當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)介入時(shí) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法代表客戶提供貸款

如果您打算使用25:75計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)您的夢(mèng)想家園，其中建筑商承擔(dān)指定時(shí)期的利息負(fù)擔(dān)，那么對(duì)您來(lái)說(shuō)有一些壞消息。

住房金融公司(HFC)監(jiān)管機(jī)構(gòu)住房(NHB)已禁止此類(lèi)產(chǎn)品。“建議氫氟碳化合物停止提供貸款產(chǎn)品，涉及建筑商/開(kāi)發(fā)商等代表借款人償還貸款，”閱讀NHB于7月19日發(fā)布的通告。

因此，開(kāi)發(fā)商不能代表購(gòu)房者提供貸款，貸款支出將嚴(yán)格與房產(chǎn)建設(shè)的進(jìn)度掛鉤。

補(bǔ)助金計(jì)劃允許買(mǎi)方通過(guò)支付房產(chǎn)價(jià)格的一小部分來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。在傳統(tǒng)的住房貸款產(chǎn)品中，隨著房產(chǎn)建設(shè)的進(jìn)展，將貸款金額交給建筑商。同時(shí)，購(gòu)房者開(kāi)始向支付等額的每月分期付款(EMI)。

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另一方面，補(bǔ)助金計(jì)劃向建筑商提供了很大一部分貸款，然后每月向HFC支付貸款利息，直到買(mǎi)方獲得財(cái)產(chǎn)。

舒適的安排

到目前為止，這對(duì)所有人來(lái)說(shuō)都是一個(gè)雙贏的局面。購(gòu)房者被告知，他們不必?fù)?dān)心EMI支付，直到他們獲得房子的所有權(quán)。已經(jīng)支付租金的人不必?fù)?dān)心支付租金(對(duì)于他們住的地方)以及建設(shè)中房產(chǎn)的EMI。因此，氫氟碳化合物在其他低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中受到關(guān)注。資金匱乏的開(kāi)發(fā)商獲得了廉價(jià)資金和房地產(chǎn)銷(xiāo)售。

“一個(gè)典型的開(kāi)發(fā)商將以16%至22%的利率獲得資金。很少有人在房地產(chǎn)業(yè)找到好名字，籌集資金約為13%。但如果開(kāi)發(fā)商根據(jù)補(bǔ)助安排以房產(chǎn)買(mǎi)家的名義借款，那么適用的利率將是房屋貸款的利率 - 約為8.5%至9%，具體取決于借款人的信用狀況，“Sukanya Kumar表示。 ，RetailLending.com的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官 - 一家住房貸款咨詢公司。

這大大節(jié)省了開(kāi)發(fā)人員的利息成本。此外，它還推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢的房地產(chǎn)銷(xiāo)售。即使那些無(wú)力償還貸款的人也支付了一小部分金額并預(yù)訂了房產(chǎn)。但是，有一些問(wèn)題是不容忽視的。

如果開(kāi)發(fā)商停止償還貸款怎么辦?如果項(xiàng)目延遲怎么辦?“資助計(jì)劃的物業(yè)買(mǎi)家必須明白他們是這些安排的共同借款人。如果開(kāi)發(fā)商不為貸款提供服務(wù)，則責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。更重要的是，他們的信用評(píng)分會(huì)折騰，使他們將來(lái)沒(méi)有資格獲得貸款，“Sukanya Kumar指出。

福利有限

還有其他問(wèn)題。一些開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提供補(bǔ)助金，比如36個(gè)月，而其他開(kāi)發(fā)商則提供補(bǔ)助金直至占有。一旦規(guī)定期限結(jié)束，購(gòu)房者應(yīng)該為貸款提供服務(wù)。如果項(xiàng)目延遲并且即使在規(guī)定期限之后也沒(méi)有獲得財(cái)產(chǎn)，那么仍然希望借款人能夠償還貸款。

“占有”本身就是一件棘手的事情。一些開(kāi)發(fā)商會(huì)將“裝修藏品”紙張交給買(mǎi)家。在這些情況下，開(kāi)發(fā)商只需將鑰匙交給購(gòu)房者而無(wú)需獲得主管的入住證明。

