這里竟然比肩上海 成為房?jī)r(jià)最有前途的城市

最懂房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家——任澤平，有一句名言：

房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。

要判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，其實(shí)主要看這三個(gè)指標(biāo)就行了。

如果城市人口是凈流入的，政府不愿意供地，而貨幣環(huán)境又開(kāi)始寬松，那么這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走?

答案是房?jī)r(jià)大概率走強(qiáng)。

所以這一年多來(lái)，我們?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)，花了很多時(shí)間以這三個(gè)維度作為標(biāo)準(zhǔn)，尋找潛力城市，最后發(fā)現(xiàn)：值得買的城市不超過(guò)10個(gè)。

而在這些城市中，深圳是最引人注目的頭部城市之一。

01

我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)人口。

長(zhǎng)期來(lái)看，深圳不缺人，更不缺年輕人。

作為一個(gè)平均年齡只有33歲左右的城市，深圳不僅年輕，而且一直保持開(kāi)放。

來(lái)了就是深圳人，是深圳對(duì)于人才的態(tài)度。

北上廣深，四個(gè)一線城市里，落戶最寬松的就只有深圳，本科45歲以下，大專35歲以下即可落戶，人才落戶更是可以直接“秒批”。

有深圳的朋友告訴我，深圳對(duì)于人才的引進(jìn)，簡(jiǎn)單粗暴，壕無(wú)人性。如果你學(xué)歷在本科以上，落戶深圳不光會(huì)更容易，而且還能有錢拿!

根據(jù)深圳市人社局的規(guī)定，30歲以下的本科生成功入戶深圳一次性可領(lǐng)1.5萬(wàn)塊，35歲以下的碩士可領(lǐng)2.5萬(wàn)元，而未滿40歲的博士則一次性可以拿到3萬(wàn)元的補(bǔ)助。

就我所知，那些在深圳協(xié)助落戶的機(jī)構(gòu)的收費(fèi)，都在1萬(wàn)元左右。

所以這么一來(lái)，一個(gè)大學(xué)生把戶口落到深圳，不僅可以享受到一線城市的基建設(shè)施、購(gòu)房資格和醫(yī)療教育，竟然還能賺到一筆不少的安家費(fèi)。

這實(shí)在太有競(jìng)爭(zhēng)力了。來(lái)自于上海的我，真的是非常羨慕深圳的果敢。

從落戶政策上就可以看到深圳這個(gè)城市的性格：從來(lái)不玩虛的，看準(zhǔn)了就大膽干。

難怪深圳在大中城市新增人口排名中名列榜首。而同樣是在這張榜單上，你需要往下翻好久才能找到上海和北京。

或許正是因?yàn)樯钲诘拈_(kāi)放和包容，來(lái)自全國(guó)各地五湖四海的人們，都愿意來(lái)深圳定居。

深圳是個(gè)移民城市，這里沒(méi)什么人會(huì)排外，因?yàn)椴还苣阒笆呛先?，江西人，還是東北或湖北人，來(lái)了最終都會(huì)變成深圳人。

現(xiàn)在的深圳，早已不只是廣東的深圳，而是全國(guó)人民的深圳。

就好像我在深圳馬路上看到好多湘菜館和東北餃子館。雖然是重口味，但用心的大廚和服務(wù)員，會(huì)按照客人的口味做改良。這個(gè)城市既能包容來(lái)自全國(guó)各地的豐富多元，也保留了廣東當(dāng)?shù)氐募?xì)膩內(nèi)斂。

02

再給大家說(shuō)說(shuō)深圳的土地供應(yīng)。

深圳的土地真的很少，本身總面積就只有1997.47平方公里。

這是什么概念呢?

