wù)及融資等業(yè)務(wù)。原華夏幸?？偛妹象@為聯(lián)席總裁，分管產(chǎn)業(yè)新城及其相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

為此，華夏幸福還在深圳設(shè)立了南方總部，覆蓋粵港澳和前述新業(yè)務(wù)，“由CEO直接負(fù)責(zé)”。

林成紅還澄清了由此引發(fā)的公司控制權(quán)疑問。在第二次股權(quán)交易協(xié)議里面，平安承諾不主動謀求對上市公司的控制權(quán)。所以，持股超過40%的華夏控股，仍然是公司的實際控制方，并有一票否決權(quán)。

目前，華夏幸福董事會結(jié)構(gòu)是“4+2+3”：王文學(xué)、吳向東、孟驚、趙鴻靖，由華夏控股提名;孟森和王威由中國平安提名;另有3名獨立董事。

遠慮與近憂

華夏幸福的商業(yè)模式，決定了其容易享受產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域政策的紅利。在多數(shù)從業(yè)者看來，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的實施，使華夏幸福迅速做大，并具備了全國化發(fā)展的資本。

2018年，華夏幸福環(huán)北京以外區(qū)域的營業(yè)收入占比首次超過30%，銷售額占比提升至46.46%。在一定程度上證明了異地復(fù)制的可行性。

截至目前，華夏幸福運營77個產(chǎn)業(yè)新城項目，其中有20個進入現(xiàn)金流回正的成熟期。分析人士認(rèn)為，在這一輪城市圈發(fā)展紅利中，如果其他項目運營順利的話，公司未來幾年的業(yè)績都可以得到有力支撐。

但華夏幸福仍有“遠慮”。

華夏幸福聯(lián)席總裁趙鴻靖在回答21世紀(jì)經(jīng)濟報道提問時表示，在公司已布局的都市圈中，如合肥、南京、鄭州、武漢等城市，在高速直達范圍內(nèi)，第一站都會發(fā)現(xiàn)華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城，所以“我們的拓展空間可能不像前幾年那么多了”。因此，產(chǎn)業(yè)新城項目未來如何拓展，“一方面取決于我們的戰(zhàn)略，第二個方面也取決于地理空間的一些限制。”

因此，分析人士指出，華夏幸福“從城市圈周邊走到核心、從增量走到存量”的思路，其實是公司在意識到“天花板”后，為下一個階段做出的提前布局。

但要開拓這個新領(lǐng)域并非易事。

4月26日，上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，如果將其視作業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，華夏幸福的步伐已經(jīng)明顯慢于競爭者。目前，排名前20的房企幾乎全都布局了商業(yè)地產(chǎn)，也大多將觸角伸向了存量市場，輕資產(chǎn)的做法也大有人在。相比之下，華夏幸福在這一領(lǐng)域并無積淀。

他認(rèn)為，除了以吳向東、俞建為班底的團隊外，華夏幸?？梢匈嚨膬?yōu)勢并不多。相反，挑戰(zhàn)卻不小。

比如，在城市核心區(qū)獲取項目的成本，要遠高于城市圈的外圍地帶;比如，存量市場和商業(yè)地產(chǎn)，都意味著大體量投資和長回報周期;再比如，新業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的發(fā)展都會大量占用公司資源，如何進行有效的協(xié)調(diào)?

事實上，剛剛經(jīng)歷過資金危機的華夏幸福，投資策略開始變得謹(jǐn)慎。林成紅說，“不管是做產(chǎn)業(yè)性的投資，還是拿地投資方面，我們做了大量的標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)。我很負(fù)責(zé)任地說，公司對于投資風(fēng)險的管控力度比前幾年有一個質(zhì)的飛躍。”而且，就今年的情況而言，降負(fù)債和現(xiàn)金流回款，仍是公司關(guān)注的重點。

如此看來，在解決一個問題后，華夏幸福的下一個挑戰(zhàn)已悄然開始。