新的LASALLE研究表明歐洲的房地產(chǎn)市場將強勁復蘇

隨著歐洲將在夏末之前退出大流行時代的限制并進入“后 Covid”階段，盡管 Delta 變體帶來了復雜性，但歐洲的房地產(chǎn)市場已做好強勁復蘇的準備。 這是全球房地產(chǎn)投資管理公司 LaSalle Investment Management (LaSalle) 發(fā)布的一份客戶報告《投資策略年鑒》 (ISA) 2021 年年中版的主要發(fā)現(xiàn)之一。

LaSalle 確定了四個關(guān)鍵因素，這些因素將對未來幾年個別房地產(chǎn)市場和行業(yè)的表現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響。隨著 Covid-19 的影響逐漸消退，并且不同/地區(qū)不同的感染軌跡在決定每個市場的房地產(chǎn)前景方面變得不那么重要，這些業(yè)績驅(qū)動因素在中長期內(nèi)將特別有影響力。有：

歐洲房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化，尤其是寫字樓和零售業(yè)，以及這些變化在整個地區(qū)的變化——與歐洲城市和南部城市相比，英國寫字樓和住宅市場更可能受到遠程工作作為一種永久性趨勢的日益普遍的影響歐洲的特點是電子商務(wù)滲透率滯后。

資本市場在物流和住宅等受青睞部門與零售和辦公室等不利部門之間出現(xiàn)兩極分化。LaSalle 繼續(xù)倡導投資者在這一鴻溝的兩邊保持活躍，在前者中尋求更高的風險回報主張，并在后者中尋求價值投資。但該公司表示，盡管不利的行業(yè)存在一些結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，但由于機會供應有限，辦公和零售在歐洲可投資領(lǐng)域的主導地位可能會推動這些資產(chǎn)的定價回升至爆發(fā)前的價格水平。

如果通脹在整個歐洲目前的高水平在長期內(nèi)根深蒂固，則會影響借貸成本和房地產(chǎn)收益率。然而，由于刺激水平較低和潛在價格壓力較弱，拉薩爾預計歐洲的風險低于，當前指標因不尋常的同比比較和供應鏈特質(zhì)的解除而扭曲。

政治復雜性仍然是一個風險因素，德國和法國即將舉行關(guān)鍵的全國大選，而英國已從急性階段轉(zhuǎn)變?yōu)槁噪A段，這可能會繼續(xù)拖累英國服務(wù)業(yè)，尤其是金融服務(wù)業(yè)。

服務(wù)業(yè)工人遠程工作的能力意味著，歐洲經(jīng)濟重新開放對零售和休閑業(yè)的推動在辦公室中受到抑制，但 LaSalle 確實預測了夏季后的廣泛回歸。然而，報告發(fā)現(xiàn)市場的基本面發(fā)生了變化。在整個歐洲，截至 2021 年第一季度的一年中空置率小幅上升 1.2%，但掩蓋了倫敦和巴黎拉德芳斯等主要市場的更大增幅。預計在未來幾年內(nèi)，仍有待確定數(shù)量的二手空間重返市場，這些空間被認為超出了大流行后的需求。盡管如此，實體辦公空間對企業(yè)仍然很重要，ESG(特別是可持續(xù)性和凈零碳)和健康將推動租戶需求和定價分歧。

雖然政府的支持計劃避免了比最初設(shè)想的更糟糕的零售結(jié)果，但破產(chǎn)和商店關(guān)閉繼續(xù)壓低租金——尤其是在德國、荷蘭和英國地區(qū)——盡管零售園區(qū)、超市和其他以雜貨店為基礎(chǔ)的零售業(yè)有彈性的。

物流在 2021 年上半年繼續(xù)取得成功，雖然實體零售的重新開放可能會削弱新的租賃活動，但部分在線轉(zhuǎn)移仍將繼續(xù)——在人口稠密的英國和荷蘭更是如此，在更多以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的西班牙和則不然，拉薩爾說。最后一英里的城市物流單位也仍然需求旺盛，LaSalle 預計租金壓力將持續(xù)數(shù)年。

住宅市場也繼續(xù)表現(xiàn)出色，包括長期強勁的城市(慕尼黑和柏林)以及在 Covid 之前經(jīng)歷過疲軟的城市(斯德哥爾摩、赫爾辛基和倫敦)。某些細分市場面臨挑戰(zhàn)：養(yǎng)老院和學生公寓受到直接影響，盡管比最初擔心的要小，而租戶流動性高的地區(qū)的入住率隨著年輕專業(yè)人士離開辦公室而下降——這一趨勢在便利設(shè)施較差的細分市場不太可能逆轉(zhuǎn)只提供與辦公室工作的鄰接。

LaSalle Investment Management 歐洲研究和全球投資組合策略主管 Brian Klinksiek 表示：“我們一直密切關(guān)注不同歐洲在應對大流行方面的表現(xiàn)，這是可以理解的，英國和經(jīng)常出現(xiàn)在不同的復蘇路徑上由于疫苗推出速度不匹配、病例卷土重來或新變種流行。但是，對房地產(chǎn)表現(xiàn)至關(guān)重要的更廣泛的經(jīng)濟路徑是按季度和年份衡量的，而不是幾天和幾周，而英國和歐洲市場現(xiàn)在看起來正在接近“結(jié)束”大流行的時間。隨著 Covid 對房地產(chǎn)的壓倒性短期影響消退，將出現(xiàn)其他因素——即房地產(chǎn)用例的結(jié)構(gòu)性變化、資本市場兩極分化、