時可失 機再來形容樓市已不妥 也許樓市已到了夢醒時分

曾經(jīng)有一套房在我面前，我沒有珍惜，在失去之后，才痛悔莫及。這是個被反復(fù)提及的段子，從1998年到2017年，持續(xù)20年，這種機會始終存在，因此能夠?qū)⒕芙^買房的錯誤堅持這么多年，恐怕已經(jīng)不單純是智商問題。

眾人皆知美之為美，斯惡矣。世易時移，現(xiàn)在我們可能面臨另外一種智商測試了。

在過去20年的大多數(shù)時期，我都是樓市的看多者，人口遷徙和城市化也往往使得樓市成為不勞而獲的暴富之地。但這種局勢在劇變，尤其是2016年初至今的樓市令人印象深刻。花去也，天上人間。種種跡象顯示，再用“時可失，機再來”形容樓市可能已不妥，也許樓市已走到了夢醒時分。

跡象之一，仍是的鏡鑒

安倍執(zhí)政以來，經(jīng)濟表現(xiàn)良好，股市樓市都有所回暖，但絕少有人會想象股市、樓市能收復(fù)25-30年前的失地。那些高點似乎永遠也回不去了。

同樣有資產(chǎn)價格調(diào)整的問題。面對A股，下一個5000點、6000點何時降臨?大多數(shù)人可能心下惴惴，難有答案。一個高度樂觀、高增長、高發(fā)鈔和高盈利的強勁周期已經(jīng)遠去。樓市也不會是例外，盡管作為中等收入，其城市化進程和都市圈建設(shè)仍將延續(xù)，但將樓市作為暴富籌碼的時代幾乎結(jié)束了。

我相信很快我們會重新審視，并擺脫在過去30年是失敗者的陳見。目前最發(fā)達的江浙粵三省面積和差不多，但人口是的兩倍，GDP則不足的一半。獲諾獎人數(shù)則不足的零頭。歷史上經(jīng)歷的老齡化以及樓市泡沫值得認真反思。

跡象之二，是居民收入增長的放緩

許多人熱衷討論房價收入比，一個較為實用的房價收入比公式是：

房價收入比=中位數(shù)房價/(動態(tài)收入*儲蓄率+代際財富轉(zhuǎn)移)

這個公式的意思是，能不能買得起房，取決于父母對你的購房資助，你現(xiàn)在掙錢多少和未來掙錢上升速率，以及你能省下多少錢這三大因素。

其中最有潛力可挖掘的就是你掙錢越來越快、越來越多。一個人在其25年職業(yè)生涯中，如果年薪分別以0%、5%、9%的速率增長，那么25年累計掙的錢，是當(dāng)下年薪的25倍、52倍和94倍。

這有什么含義?這意味著，即便房價沒變，但如果你的收入增速從年均9%降至5%，那么房價就相對地漲價1倍;如果收入不增，那么房價相對地就上漲了4倍。

是個很好的例子，在1994年之后，經(jīng)濟增長和收入增長的放緩，使得房價大跌，租金收益率持續(xù)上升，但年輕人仍然買不起房也不愿買房。

看看當(dāng)下約50倍的租售比，以及國際學(xué)校昂貴的價格，就不難理解為什么一線城市年輕人舍學(xué)區(qū)房而直接讓孩子海外留學(xué)。如果你看不見經(jīng)濟增長和個人收入增長的提速，那么大致就決定了，你可憐的、可預(yù)見的收入，使房價看起來更高不可攀。

跡象之三，是京滬深榜樣力量不再

盡管許多人居住在三四五線城市，但仍對京滬深的房價津津樂道，并以此確定了對本地房價只漲不跌的堅定信仰。這就是榜樣的力量。

但看起來榜樣在崩塌，京滬深的新房巔峰多出現(xiàn)在約2016年底2017年初，此后新房市場明顯萎縮。

一線城市，甚至包括廈門、南京，目前連二手房的交易巔峰也已過去。京滬二手房交易價格在過去兩年有約10%-20%的跌幅。不僅如此，房屋租金價格漲幅也在趨緩，今年大學(xué)生畢業(yè)季，京滬都未出現(xiàn)租金跳漲的情況。我們應(yīng)當(dāng)看到，一線城市高房價高成交的花繁錦簇，已是流水落花春去了。一線城市甚至連商辦樓宇的空置率也在悄悄上升。