差不多只占了廣東省總面積的1/90。

哪怕是放到四個(gè)一線城市里來(lái)看，深圳的土地面積也是最小的，還不到廣州上海的1/3，北京的1/8。

本身深圳面積就小，而且深圳還是個(gè)多山的城市，梧桐山、羊臺(tái)山、塘朗山和筆架山等山地，就占了深圳城市面積的22%左右。

大家可以看一下深圳的地圖，很少有城市會(huì)像深圳這樣，南面緊靠大海，北部被山脈切斷，整個(gè)城市在夾縫中生長(zhǎng)。

多山多湖，再加上深圳高比例的綠化用地和市政建設(shè)用地等，導(dǎo)致深圳有很大部分土地并不能住人，實(shí)際可建設(shè)土地只有1000平方公里左右。

而根據(jù)2018年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳建成區(qū)的面積已經(jīng)達(dá)到927.96平方公里。

這意味著，深圳可供開(kāi)發(fā)的土地空間已經(jīng)基本飽和，哪怕考慮填海，短期內(nèi)剩余實(shí)際開(kāi)發(fā)面積也不足100平方公里。

缺地，是深圳樓市的主旋律。事實(shí)上，深圳每年新增住宅供地都很少，基本上90%的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目都來(lái)自于舊改。

土地的稀缺，造成了深圳的天價(jià)拆賠和天價(jià)土拍。在這里，遍地可見(jiàn)動(dòng)遷土豪。

每一次老房子拆遷之后，深圳就會(huì)誕生一批千萬(wàn)億萬(wàn)富翁。以深圳最著名的大沖村舊改項(xiàng)目為例，2011年大沖村開(kāi)始城中村建造，當(dāng)時(shí)除了1賠1的物業(yè)補(bǔ)償之外，還有1.1萬(wàn)元/平的貨幣補(bǔ)償。

而如今，大沖村舊改后升級(jí)為華潤(rùn)城，成為南山最豪華的中心地段，2019年房產(chǎn)的均價(jià)已經(jīng)突破11萬(wàn)元/平。

舊改，一方面抬高了土地成本，另一方面催生出大量的超級(jí)購(gòu)買力。整個(gè)樓市在高位完成供給和需求兩端共振，進(jìn)一步促成高補(bǔ)償?shù)礁叻績(jī)r(jià)內(nèi)部循環(huán)和自我實(shí)現(xiàn)。

就在不久之前，深圳天價(jià)土拍的新聞?wù)痼@全國(guó)。5塊宗地共有30多家房企參與，光保證金都交了1100億。

很多人很難理解，為什么房企都對(duì)深圳這么瘋狂?

要知道，過(guò)去5年里，深圳總共也就只供應(yīng)了21宗住宅土地，而最近這一次可是2019年深圳在市內(nèi)的首次集中供地，而且一出手就是5宗地塊，換做任何一個(gè)房企，都不會(huì)坐視不理。

最終經(jīng)過(guò)幾十上百輪的報(bào)價(jià)，5塊居住用地不出意外，均以最高限價(jià)成交。

通常來(lái)講，房企在拿地前，都會(huì)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)測(cè)算和投資分析。深圳土拍的瘋狂，恰好證明了深圳土地之金貴，以及房企們對(duì)深圳未來(lái)的無(wú)比信心。

給大家說(shuō)一個(gè)真事，不是段子。全國(guó)龍頭房企中海地產(chǎn)，已經(jīng)多年在深圳沒(méi)有項(xiàng)目了。幸虧這次土拍搶到一塊地，否則深圳分公司真要解散了。

當(dāng)一個(gè)城市土地供應(yīng)小到極致的時(shí)候，樓市里每個(gè)人想到的先是有沒(méi)有的問(wèn)題，而不是有多貴的問(wèn)題。

03

如果你看過(guò)今年初的政府工作報(bào)告，最近了解過(guò)美聯(lián)儲(chǔ)的寬松沖動(dòng)，就會(huì)明白，今年國(guó)內(nèi)的金融環(huán)境，肯定偏向?qū)捤伞?/p>

因?yàn)槿蚴袌?chǎng)的大趨勢(shì)就是貨幣寬松，而目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的首要目標(biāo)是保就業(yè)和穩(wěn)發(fā)展，所以貨幣肯定不會(huì)太緊。的確在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)上，我們難言樂(lè)觀。

而在很多事情上，我們的確感受到貨幣寬松的趨勢(shì)。

其實(shí)大家不用看什么M2和DR001，這些都太專業(yè)。只要關(guān)注身邊食品水果有沒(méi)有漲價(jià)，以及全國(guó)房貸利率的變化即可。

