為什么中等公寓樓更適合投資者

雖然幾乎所有有意見的房地產(chǎn)專業(yè)人士都表示，超過150個(gè)單位的公寓大樓是可行的，但并不一定如此。多家族復(fù)合物確實(shí)是一項(xiàng)巨大的投資。但是，您真正想要投資的是每單位租金最高的地方。通常是少于100個(gè)單位的復(fù)合物。

當(dāng)您為一個(gè)大型綜合體進(jìn)行購(gòu)買競(jìng)標(biāo)時(shí)，您通常會(huì)掏錢購(gòu)買金融直覺。這為您作為個(gè)人投資者創(chuàng)造了兩個(gè)明顯的劣勢(shì)。

首先，大多數(shù)個(gè)人商業(yè)投資者被迫加入其他投資者的大型財(cái)團(tuán)，以獲得價(jià)值數(shù)百萬美元的交易。這會(huì)削弱您在大型合伙企業(yè)中的所有權(quán)和重要性。

第二，當(dāng)你的合伙企業(yè)與它必須投資的最后一萬個(gè)競(jìng)標(biāo)時(shí)，大型機(jī)構(gòu)可以輕易地向你出價(jià)比你籌集的數(shù)千。面對(duì)機(jī)構(gòu)投資者可能會(huì)勢(shì)不可擋。

投資少于100個(gè)單位的綜合體有許多其他原因：

中型綜合設(shè)施的現(xiàn)金回報(bào)通常比提供各種設(shè)施和服務(wù)的大型綜合設(shè)施更好。

在任何特定時(shí)刻都有更多的中型復(fù)合物。這意味著與其他投資者的競(jìng)爭(zhēng)減少，并且有更多機(jī)會(huì)找到具有特殊現(xiàn)金流的投資者

他們需要較少的股權(quán)來獲得。這意味著您可以作為個(gè)人或與一個(gè)或兩個(gè)合作伙伴控制財(cái)產(chǎn)。您擁有更高比例的房產(chǎn)，從而獲得更多的利潤(rùn)。

作為具有嚴(yán)格銷售政策的賣方，您不會(huì)與大型金融機(jī)構(gòu)打交道。賣方可能是個(gè)人或小型合伙企業(yè)，如果他們?cè)敢猓梢蕴峁╈`活的銷售條款。

保養(yǎng)和維護(hù)較少。您可以避免增加現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和全職維護(hù)人員的費(fèi)用。

不太成熟的賣家往往避免提高租金，因?yàn)樗麄兣c租戶變得親密，或者他們擔(dān)心空置率會(huì)上升。通過研究當(dāng)?shù)氐淖饨鸷涂罩寐剩赡軙?huì)發(fā)現(xiàn)通過增加租金可以立即增加現(xiàn)金流。

擁有5到12個(gè)單位范圍內(nèi)的小型公寓大樓有很好的理由。如果您親自管理并執(zhí)行大部分維護(hù)，這可能是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。然而，這種規(guī)模的復(fù)雜性很少產(chǎn)生足夠的收入，以便在雇用物業(yè)管理公司時(shí)留下利潤(rùn)。

一些投資者從小型綜合體開始，一旦收入穩(wěn)定，就買另一個(gè)。幾年后，他們?cè)谌?zhèn)有3到4個(gè)小型綜合設(shè)施。這成為一個(gè)問題，因?yàn)楝F(xiàn)在你有相同數(shù)量的單位作為中等大小的復(fù)雜，但仍然自己管理它們。您還有在多個(gè)地方擁有房產(chǎn)的額外負(fù)擔(dān)，這意味著您必須開車到城鎮(zhèn)各處來維護(hù)和維護(hù)。

中型公寓大樓長(zhǎng)期以來一直是商業(yè)投資的經(jīng)典價(jià)值。現(xiàn)在是進(jìn)行此項(xiàng)投資的理想時(shí)機(jī)?？杖甭氏陆担饨鹕蠞q。收入是可以預(yù)測(cè)的。

算一算，您會(huì)發(fā)現(xiàn)非常小的公寓建筑比中等建筑物風(fēng)險(xiǎn)更大，但中等規(guī)模的建筑群比我們已經(jīng)討論過的大型建筑群更具優(yōu)勢(shì)。

如果您擁有一個(gè)小型六單元綜合體，每個(gè)單元占收入流的17%。如果您擁有一個(gè)70單位的綜合體，每個(gè)單位占收入流的1.4%。盡管如此，一個(gè)70個(gè)單元的綜合體比150個(gè)單元的綜合體更容易管理。