由于技術(shù)和不斷變化的工作規(guī)范相結(jié)合 辦公用品供應(yīng)繼續(xù)超過需求

Ten-X Commercial是全國領(lǐng)先的交易平臺(tái)，占所有在線商業(yè)房地產(chǎn)銷售的90%，今天發(fā)布2019年夏季辦公樓市場展望這表明，盡管就業(yè)市場強(qiáng)勁，但辦公樓行業(yè)的所有CRE行業(yè)的增長前景最為疲弱 - 多家庭，酒店，工業(yè)和零售業(yè)。該報(bào)告還概述了全國辦公樓的五大“銷售”市場。

盡管勞工部在過去一年中一直報(bào)告就業(yè)增長穩(wěn)定并且失業(yè)率下降，但辦公室部門的增長不足主要是因?yàn)楣ぷ饕?guī)范的變化。其中包括增加實(shí)施遠(yuǎn)程工作政策的公司，允許員工定期在家工作，以及共同工作空間的興起。

Ten-X首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Peter Muoio表示，“隨著新辦事處上市的數(shù)量在2019年第一季度下降了73%，開發(fā)商注意到了這一變化以及隨之而來的高空缺職位。” “盡管有更多的人受雇，但它并沒有轉(zhuǎn)化為歷史上的吸收速度，因?yàn)?019年第一季的辦公室吸收率也放緩了39%。辦公室職位空缺連續(xù)第五年停滯在16%左右。”

另一個(gè)導(dǎo)致辦公樓前景不佳的因素是技術(shù)的持續(xù)快速采用。技術(shù)采用使更多員工能夠遠(yuǎn)程工作，同時(shí)還減少了辦公空間需求。例如，云技術(shù)和SaaS應(yīng)用程序減少了對(duì)物理文件存儲(chǔ)空間的需求?，F(xiàn)在許多公司主要以數(shù)字方式運(yùn)營。

盡管需要減少整體辦公空間，但預(yù)計(jì)新上市的辦公室數(shù)量將超過辦公室的吸納量，到2019年底，空置率將達(dá)到17.3%。到2020年，辦公樓部門預(yù)計(jì)將繼續(xù)減弱隨著吸收率繼續(xù)下滑，年底前空置率增長至18.3% - 這是自1992年以來的最高水平。然而，預(yù)計(jì)凈吸納量將在一年后有所改善，但可能會(huì)繼續(xù)達(dá)不到新辦公室的步伐從長期來看，這一轉(zhuǎn)變不會(huì)產(chǎn)生明顯的差異，因?yàn)榭杖甭蕦⒈３衷?8.2%的高位。

辦公樓展望還審查了租金增長，預(yù)計(jì)這將是自2010年以來的最低增幅，同時(shí)達(dá)到每平方英尺27.29美元的歷史最高點(diǎn)。

“隨著辦公空間需求持續(xù)疲軟，我們預(yù)計(jì)2020年租金將下降約2.2%，”Muoio繼續(xù)說道。“進(jìn)入2021年，我們預(yù)計(jì)租金將平均同比增長0.9%，這將使租金價(jià)格略低于2019年的水平。”

由于投資者經(jīng)常試圖在去年年底之前完成交易，因此2019年第一季度辦公樓部門的交易量也出現(xiàn)下降 - 這是第一季度的常見情況。根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)，2019年第一季度辦公樓部門交易量約為262億美元，同比下降13%。寫字樓價(jià)格也有所下降，同比下降0.8%，比2018年第四季度下降6%。

來自Ten-X估值指數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，由于資本化率正在下降且NOI保持不變，預(yù)計(jì)寫字樓估值在今年剩余時(shí)間內(nèi)將略有上升。展望未來，數(shù)據(jù)還發(fā)現(xiàn)，預(yù)計(jì)到2020年估值將下降12%，最終在2021 - 2022年間每年增長10.7%。

根據(jù)7月Ten-X商業(yè)辦公室Nowcast，它使用Ten-X商業(yè)平臺(tái)上的實(shí)時(shí)競價(jià)和市場活動(dòng)數(shù)據(jù)來衡量實(shí)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)，辦公樓行業(yè)的定價(jià)在整個(gè)2019年上半年幾乎沒有變化。

“雖然辦公室部門似乎停滯不前，但我們團(tuán)隊(duì)的其他見解表明買家仍然對(duì)寫字樓物業(yè)感興趣，”Muoio說。“2019年第一季度，Ten-X平臺(tái)峰值的辦公物業(yè)顯示頁面訪問量略低于2,000，然后在2019年第二季度略微下降至1,540名訪客。雖然頁面瀏覽量略有下降，但表明買家情緒仍相對(duì)強(qiáng)勁。”

Ten-X商業(yè)平臺(tái)的見解也顯示，對(duì)辦公室物業(yè)的安全文件庫的訪問次數(shù)也相應(yīng)增加。2019年第一季度，辦公室物業(yè)的安全文件庫平均有95名訪客，并且平均訪問量繼續(xù)呈上升趨勢。

“平均訪問量的增加可以部分地與技術(shù)公司在主要城市開設(shè)新樞紐的趨勢相關(guān)聯(lián)，例如紐約的硅谷。這有助于維持投資者的情緒，”Muoio說。“然而，改變辦公規(guī)范和即將到來的經(jīng)濟(jì)衰退肯定會(huì)對(duì)全國的辦公樓產(chǎn)生重大影響。”