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有許多房地產(chǎn)投資商業(yè)模式。決定適合您的那個決定了您愿意用您的投資資金承擔(dān)的水平風(fēng)險。大多數(shù)投資者決定成為房東還是修復(fù)和翻轉(zhuǎn)中等收入房屋。很少有人考慮的是所有者為低收入房屋融資。這種房地產(chǎn)投資模式可以創(chuàng)造更多資金并降低風(fēng)險。
這里是業(yè)主融資房屋的重大差異。房屋的銷售價值不是由可比較的或評估的谷物或評估決定的。所有者融資房屋的銷售價值與鄰居的主要租金密切相關(guān)。重要的是你找到了合適的社區(qū)投資。這些是工人階級社區(qū),人們大多生活在薪水支票上,但有些人設(shè)法為緊急情況或房屋預(yù)付款節(jié)省一點錢。這些人可能在里有4,000美元。
讓我們說這是一個典型的家庭,有兩個父母和兩個孩子,父母都在30多歲。他們租用一套兩居室或三居室的公寓,每月花費1050美元。他們上面和下面有吵鬧的鄰居,他們每天晚上下班回家時都要爭取一個體面的停車位。他們有美好的夢想,買一個帶院子,車庫和白色柵欄的房子。然而,在今天的房地產(chǎn)市場中,這些人無法獲得傳統(tǒng)抵押貸款的資格。也許他們的信用評分有些瑕疵,或者他們更有可能沒有要求的20%到25%的首付款。
事實上,這些人并不重視房屋的購買成本,而是根據(jù)評估的價值和附近的可比銷售額。他們重視購買成本與他們的租金相比。當(dāng)您擁有財務(wù)時,您不需要評估,也不必顯示可比對象。您所需要的只是就銷售價格達(dá)成協(xié)議。當(dāng)你把這些人以相同的成本或低于租金支付給自己的家時,大多數(shù)人都會抓住機(jī)會。
在大多數(shù)城市(特別是中西部城市和城鎮(zhèn)),有大量低成本房屋,非常適合業(yè)主融資,以降低中產(chǎn)階級和較低的工人階級購房者。如果交易可能有效,您會發(fā)現(xiàn)一個陷入困境的賣家需要非常快地完成銷售。這些通常都是現(xiàn)金銷售。您需要在提出要約之前獲得融資,以便在三天內(nèi)完成。您的融資通常是私人貸款來源,您與之建立了關(guān)系并且不需要評估。今天的市場充滿了這些私人貸方。
您不需要評估的原因是因為您打算以低于25,000美元的價格買下房子并以45,000美元的價格出售。您需要借入25,000美元,但它由45,000美元的票據(jù)擔(dān)保,并帶來8%至10%的利率。為什么買家會花25,000美元購買你剛購買的25,000美元并支付高利率的房子?這都是關(guān)于租金的成本。租金每月花費買家1050美元,但購買帶有白色柵欄的房子將花費他或她每月約500美元。這是基于4,000美元(9%)的首付款,41,000美元的10%抵押貸款,包括房主保險和20年期貸款的財產(chǎn)稅。一旦你理解了數(shù)字,就會發(fā)現(xiàn)這是一種非常有利可圖的投資房地產(chǎn)的方式。作為投資者,對買方而言,這是一個雙贏的局面,
作為投資者,您將自己置于買方和貸方之間。您需要支付4,000美元的首付款以獲得即時發(fā)薪日,并將2%的利息留給貸方留下8%的利息。將這些交易中的10或15個放在一起,在接下來的20年里,你會有一個被動的收入來源,而不會成為房東帶來的麻煩。一旦建立了自己的資金,就可以在沒有找到貸方的情況下買賣房屋。出售房屋后,您將收取每月抵押貸款。在貸款經(jīng)過六個月或一年的調(diào)整后,您可以在二級市場上出售這些票據(jù)(不予貼現(xiàn)),以獲得20,000美元的發(fā)薪日。它需要不同的投資心態(tài),但這是當(dāng)今市場的巨大機(jī)遇。
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