隨便看一下新聞，抽空逛一下超市，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)今年錢真的很充裕。

這是資金大面上的生態(tài)，我們?cè)賮?lái)看看深圳。

和北上廣相比，深圳的金融環(huán)境相對(duì)更加自由。

上周末的魔都財(cái)觀精品課上，有打算在深圳買房的學(xué)員，欣喜地告訴我，深圳的金融創(chuàng)新能力很強(qiáng)，各種信貸產(chǎn)品五花八門，層出不窮。

但我想告訴大家的是，其實(shí)很多人都不知道，整個(gè)買房界那些信貸融資上的神操作，大多來(lái)自于深圳樓市里的創(chuàng)新。

我們?cè)诰氛n上講了4種獲得購(gòu)房資格的方法，和3種解決貸款金額不足困境的技巧，都是在深圳創(chuàng)新打法上改良出來(lái)的。

畢竟深圳緊鄰，又有深交所坐鎮(zhèn)，加上自由開(kāi)放的城市風(fēng)氣，其金融基因自然不會(huì)太差。

或許正是因?yàn)榭粗辛松钲诘慕鹑谕寥?，全?guó)首家理財(cái)子公司——建信理財(cái)(建行)就選擇在深圳落戶，而四大行中的另一大行，農(nóng)業(yè)也有意將理財(cái)子公司落戶深圳。

除了理財(cái)公司，深圳還擁有295家上市公司和眾多高新科技公司。

平安、華為、大疆、招商、萬(wàn)科、中興和比亞迪等都聚集在深圳，既給深圳的產(chǎn)業(yè)環(huán)境創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，又為深圳的金融土壤打下了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

正因?yàn)樯钲谟羞@么多厲害的高薪企業(yè)，不僅能吸引人留住人，還能盤活資金沉淀財(cái)富。

我知道一定會(huì)有人問(wèn)，為什么房?jī)r(jià)短期要看金融?

因?yàn)榇蟛糠秩速I房，都需要大額長(zhǎng)期貸款，信貸是否寬松、金融是否自由和購(gòu)買力是否強(qiáng)勁，都能直接影響買房上車的門檻。

如果一個(gè)城市的貸款便宜，產(chǎn)品多樣，再加上當(dāng)?shù)厝擞绣X能多貸款，這三個(gè)因素加起來(lái)，大量的資金會(huì)確保這兒的房?jī)r(jià)很穩(wěn)健，短期內(nèi)不太會(huì)跌。

明白這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，但是你用這套篩選標(biāo)準(zhǔn)去找，全國(guó)能同時(shí)滿足上述信貸優(yōu)勢(shì)地位的只有北上深三個(gè)城市。而這里面只有深圳的購(gòu)房資格是比較友好，可以解決的。

04

好了。說(shuō)完了人口、土地和金融，相信大家對(duì)深圳的基本面，已經(jīng)有了一個(gè)大概的判斷。

深圳發(fā)展到現(xiàn)在只有40年時(shí)間，從一個(gè)落后的小漁村，在一塊不大的土地上，高速發(fā)展成全國(guó)頂尖的城市之一，在全國(guó)乃至全世界都堪稱奇跡。

當(dāng)然，這背后離不開(kāi)政策的引導(dǎo)，更離不開(kāi)深圳的開(kāi)放包容和人們的努力拼搏。

未來(lái)，隨著大灣區(qū)規(guī)劃的落地，作為“核心發(fā)動(dòng)機(jī)”的深圳也將迎來(lái)更大的利好，不少企業(yè)已經(jīng)在用實(shí)際行動(dòng)，來(lái)表達(dá)對(duì)深圳未來(lái)的信心。

文章開(kāi)頭提到的任澤平所在的恒大，也早在2017年，就把總部從廣州搬來(lái)了深圳。

我至今還記得十多年前，第一次走進(jìn)這個(gè)城市的感覺(jué)：

這里很像上海，走路很快，說(shuō)話很快，所有人都忙著賺錢。

這里不像上海，不會(huì)被條框捆綁，人們相信只要能先闖出來(lái)，自然會(huì)有規(guī)則適應(yīng)。

十多年后，我對(duì)它的印象依然沒(méi)變：

深圳，這是一個(gè)沒(méi)有天花板的城市。