這種情況在已上演過，房價見頂之后的20多年，即2016年人口才出現(xiàn)負增長，而人口峰值出現(xiàn)在約2040年。目前東京都市圈的周邊房價都在下跌之中。

在也需要分清楚城市群和都市圈，長三角是上海為核心，蘇杭為接續(xù)，寧波南通蘇州嘉興為基礎(chǔ)，輔之以龐大的百強縣，群體的、有機互動、互為補充的城市群。珠三角也類似。但京津則屬于典型的雙城記。我們不得不考慮，你是繼續(xù)相信以極限通勤居住在都市圈邊緣?看得見繁華但享用不到繁華，還是退而優(yōu)居二三線核心區(qū)?京滬深榜樣的坍塌，甚至還未曾被廣泛意識到，房價信仰的根基在動搖，大都市邊緣蟻族將快速退潮。

跡象之四，大多數(shù)人都更節(jié)儉了

目前居民的債務(wù)負擔(dān)率超過50%的國際警戒線，比10年前的約20%有了明顯飆升，同時居民債務(wù)相當(dāng)于可支配收入的77%，這顯示出居民部門加杠桿趨勢明顯。存錢見漲不多，欠錢大漲不少，這對樓市意味著什么?

分因素去靠：

因素之一是經(jīng)濟增長乏善可陳，經(jīng)濟泡沫此起彼伏，這種搭配不尋常。2015年和2018年的股災(zāi)、互金泡沫、新能源泡沫等每個泡沫都逾萬億，使居民財富有所縮水;

因素之二是居民部門似乎在減稅降費的陽光之外，在可預(yù)見的未來，12萬元以上年收入的個稅綜合納稅，以及欲說還休的房地產(chǎn)稅都在不遠處等待著中庭。如果考慮到居民巨大的貧富差異，那么大多數(shù)人的投資和消費行為將日益謹慎和節(jié)儉，幾乎不存在買一套房，躺著掙錢的可能性了。

投資易損、掙錢易稅，債務(wù)易增，將導(dǎo)致國人暴發(fā)戶行為只是曇花一現(xiàn)，買買買模式已經(jīng)終結(jié)。許多人曾說，在囤房和儲蓄具有可替代性，殘酷的現(xiàn)實是，儲蓄在減少，債務(wù)在增加，囤房也逐漸只是個念想。

跡象之五，涉房政策不為所動

2017年3月以來，史上最嚴(yán)厲的“五限”政策出臺并延續(xù)至今，政策定力堅持了兩年多且不為所動。政策約束將使得處于歷史中長期頂部的樓市更快地向下調(diào)整。

2019年以來，盡管房地產(chǎn)投資還穩(wěn)定在約10%的增速，但上半年東部樓市銷售量為負增長，中部為零增長，西部稍有增長。樓市強弩之末的特征明顯。隨著房地產(chǎn)融資政策和環(huán)境的進一步收緊，樓市下半年由平庸轉(zhuǎn)為疲弱是大概率。

這種政策氛圍并不令人意外，如果你是五零后官員，那么1998年房改前后大約是縣處級，至今有可能享受了多次福利分房，因此60歲以上的老年群體對商品房的感性認識并不多，房價信仰也不強烈，但對實業(yè)實體的興趣濃厚。其群體性地對涉房政策持續(xù)偏緊也在情理之中。迄今為止，還看不見樓市調(diào)控有任何松動跡象。

關(guān)于樓市，這個音符已經(jīng)奏響并逐漸消散了，這朵浪花已卷起并已破碎了。你還在留戀什么?你所留戀的都將成為過去。

如果人們對樓市所處的歷史階段逐漸有了理解和認同，那么，作為低流動性、低收益和高風(fēng)險資產(chǎn)的不動產(chǎn)，要在兜售潮逐漸出現(xiàn)之后，全身而退的難度也很大。同樣地，地產(chǎn)界不會再有也不會再需要任何大炮式神話了，因為房價永遠上漲的預(yù)期已經(jīng)動搖，任志強先生更多地將作為舊體陋習(xí)直言不諱的抨擊者的角色，而被人提起和懷念。

我們應(yīng)當(dāng)在燈火闌珊處，應(yīng)斷舍離，樓市也已到夢醒時分。