房地產(chǎn)問(wèn)答 公寓停車位所有權(quán)

房地產(chǎn)投資者和Zillow Blog撰稿人Leonard Baron回答了讀者有關(guān)購(gòu)買，出售和投資的問(wèn)題。

嗨，倫納德(Leonard)，我與公寓協(xié)會(huì)有聯(lián)系。我擁有公寓已有10多年了。今天，公寓協(xié)會(huì)經(jīng)理向我展示了章程中關(guān)于停車位的地圖，該地圖顯示我擁有的空間與我已經(jīng)使用10年的空間不同。自從我購(gòu)買房產(chǎn)以來(lái)就使用這些空間，是否有普通法保護(hù)我?我公寓單位的前所有者也使用了這些確切的空間約10年。任何指導(dǎo)表示贊賞!CT瑞明

嗨，瑞明—很抱歉得知此問(wèn)題。我以前也見(jiàn)過(guò)類似的情況。這可能不是一個(gè)容易解決的問(wèn)題，而且事情可能不會(huì)順利進(jìn)行。

首先，讓我描述一個(gè)共同利益發(fā)展中的單位購(gòu)買者在購(gòu)買停車位以保護(hù)其財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)采取的行動(dòng)。

許多共同利益發(fā)展的房主協(xié)會(huì)(HOA)都有一張“共管公寓地圖”，其中顯示了每個(gè)單位可使用的停車位。您還應(yīng)該能夠查看屬性中記錄的產(chǎn)權(quán)文件，以驗(yàn)證屬性中包含哪些空格。您的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)代理人應(yīng)該能夠幫助您解決這些問(wèn)題，并查看公寓地圖和記錄的文件，從而使您對(duì)購(gòu)買更加滿意。

如果這些產(chǎn)權(quán)證明文件確認(rèn)空間已抵押給您的單位，則您還應(yīng)嘗試獲得包含這些空格的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)單。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)可能不可用，您需要支付額外的費(fèi)用，但可能物有所值。

有時(shí)，開(kāi)發(fā)人員只會(huì)將停車位分配給這些單元，但是這些空間并不會(huì)被分配給任何特定的單元。應(yīng)該有某種合同來(lái)描述誰(shuí)獲得了什么空間。主管文件(稱為《公約》，《條件與限制》(CC&R))可能保留HOA董事會(huì)更改每個(gè)單元獲得的空間的權(quán)利。

在這種情況下，您需要在 購(gòu)買前以書面形式詢問(wèn)董事會(huì)， 該程序如何工作以及您對(duì)哪些空間擁有什么權(quán)利。您需要知道自己得到了什么，而不僅僅是希望事情會(huì)順利進(jìn)行。您可能想請(qǐng)律師來(lái)審查您的權(quán)利，并在這種情況下給您意見(jiàn)。

如果沒(méi)有公寓地圖，或者沒(méi)有關(guān)于誰(shuí)得到什么空間的好的書面指南，該怎么辦?或者，如果原始開(kāi)發(fā)商擁有可怕的共管公寓文件，或者與其他所有者在停車位方面存在爭(zhēng)議，該怎么辦?在上述任何一種情況下- 在 購(gòu)買房產(chǎn)之前都需要了解所有這些信息 -您需要確定是否要購(gòu)買可能會(huì)失去停車權(quán)和/或進(jìn)行多年法律訴訟的房產(chǎn)空格。(提示：這不值得!)

現(xiàn)在，回到您的問(wèn)題。除非您的書面內(nèi)容與共管公寓地圖或CC&R不同，否則您可能很不幸。您應(yīng)該首先嘗試與HOA合作，以使各方滿意地解決該問(wèn)題。您可能需要聘請(qǐng)律師，而要為您獲得最佳結(jié)果將非常昂貴。

最后一個(gè)想法：在某些州，您可能擁有獲得所有權(quán)的潛在“逆向擁有”主張。但是，在康涅狄格州，擁有不動(dòng)產(chǎn)已有15年的歷史，先前所有者的使用可能對(duì)您的案件沒(méi)有幫助。

對(duì)于任何購(gòu)買公寓的人來(lái)說(shuō)，這都是一個(gè)很好的教訓(xùn)。這些問(wèn)題很少見(jiàn)，但確實(shí)會(huì)發(fā)生。買方需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)难芯亢捅M職調(diào)查以保護(hù)自己，然后再按照共同利益的發(fā)展進(jìn)行購(gòu)買。