從奇葩戶型到神戶型 何嘗不是市場化給消費者的

90 平米限竟房要滿足三代同堂，110 平米的住房可以設(shè)計出四開間朝南，飄窗每家都送，智能系統(tǒng)成為標配......

放到幾年前，你能想到這是北京的戶型嗎?對很多人而言，對北京戶型的印象，還停留在兩年前「榮登」熱搜的「奇葩戶型圖」上。那時，馬桶型的、跑道型、手槍型等千奇百怪戶型，引發(fā)了一大波吐槽。

而在如今情形已大不相同，金茂北京建筑設(shè)計師趙聃不無焦慮的告訴36氪：“在同等情況下，如果你的戶型不好，得房率不高，除非你賣得很便宜，不然很難快速出貨。”

北京萬科設(shè)計師許振也表示：“如今的開發(fā)商，要拼的不僅是戶型，還有精裝修、產(chǎn)品性能，要細致地考慮住戶體驗。”

地產(chǎn)「存量時代」之下，戶型從「奇葩」向「神」的轉(zhuǎn)變，又何嘗不是開發(fā)商「求生欲」表現(xiàn)。

戶型不努力，老大徒傷悲

6 月中旬，北京最受關(guān)注的兩個限竟房項目相繼開盤，一個是建于未來科技城的未來金茂府，而另一個，是創(chuàng)造了「去化率」神話，高達 98.5% 的中海望京府。

據(jù)說，未來金茂府開盤時，現(xiàn)場涌入了一千多人爭相看房，總成交 303 套，去化率大約 76% ，成交額 26 億元。

在戶型設(shè)計上，未來金茂府被外界評為「神戶型」，主推戶型是 160㎡ 洋房，四方四正，擁有南向 13.6 米超大四面寬，設(shè)計成了四開間朝南。在空間上幾乎沒有「灰色空間」，還留足了「可生長空間」。

金茂北京建筑設(shè)計師趙聃在接受 36 氪采訪時表示：“通常市場上的戶型都是一個開間或兩個開間朝南，很少做到三個開間朝南。而我們現(xiàn)在的戶型基本都要保證做到三個開間，甚至爭取做到四個開間，未來金茂府所做的南向四開間在北京市場也極其少見。”

趙聃透露，金茂有一個自己的戶型庫，收納了市場上反饋比較好的戶型，新開發(fā)的樓盤戶型上都會汲取前者優(yōu)點，這也使得金茂近年來開發(fā)的樓盤在戶型上都較為優(yōu)良。

和未來金茂府同期的中海望京府也是「神戶型」的一員。望京府的王牌戶型是 139㎡，贈送面積約 12㎡，實際使用面積達到 151㎡ 。對于普通住戶來說，「得房率」是一個很重要的數(shù)據(jù)。一般而言，普通住房得房率在 80% 左右，而望京府這個項目得房率做到了 92%，市面上非常少見。

北京「神戶型」是如何煉成的

據(jù)悉，望京府在晚上開盤，現(xiàn)場大約三四百組購房者，許多人排隊熬到了半夜，成交額 22 億，去化率達到了 98.5%。

相對于望京府與未來金茂府主推的大戶型住房，市面上新房主流還是小戶型住房。

自「限房價、競地價」成為北京土地出讓的主流模式之后，2018 年 6 月開始，市面上涌現(xiàn)了大規(guī)模的「限競房」。一些土地在出讓時規(guī)定了「70/90」政策，即建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重需達到 70% 以上。這批小戶型的出現(xiàn)，對戶型空間的設(shè)計提出了更高的要求。

北京萬科設(shè)計師許振表示，“很多人原本是想買一個 140 平米的房子，可以設(shè)計成三房半或者四房，但市面上已經(jīng)缺少這樣的產(chǎn)品了。”，在這樣的背景下，不少地產(chǎn)商推出了「小三居」的 90 平米戶型，既要滿足基本的住宿功能，有的還要求滿足三代同堂的需求。

