使用硬錢(qián)購(gòu)買和固定投資物業(yè)的基礎(chǔ)

硬錢(qián)是房地產(chǎn)投資者通常用于購(gòu)買和維修一塊房地產(chǎn)的一種貸款。貸款人主要是有資金可投資的小公司或私人。這些公司和個(gè)人的運(yùn)作方式與傳統(tǒng)的抵押貸款機(jī)構(gòu)不同，傳統(tǒng)的抵押貸款機(jī)構(gòu)提供政府支持的貸款，例如FHA或VA。因此，他們可以確定自己的貸款規(guī)則，并且可以像他們希望的那樣靈活。

硬錢(qián)貸款基于“維修后價(jià)值”或ARV，而不是當(dāng)前的評(píng)估價(jià)值。根據(jù)放款人的不同，該物業(yè)可能是住宅或商業(yè)物業(yè)，因此這種貸款類型可用于多種物業(yè)。

假設(shè)您在一個(gè)不錯(cuò)的地方找到了一個(gè)家庭住宅。房屋需要油漆，地毯以及廚房和浴室的一些常規(guī)更新。您檢查了維修費(fèi)用，發(fā)現(xiàn)維修費(fèi)用約為$ 15,000。您計(jì)劃修理該物業(yè)，并將其出租給租戶以獲取現(xiàn)金流量。

您已對(duì)附近區(qū)域的近期銷售情況進(jìn)行了一些檢查，并確定維修完成后的財(cái)產(chǎn)價(jià)值為100,000美元。這是“ 修復(fù)后”值。(ARV)

通常，硬錢(qián)放貸人可以借出房產(chǎn)約50%至68%的ARV。這大約是$ 68,000。假設(shè)您有51,000美元的合同約定的財(cái)產(chǎn)。您的總購(gòu)買成本加上15,000美元的維修費(fèi)用為66,000美元。您可能會(huì)借用購(gòu)買和修理房產(chǎn)所需的全部金額。

貸款成本比傳統(tǒng)抵押貸款要高一些，這反映出將貸款抵押到甚至不處于宜居狀態(tài)的房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也增加了。與各種貸方核對(duì)以比較其成本，但典型的硬錢(qián)需要大約3至5點(diǎn)，利率為12至15%。這些貸款專門(mén)用于購(gòu)買和固定的目的，因此它們更昂貴。目的是僅在短時(shí)間內(nèi)使用它們，并在維修完成后通過(guò)為房產(chǎn)重新融資來(lái)盡快償還它們，然后可以使用更傳統(tǒng)的低成本貸款。

您已借入$ 66,000來(lái)購(gòu)買和維修房屋，維修完成后，房屋評(píng)估價(jià)為$ 100,000。然后，您以80%的貸款對(duì)價(jià)值進(jìn)行了30年的傳統(tǒng)抵押貸款再融資。“ refi”將提供80,000美元。您將有$ 66,000用來(lái)償還硬錢(qián)貸款，再加上$ 10,000的積分，利息和交易費(fèi)用，您仍然會(huì)把$ 4,000的貸款收益放到口袋里。這稱為“現(xiàn)金提取”。而且，在LTV足夠低以滿足抵押貸款準(zhǔn)則的情況下，仍然可能會(huì)這樣做。

重要提示：在結(jié)清硬錢(qián)貸款之前，請(qǐng)先對(duì)您的永久性再融資貸款進(jìn)行資格審查?？焖賰斶€硬錢(qián)貸款對(duì)于全面成功至關(guān)重要。

一些硬錢(qián)放貸人甚至?xí)七t償還貸款，直到財(cái)產(chǎn)再融資為止。那可能意味著很少的錢(qián)可以花在你前面。

業(yè)主購(gòu)買者也可能會(huì)用硬錢(qián)購(gòu)買和修理他們希望居住的房產(chǎn)。這種策略不僅限于投資者購(gòu)買者。但是，大多數(shù)業(yè)主并不十分了解這種融資策略，因?yàn)樗饕窍蛲顿Y者社區(qū)推廣的。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)，許多貸方停止放貸或倒閉。現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)低了很多，并且有數(shù)百萬(wàn)抵押的財(cái)產(chǎn)需要維修，硬錢(qián)貸款開(kāi)始卷土重來(lái)。

購(gòu)買硬錢(qián)放貸者時(shí)，請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)檢查您的貸款成本。在購(gòu)買物業(yè)之前，請(qǐng)先了解您的總費(fèi)用。確保您的貸款金額能夠滿足您的需求，并且不超出預(yù)算。使您的維修工作可管理并與您的能力保持一致。不要進(jìn)入一個(gè)太大而您無(wú)法處理的項(xiàng)目。

投資者用硬錢(qián)貸款犯下的最常見(jiàn)錯(cuò)誤是維修落后，和/或維修費(fèi)用超出預(yù)算。如果發(fā)生這種情況，您最終將欠更多的利息和滯納金。

使硬錢(qián)貸款可行的關(guān)鍵是以盡可能低的價(jià)格購(gòu)買物業(yè)，并在維修方面做到具有成本效益的工作。最終的評(píng)估值將反映出這一點(diǎn)，無(wú)論您是想要大量居住的投資者還是業(yè)主，您都將獲得非常可觀的收益。