這不合法。在許多情況下，即使買(mǎi)家提出抗議，開(kāi)發(fā)商也會(huì)告知HFC他們已經(jīng)交出了公寓。雖然開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)買(mǎi)家爭(zhēng)論誰(shuí)應(yīng)該支付貸款，但借款人的信用評(píng)分會(huì)折騰。許多貸方使用這一規(guī)則，“如果在過(guò)去12個(gè)月中甚至有一筆違約或延遲付款，那么這種貸款就無(wú)法再融資。”在這種情況下，借款人無(wú)法再融資以利用較低的貸款。利率，如果市場(chǎng)上有的話。

有些開(kāi)發(fā)商使用所收到的資金用于建造他們所售房屋以外的用途。這些將包括為一些其他項(xiàng)目提供資金，使用其他項(xiàng)目的金額，甚至出于個(gè)人原因。然而，在引入房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)法案(RERA)之后，許多與濫用資金有關(guān)的不法行為都受到了限制。

停止錯(cuò)誤的做法

目前來(lái)自NHB的通告現(xiàn)在全面禁止這些產(chǎn)品。2013年，儲(chǔ)備禁止提供此類(lèi)產(chǎn)品。七月2016年，NHB也已明確告知，以氫氟碳化合物的住房貸款發(fā)放鏈接到建設(shè)中的問(wèn)題和前期支出的財(cái)產(chǎn)被禁止。但是，氫氟碳化合物和開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品很多。“NHB繼續(xù)收到有關(guān)上述住房貸款產(chǎn)品的若干投訴。此外，據(jù)稱(chēng)，某些建筑商使用資助計(jì)劃進(jìn)行的欺詐行為也已引起NHB的注意，“NHB發(fā)布的通告稱(chēng)。雖然2016年7月的通告只是一個(gè)建議，但NHB的2019年7月聲明完全禁止此類(lèi)住房貸款計(jì)劃。

歡迎的救濟(jì)

盡管這一禁止這些產(chǎn)品的決定對(duì)所有利益相關(guān)者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)巨大的打擊，但它肯定會(huì)遏制與這些貸款相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)并保護(hù)購(gòu)房者的利益。

“根據(jù)預(yù)算公告，氫氟碳化合物將由儲(chǔ)備監(jiān)管。NHB的這一決定是朝著為和氫氟碳化合物提供公平競(jìng)爭(zhēng)的方向邁出的一步，“Pune LoanTap Financial Technologies的創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事Satyam Kumar說(shuō)。

“這是NHB正確方向的一個(gè)受歡迎的步驟。這將遏制開(kāi)發(fā)商所做的不法行為，并保護(hù)購(gòu)房者的利益，“IIFL家庭財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人Ajay Jaiswal表示。但是，也有一些不同意見(jiàn)的聲音。

“如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)差距和滑點(diǎn)，然后提出明確的條款和條件來(lái)提供此類(lèi)產(chǎn)品，那么如果不對(duì)這些產(chǎn)品進(jìn)行全面禁止，那就更好了。這對(duì)那些熱衷于遵守公平慣例的開(kāi)發(fā)商和氫氟碳化合物都有用，并且可以為購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)EMI負(fù)擔(dān)，“一位不愿透露姓名的高級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士表示。

市場(chǎng)參與者認(rèn)為，根據(jù)貸款協(xié)議，現(xiàn)有的貸款將繼續(xù)發(fā)放。利用此類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)房者必須通過(guò)他們的貸款和房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議(如果他們之前沒(méi)有這樣做)來(lái)決定他們未來(lái)的行動(dòng)方案。2013年，當(dāng)儲(chǔ)備禁止這些產(chǎn)品時(shí)，大多數(shù)都有一個(gè)簡(jiǎn)短的窗口，以便在貸款被批準(zhǔn)但未支付的情況下完成貸款支付的文件。但是，如果他們有這樣一個(gè)產(chǎn)品的制裁函但沒(méi)有選擇支付，個(gè)人應(yīng)該聯(lián)系他們的HFC以明確。

“這些補(bǔ)助產(chǎn)品被用來(lái)推動(dòng)潛在的房產(chǎn)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。由于這些產(chǎn)品被禁止，為了提高銷(xiāo)量，一些建筑商可能會(huì)降價(jià)以吸引買(mǎi)家，“薩蒂揚(yáng)庫(kù)馬爾說(shuō)。

如果您在購(gòu)買(mǎi)夢(mèng)想家園時(shí)仍處于繪圖板上，最好等待觀看。在季風(fēng)季節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟以及持續(xù)的價(jià)格調(diào)整可以提供一個(gè)購(gòu)買(mǎi)夢(mèng)想家園的好機(jī)會(huì)，一個(gè)月或兩個(gè)月。