“大家都在研究如何讓這么小的戶型，在保證房間數(shù)量的前提下，盡可能的去創(chuàng)造空間的體驗感。”

在 90 平米的面積中實現(xiàn) 140平米 面積的需求，對設(shè)計師而言也是極大的考驗。

6 月中旬，萬科位于臺湖的城市之光東望項目開放了樣板間，項目中的 90 平米小戶型引起了不少人的注意。

北京「神戶型」是如何煉成的

在南向的客廳中，東望將客廳的兩面設(shè)置為向外凸出的巨大飄窗，室內(nèi)室外空間互通，使得整個空間采光良好。

“其實市面上的一些產(chǎn)品都有飄窗，但有的產(chǎn)品飄窗的使用和體驗感并不舒適，上面就堆一堆東西，然后養(yǎng)花養(yǎng)草。我們考慮更多的是飄窗的使用上。”許振表示。在東望這個項目上，飄窗直接與沙發(fā)結(jié)合，極大的節(jié)省了客廳的面積。飄窗向外突出的面積也成為房子使用面積的一部分，提高了得房率。

從戶型結(jié)構(gòu)上看，90 平米的住房設(shè)計成了三室兩廳，擁有玄關(guān)、廚、衛(wèi)，功能非常齊備，幾乎沒有灰色空間。

趙聃表示，金茂也有不少小戶型項目，延續(xù)了空間最大化利用邏輯，金茂在有的項目上做到了 110 平米的住宅實現(xiàn)四居室。采用的主要手段，就是去掉室內(nèi)交通空間和無用空間，如走廊這類，增加直接內(nèi)容，盡可能的物盡其用。

房子也愁賣

在北京同期的樓盤中，已經(jīng)不缺體驗感極好的戶型，但并不是所有房子都那么好賣。

根據(jù)北京建委網(wǎng)的資料，截止今年 3 月 13 日，北京已有 42 個限競房項目入市，累計供應(yīng) 27930 套，但網(wǎng)簽成交去化率僅 25% 。北京嶺秀、禧瑞天著、和棠瑞著、金悅府、合景天匯廣場、華萃西山、禧瑞春秋等樓盤開盤時去化率僅為個位數(shù)。

個位數(shù)的去化率意味著賣不動貨，意味著儲存貨值遲遲無法變現(xiàn)，意味著低周轉(zhuǎn)。這在視高周轉(zhuǎn)為生命線的房地產(chǎn)行業(yè)來說，并不是個令人樂觀的答案。

北京中原總經(jīng)理任莉就曾經(jīng)表達過房企對去化率和高周轉(zhuǎn)的擔(dān)憂，“在償債壓力下，不少房企處于低利潤的困境。龍頭房企紛紛在運營管理標準化下進行高速周轉(zhuǎn)，通過高速周轉(zhuǎn)實現(xiàn)利潤率。”

任莉透露：“恒大 6 個月必須開盤，6 個月以上去化率必須達到 60%。碧桂園原則上所有三四五線城市新獲取項目，4 個月開盤，5.5 個月資金回正，6 個月資金再周轉(zhuǎn)。如此高周轉(zhuǎn)的速度，才能支撐房企的快速發(fā)展。”

在這樣的大環(huán)境下，「神戶型」就成了開發(fā)商吸引消費者的招牌手段。

在北京，房企的開盤周期已從過去平均 380 天，提速到平均 200 多天，最快的中海云熙從拿地到開盤已經(jīng)縮短到 122 天。

“在同等情況下，如果你的戶型不好，得房率不高，除非你賣得很便宜，不然很難快速出貨。”趙聃說。而這無形中也給了地產(chǎn)商很大的壓力，趙聃調(diào)侃道，“我們的項目總監(jiān)跑步的時候都拿著戶型圖在思考，想看看會不會靈機一動，有所突破。”

