為什么中等公寓樓更適合投資者

雖然幾乎所有有意見的房地產(chǎn)專業(yè)人士都表示，超過150個單位的公寓大樓是可行的，但并不一定如此。多家族復合物確實是一項巨大的投資。但是，您真正想要投資的是每單位租金最高的地方。通常是少于100個單位的復合物。

當您為一個大型綜合體進行購買競標時，您通常會掏錢購買金融直覺。這為您作為個人投資者創(chuàng)造了兩個明顯的劣勢。

首先，大多數(shù)個人商業(yè)投資者被迫加入其他投資者的大型財團，以獲得價值數(shù)百萬美元的交易。這會削弱您在大型合伙企業(yè)中的所有權(quán)和重要性。

第二，當你的合伙企業(yè)與它必須投資的最后一萬個競標時，大型機構(gòu)可以輕易地向你出價比你籌集的數(shù)千。面對機構(gòu)投資者可能會勢不可擋。

投資少于100個單位的綜合體有許多其他原因：

中型綜合設(shè)施的現(xiàn)金回報通常比提供各種設(shè)施和服務的大型綜合設(shè)施更好。

在任何特定時刻都有更多的中型復合物。這意味著與其他投資者的競爭減少，并且有更多機會找到具有特殊現(xiàn)金流的投資者

他們需要較少的股權(quán)來獲得。這意味著您可以作為個人或與一個或兩個合作伙伴控制財產(chǎn)。您擁有更高比例的房產(chǎn)，從而獲得更多的利潤。

作為具有嚴格銷售政策的賣方，您不會與大型金融機構(gòu)打交道。賣方可能是個人或小型合伙企業(yè)，如果他們愿意，可以提供靈活的銷售條款。

保養(yǎng)和維護較少。您可以避免增加現(xiàn)場經(jīng)理和全職維護人員的費用。

不太成熟的賣家往往避免提高租金，因為他們與租戶變得親密，或者他們擔心空置率會上升。通過研究當?shù)氐淖饨鸷涂罩寐?，您可能會發(fā)現(xiàn)通過增加租金可以立即增加現(xiàn)金流。

擁有5到12個單位范圍內(nèi)的小型公寓大樓有很好的理由。如果您親自管理并執(zhí)行大部分維護，這可能是一個不錯的選擇。然而，這種規(guī)模的復雜性很少產(chǎn)生足夠的收入，以便在雇用物業(yè)管理公司時留下利潤。

一些投資者從小型綜合體開始，一旦收入穩(wěn)定，就買另一個。幾年后，他們在全鎮(zhèn)有3到4個小型綜合設(shè)施。這成為一個問題，因為現(xiàn)在你有相同數(shù)量的單位作為中等大小的復雜，但仍然自己管理它們。您還有在多個地方擁有房產(chǎn)的額外負擔，這意味著您必須開車到城鎮(zhèn)各處來維護和維護。

中型公寓大樓長期以來一直是商業(yè)投資的經(jīng)典價值?，F(xiàn)在是進行此項投資的理想時機?？杖甭氏陆担饨鹕蠞q。收入是可以預測的。

算一算，您會發(fā)現(xiàn)非常小的公寓建筑比中等建筑物風險更大，但中等規(guī)模的建筑群比我們已經(jīng)討論過的大型建筑群更具優(yōu)勢。

如果您擁有一個小型六單元綜合體，每個單元占收入流的17%。如果您擁有一個70單位的綜合體，每個單位占收入流的1.4%。盡管如此，一個70個單元的綜合體比150個單元的綜合體更容易管理。