同一個小區(qū) 二手房的價格為什么差那么多

2022-07-04 07:35:00 編輯：儲和健來源：

導(dǎo)讀酒肉朋友聽說你在某小區(qū)有套房，禮貌性的來了句商業(yè)吹捧哎呦，這小區(qū)可以啊，房價漲到了好幾萬吧!你心中暗喜，但還是面無表情的矜持的回

酒肉朋友聽說你在某小區(qū)有套房，禮貌性的來了句商業(yè)吹捧“哎呦，這小區(qū)可以啊，房價漲到了好幾萬吧!”

你心中暗喜，但還是面無表情的矜持的回復(fù)一句：“自己住自己住，漲多少和我沒關(guān)系。”

接著馬上回家偷偷打開APP，查了查自己小區(qū)的房產(chǎn)價格。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)不對啊，同一個小區(qū)，怎么有賣7萬有賣5萬的，這片的房子到底值多少錢啊?

民諺云：“十年能學(xué)成秀才，十年學(xué)不成買賣。”這簡單的一買一賣中，可是有著大學(xué)問，而我們平常交易額最大的商品房產(chǎn)，就有著最大的學(xué)問。

即便在同一個小區(qū)，二手房的價格也可能相差幾萬，這其中的虛實表理，值得我們好好研究一番。以后買賣二手房的時候，也可以注意到更多東西。

畢竟淘到個好房子或賣出個好價格，差的可是幾萬甚至幾十萬人民幣啊!

得房率不同

所謂得房率，即實際使用面積/建筑面積，就是你實際享用的面積比上你掏錢買的面積。在其他條件差不多的情況下，得房率越高，房子越劃算。

即便是在同一個小區(qū)，不同的房子得房率也不一樣。

一般來說，得房率受兩個方面影響，一是公攤面積，二是開發(fā)商偷面積。

公攤好理解，公攤越大，得房率越低。

但偷面積就各式各樣了，有的房子110平能給你偷出130的5房出來，得房率高達(dá)120%。

什么叫偷面積呢?就是開發(fā)商在不違反《建筑工程面積計算規(guī)范》的情況下，想方設(shè)法多弄出一些你不用掏錢的面積。

一來，地方對報建小區(qū)的容積率有規(guī)定，開發(fā)商這樣可以在不超出容積率的情況下多建些面積，就能適度提高單價增加利潤;二來，這樣可以讓購房者感覺撿到大便宜，利于出售。

我所見過的偷面積方法大體有這八種：

1.報建入戶花園，實際做房間

2.報建設(shè)備臺(就是放空調(diào)外機的那玩意)，實際并入房間

3.報建多個陽臺，實際將部分并入房間

4.做飄窗，不計面積

5.做露臺，不計面積

6.私享獨立電梯廳

7.加建夾層或閣樓

8.加建地下室

獨立電梯廳：

退臺露臺：

當(dāng)然，還有些偷面積的方法直接是違反規(guī)范的，比如先做天井、凹槽或透空等穿透空間，然后封上使用，俗稱“倒板”。目前來說，只要沒有大規(guī)模的舉報，“倒板”倒成功了也可以正常用，只是拆遷的時候不算面積。

以上這些面積，房本里都是不能完全體現(xiàn)出來的，比如按某些地區(qū)規(guī)定，房本上的入戶花園區(qū)域可能只計入了一部分面積，這樣實際的使用面積就比房本上的大。

那么在二手房交易的時候，根據(jù)得房率不同，單價也就會不一樣。

比如中介收你二手房的時候，告訴你同小區(qū)老李家的房子只賣1萬，你怎么能賣1萬2呢?

你當(dāng)即掏出卷尺，用祖?zhèn)鞯氖址ò鸭依锼心苡玫拿娣e量了一遍，告訴中介：“這房子得房率可比老李家高出兩成啊!”

樓層、朝向、裝修、戶型等

關(guān)于樓層，頂層和底層一般賣不上價，砍價的時候也可以以樓層為由讓對方降價。

據(jù)我們對多位住頂層與底層的小伙伴的采訪，頂層即便所謂的隔熱層防雨層做得再好，難免會出現(xiàn)夏天熱，雨季吵的現(xiàn)象，底層則一般有采光差，不安靜，蚊蟲多等弊端。

關(guān)于朝向，南向比北向要貴，一方面，九年義務(wù)教育告訴我們我國的太陽在南面，南邊有更充足的光照，另一方面，我國北方的冬天有凜冽的西北風(fēng)，朝北的話賊冷。