但也并非所有開發(fā)商都愿意在戶型上「討好」消費者，北京城里也不乏“任性”的戶型。

從馬桶型到跑道型，從手槍型到訂書機……上世紀七八十年代，這群奇葩戶型從原先只占一席之地的四合院拔地而起，接納了數(shù)以百萬計的新增人口落地生根。一座傳統(tǒng)四合院的地基上就能樹立起一棟可以滿足 300 戶家庭住房單元的巨型塔樓。這種高容積率的塔樓一度占到了北京市新建住宅面積的 90%。

這些奇葩戶型一度引發(fā)眾多網(wǎng)友熱議，但仍舊在二手房成交榜上赫赫有名。戶型并不是判定房子生死的最大憑證，地段才是。

從地區(qū)分布來看，五環(huán)以外才是盛產(chǎn)「神戶型」的地方，四環(huán)內(nèi)的同期樓盤中，很難見到十全十美的「神戶型」，雖然不像上世紀七八十年代的房子奇葩，但幾乎都有硬傷。尤其是在四環(huán)以內(nèi)拿地成本高企，70/90 政策限制之下，那些高價進入四環(huán)的開發(fā)商為了更好的回本，往往采取高低配，犧牲容積率和好戶型。

以 2018 年開售的西三環(huán)某項目為例，臨近北京西站，是近些年少有的四環(huán)以內(nèi)項目。但是由于執(zhí)行 70/90 政策，戶型面積集中在 89㎡ 至 170㎡ 兩個面積段之間。89 平米是小戶型的主力，戶型圖呈刀把形狀，雖然五臟俱全，但是空間隔離感很強，南向面積很少，通風(fēng)和采光相對純商品房那些南北通透的戶型較弱。

北京「神戶型」是如何煉成的

雖然戶型上并不占好，但得益于絕對優(yōu)勢的地理位置，這個項目一開盤，去化率就超過了 95%。

但目前北京核心地段已少有新樓盤，許多新樓盤都在五環(huán)以外，亦莊、大興、臺湖、未來科技城等地。四環(huán)以內(nèi)地段最重，戶型成了開發(fā)商的犧牲品;五環(huán)以外，則是一片限競紅海，去化壓力之下，戶型才是開發(fā)商的利器。

智能化場景比拼

除了比戶型，開發(fā)商在精裝修上也大加籌碼。

萬科設(shè)計師許振表示：“地產(chǎn)商在產(chǎn)品發(fā)展上經(jīng)歷了三個過程：十年前，大家都在拼戶型，比誰的戶型能把土地價值利用的變得最大化，更加接近業(yè)主需要的基本功能。

后來，各大開發(fā)商又開始拼精裝修，拼自己使用了什么樣的家具，什么樣的品牌。

而到了現(xiàn)在，大家回歸理性開始去研究產(chǎn)品的性能，更多的去研究場景和情境。”

金茂在場景中，主要研究的方向是科技系統(tǒng)。幾乎所有到售樓處的人，都會對金茂科技智慧體驗中心印象深刻。金茂推出的十二大科技系統(tǒng)，包括全置換新風(fēng)系統(tǒng)、毛細管網(wǎng)系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)等，這套系統(tǒng)可以濾除 90% 的 PM2.5，常年保持恒溫恒濕。這也成為金茂的主打 IP 。

趙聃介紹：“我們金茂高端的房子現(xiàn)在基本都沒有空調(diào)。”在傳統(tǒng)住宅里，都會為放置空調(diào)室外機預(yù)留空間，這無形中也會占用空間資源。而采用科技系統(tǒng)之后，也能最大化利用空間。

隨著 5G 時代的到臨，未來的「神戶型」比拼的將不再是基礎(chǔ)戶型圖，而將在智能化上加大籌碼。

神戶型的煉成是市場環(huán)境變化下的必然，區(qū)位優(yōu)勢不再，地產(chǎn)商競爭激烈，打磨產(chǎn)品成為了地產(chǎn)快速收回資本的主要途徑。而這也是市場帶給消費者的福利。