東莞房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)改變

日前，記者走訪市區(qū)多家網(wǎng)點(diǎn)，東莞農(nóng)商行表示，10月8日后將按規(guī)定正式執(zhí)行LPR，工商?hào)|莞分行、建設(shè)東莞分行表示待上級(jí)行通知，預(yù)計(jì)新政在短時(shí)間內(nèi)落地。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率新政是更加市場(chǎng)化的體現(xiàn)，新政將加劇間的競(jìng)爭(zhēng)，降低企業(yè)的融資成本。

部分10月1日?qǐng)?zhí)行新政

《公告》顯示，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套不得低于相應(yīng)期限LPR，二套不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

房貸新政何時(shí)落地是人們最關(guān)注的話題。9月9日，記者走訪東莞多家了解到，東莞農(nóng)商行等計(jì)劃10月8日之后按規(guī)定正式執(zhí)行LPR，工商?hào)|莞分行、建設(shè)東莞分行等表示待上級(jí)行通知。

有網(wǎng)友表示，距離10月新政關(guān)口還有不到一個(gè)月時(shí)間，搶先買(mǎi)房能避開(kāi)政策風(fēng)口嗎?記者查看新政發(fā)布后的房地產(chǎn)供需情況，據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，9月2日至8日，東莞新房供應(yīng)1163套，環(huán)比增加六成，創(chuàng)過(guò)去5周以來(lái)最高。其中，85至120平方米戶型供應(yīng)比重達(dá)76%;東莞新房網(wǎng)簽約748套，環(huán)比減少四成?？梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售欲望加大，而購(gòu)房者還是趨向理性。

合富研究院高級(jí)分析師李興旺說(shuō)，未來(lái)利率存在不確定性，有的人認(rèn)為會(huì)升，有的人認(rèn)為會(huì)降。認(rèn)為利率會(huì)升的人，會(huì)執(zhí)行舊政策的利率搶先買(mǎi)房;認(rèn)為利率會(huì)降的人，更愿意按新的方式去購(gòu)房。

此外，記者走訪得知，目前東莞各大的貸款額度較為緊張，放款時(shí)間不確定，要根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際情況而定。以交通東莞分行為例，合作樓盤(pán)一手房資料齊全的話，最快一周內(nèi)放款，二手房需要1至2月才能放款。

在此背景下，業(yè)內(nèi)資深人士表示，一般情況下，的房貸利率以放款當(dāng)天為準(zhǔn)，建議8月、9月有按揭購(gòu)房需求的置業(yè)者現(xiàn)在就準(zhǔn)備資料向辦理貸款申請(qǐng)。購(gòu)買(mǎi)一手房，簽合同后出同貸書(shū)速度比二手要快些，若趕不上10月8日之前，就要按照新政執(zhí)行，具體以落地細(xì)則為準(zhǔn)。

二套房普遍在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%

8月20日，新定價(jià)機(jī)制下首次LPR報(bào)價(jià)出爐。其中，5年期以上LPR報(bào)4.85%，比五年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%低了5BP。二套房貸方面，不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，加點(diǎn)后為5.45%(4.85%+0.6)，約等于基準(zhǔn)利率上浮12%。

記者9月9日走訪了解到，目前東莞多數(shù)仍按照原來(lái)的政策來(lái)執(zhí)行。從首套房來(lái)看，建設(shè)東莞分行、工商?hào)|莞分行等普遍在現(xiàn)有基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。二套房方面，東莞多數(shù)普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮15%，部分在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%。

具體看來(lái)，本土東莞農(nóng)商房貸政策為首套房利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%至10%，二套房利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%至15%;工商?hào)|莞分行首套房利率仍執(zhí)行同期人民貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%;交通東莞分行一手房、二手房首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮15%，二套房則是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%……

按照東莞目前首套房普遍房貸利率5.39%(基準(zhǔn)利率上浮10%)、二套房5.635%(基準(zhǔn)利率上浮15%)來(lái)看，對(duì)比最新LPR報(bào)價(jià)，10月8日后網(wǎng)簽房貸的利率會(huì)更低。

這是否意味著新發(fā)放的住房貸款利率會(huì)比原來(lái)有所降低?央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)不久前明確表示，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。這次利率改革，房貸利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。

李興旺介紹，LPR是每月變化一次的利率，當(dāng)前LPR與之前的利率水平相當(dāng)，影響不大。但是利率是浮動(dòng)定價(jià)的，新政下房貸更優(yōu)惠或者漲價(jià)的說(shuō)法都不成立。

建設(shè)東莞分行私人理財(cái)顧問(wèn)萬(wàn)輝斌說(shuō)，當(dāng)前貸款利率盯住LPR，LPR參考MLF定價(jià)為調(diào)整貸款利率的第一步，LPR利率由參考政策利率到參考貨幣市場(chǎng)利率轉(zhuǎn)變，未來(lái)利率市場(chǎng)化的最終目標(biāo)應(yīng)是取消存貸款基準(zhǔn)利率，并且實(shí)質(zhì)上放開(kāi)存款利率上限和貸款利率下限。

萬(wàn)輝斌說(shuō)，基于降實(shí)體融資成本推出的LPR新報(bào)價(jià)機(jī)制，LPR盯住MLF操作利率，首次報(bào)價(jià)后利率降幅并不明顯，為促進(jìn)融資成本明顯下行，央行仍需適度增加流動(dòng)性投放力度，進(jìn)一步為MLF操作利率下調(diào)打開(kāi)充足空間。預(yù)計(jì)LPR會(huì)在9月20日降低，這意味著業(yè)的貸款利率可能降得更快。

在中山大學(xué)嶺南學(xué)院經(jīng)濟(jì)系教授林江看來(lái)，LPR改革是為了降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，是利率市場(chǎng)化、國(guó)際化的表現(xiàn)之一。對(duì)來(lái)說(shuō)，小微企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款的利率都主要是根據(jù)供求關(guān)系確定，受基準(zhǔn)利率影響較少，一般會(huì)先確定貸款實(shí)際利率，然后在貸款合同上倒推實(shí)際利率與基準(zhǔn)利率的倍數(shù)關(guān)系來(lái)填寫(xiě)貸款合同。因此，即便今后新發(fā)放貸款要求以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，但實(shí)際情況中短期內(nèi)對(duì)小微企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款的利率影響較小。