關(guān)于裝修，賣家裝修成本肯定是分?jǐn)偟蕉址績r里的，然后有些“失誤”的裝修，買家也可以借此作為殺價理由。

比如下圖這個自制“假”飄窗，乍一看的確是增添了幾分現(xiàn)代住宅的飄窗氣息，但仔細(xì)一瞧便發(fā)現(xiàn)這樣做其實犧牲了很大的采光面。

關(guān)于戶型，一般有以下幾種不利的戶型設(shè)計會影響價格，供大家參考：

?1.浪費面積

許多戶型設(shè)計出來的一些區(qū)域，非常雞肋。

比如下圖這個狹長的走道，除了可以貼幾張周杰倫的海報，沒有任何功能性的作用，但是，你仍要為之掏錢。

?2.區(qū)間安排不合理

比如，有些戶型的客餐廳區(qū)域做得巨大，比剩下所有區(qū)域加起來還大不少，如果不是豪宅而是功能性的正常戶型，超大的客餐廳真沒啥必要：

再比如，有些戶型的廚房做的巨大。又不是開餐館，這也沒啥必要：

這些不利的地方，都是買家可以和房東砍價的地方。

?3.不規(guī)則戶型

一些邊邊角角非常多的戶型，看起來標(biāo)新立異藝術(shù)感十足。

但實際使用起來不僅利用率低，一些正常的家具更是不好擺放。

同一個小區(qū)，二手房的價格為什么差那么多?

?4.動線交叉

這幾年置業(yè)顧問有個詞必掛在嘴邊，就是“動靜分離”。但其實呢，大家都是一百多平方的房子，動靜哪有那么明顯，主要還是動線要合理。

比如下圖中次臥B的人要想去趟洗手間，得穿越整個客廳和餐廳，比如主臥的人要想去個陽臺，得穿過客餐廳和次臥。這種動線布局，就很麻煩：

同一個小區(qū)，二手房的價格為什么差那么多?

一言以蔽之，樓層、朝向、裝修、戶型、景觀等等，都是可以決定二手房價格的重要因素，全面細(xì)致的考察，更加能對一套房子的價值有著合理的判斷。

稅費與其他費用

這個說的就比較多了，我們在二手房交易中聽到最多的一個詞叫“滿五唯一”，即取得房產(chǎn)證滿五年，且為家庭唯一住房。

有“滿五唯一”條件的房子，對賣方的個人所得稅是免征的。這就意味著，如果沒有達(dá)到這個條件，賣家往往會把稅費轉(zhuǎn)嫁到買家身上去，因而提高價格。

若是房子連兩年都沒滿，賣家還要交買賣房子差價的5.8%的增值稅，這部分費用賣家同樣會轉(zhuǎn)到房價上去，使價格更貴。這也就是許多房源要標(biāo)注“滿二”的原因。

再就是手續(xù)費，即便房子除了業(yè)主以外一切都一樣，手續(xù)費也會不同。

有的業(yè)主是全款買的房或貸款還清的房，你只需把房款、稅費和中介費這些該交的費用交齊就行了，就算你是按揭買他的房，也只需去走正常的貸款流程即可。

但有的業(yè)主是貸款還沒有還清的房，這時業(yè)主就要全款向進(jìn)行贖樓，顯然業(yè)主是不愿意掏這大幾百萬的，那么約定俗成的操作是第三方金融公司借出一筆短期的錢，就是我們俗稱的“過橋費”。無論是贖樓服務(wù)費還是過橋費，都是買家承擔(dān)，而且過橋的利息可不低，通?？梢赃_(dá)到房屋成交額的1%。

最后，如果業(yè)主的房子被贈予的或繼承他人的，辦理過戶的時候還要繳納20%的個稅，這種“隱藏稅費”，斷不可忽視。

所以，非滿五唯一的房一般貴一些，賣家轉(zhuǎn)嫁了一部分價格給買家;全款二手房也可以比貸款二手房賣得貴一些，因為買家不用出那么多其他費用;贈予和繼承房賣得便宜一些，因為買家要多交稅。

總之，稅費細(xì)節(jié)，一定要問清楚，這關(guān)乎到賣家有沒有將成本轉(zhuǎn)嫁給買家，買家需不需要多付不必要款項等等。

小區(qū)性質(zhì)

根據(jù)小區(qū)的調(diào)性不同，同一小區(qū)的不同面積價位也會不一樣。

比如，定位為高檔小區(qū)的地方，剛需戶型一般買的人少。因為沉重的物業(yè)費和高檔配套的溢價，使得真剛需們完全買不起，但有錢人又看不上剛需戶型，要買肯定買大的。最后的結(jié)果就是，高檔小區(qū)的小戶型一般相對便宜。

同理，在剛需片區(qū)，大戶型往往就不那么容易賣了。原因也一樣，有錢人看不上，窮人買不起。結(jié)果就是，剛需小區(qū)的大戶型相對便宜了。

這里可以推演出兩個結(jié)論。

一是別在剛需區(qū)買豪宅，也別在豪宅區(qū)買剛需，因為未來不好轉(zhuǎn)手。

二是可以反其道而行之，偏偏在剛里挑豪，豪里挑剛，不過要等到業(yè)主實在難以出手，價格降到一定程度，才可抓住機會出手收之。有點賭時機的感覺。

業(yè)主掛牌策略和自身境況

一千個業(yè)主就是一千個哈姆雷特，你永遠(yuǎn)不知道他在想什么。