同一個(gè)小區(qū) 二手房的價(jià)格為什么差那么多

酒肉朋友聽(tīng)說(shuō)你在某小區(qū)有套房，禮貌性的來(lái)了句商業(yè)吹捧“哎呦，這小區(qū)可以啊，房?jī)r(jià)漲到了好幾萬(wàn)吧!”

你心中暗喜，但還是面無(wú)表情的矜持的回復(fù)一句：“自己住自己住，漲多少和我沒(méi)關(guān)系。”

接著馬上回家偷偷打開(kāi)APP，查了查自己小區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)不對(duì)啊，同一個(gè)小區(qū)，怎么有賣7萬(wàn)有賣5萬(wàn)的，這片的房子到底值多少錢啊?

民諺云：“十年能學(xué)成秀才，十年學(xué)不成買賣。”這簡(jiǎn)單的一買一賣中，可是有著大學(xué)問(wèn)，而我們平常交易額最大的商品房產(chǎn)，就有著最大的學(xué)問(wèn)。

即便在同一個(gè)小區(qū)，二手房的價(jià)格也可能相差幾萬(wàn)，這其中的虛實(shí)表理，值得我們好好研究一番。以后買賣二手房的時(shí)候，也可以注意到更多東西。

畢竟淘到個(gè)好房子或賣出個(gè)好價(jià)格，差的可是幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)人民幣啊!

得房率不同

所謂得房率，即實(shí)際使用面積/建筑面積，就是你實(shí)際享用的面積比上你掏錢買的面積。在其他條件差不多的情況下，得房率越高，房子越劃算。

即便是在同一個(gè)小區(qū)，不同的房子得房率也不一樣。

一般來(lái)說(shuō)，得房率受兩個(gè)方面影響，一是公攤面積，二是開(kāi)發(fā)商偷面積。

公攤好理解，公攤越大，得房率越低。

但偷面積就各式各樣了，有的房子110平能給你偷出130的5房出來(lái)，得房率高達(dá)120%。

什么叫偷面積呢?就是開(kāi)發(fā)商在不違反《建筑工程面積計(jì)算規(guī)范》的情況下，想方設(shè)法多弄出一些你不用掏錢的面積。

一來(lái)，地方對(duì)報(bào)建小區(qū)的容積率有規(guī)定，開(kāi)發(fā)商這樣可以在不超出容積率的情況下多建些面積，就能適度提高單價(jià)增加利潤(rùn);二來(lái)，這樣可以讓購(gòu)房者感覺(jué)撿到大便宜，利于出售。

我所見(jiàn)過(guò)的偷面積方法大體有這八種：

1.報(bào)建入戶花園，實(shí)際做房間

2.報(bào)建設(shè)備臺(tái)(就是放空調(diào)外機(jī)的那玩意)，實(shí)際并入房間

3.報(bào)建多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，實(shí)際將部分并入房間

4.做飄窗，不計(jì)面積

5.做露臺(tái)，不計(jì)面積

6.私享獨(dú)立電梯廳

7.加建夾層或閣樓

8.加建地下室

獨(dú)立電梯廳：

退臺(tái)露臺(tái)：

當(dāng)然，還有些偷面積的方法直接是違反規(guī)范的，比如先做天井、凹槽或透空等穿透空間，然后封上使用，俗稱“倒板”。目前來(lái)說(shuō)，只要沒(méi)有大規(guī)模的舉報(bào)，“倒板”倒成功了也可以正常用，只是拆遷的時(shí)候不算面積。

以上這些面積，房本里都是不能完全體現(xiàn)出來(lái)的，比如按某些地區(qū)規(guī)定，房本上的入戶花園區(qū)域可能只計(jì)入了一部分面積，這樣實(shí)際的使用面積就比房本上的大。

那么在二手房交易的時(shí)候，根據(jù)得房率不同，單價(jià)也就會(huì)不一樣。

比如中介收你二手房的時(shí)候，告訴你同小區(qū)老李家的房子只賣1萬(wàn)，你怎么能賣1萬(wàn)2呢?

你當(dāng)即掏出卷尺，用祖?zhèn)鞯氖址ò鸭依锼心苡玫拿娣e量了一遍，告訴中介：“這房子得房率可比老李家高出兩成啊!”

樓層、朝向、裝修、戶型等

關(guān)于樓層，頂層和底層一般賣不上價(jià)，砍價(jià)的時(shí)候也可以以樓層為由讓對(duì)方降價(jià)。

據(jù)我們對(duì)多位住頂層與底層的小伙伴的采訪，頂層即便所謂的隔熱層防雨層做得再好，難免會(huì)出現(xiàn)夏天熱，雨季吵的現(xiàn)象，底層則一般有采光差，不安靜，蚊蟲(chóng)多等弊端。

關(guān)于朝向，南向比北向要貴，一方面，九年義務(wù)教育告訴我們我國(guó)的太陽(yáng)在南面，南邊有更充足的光照，另一方面，我國(guó)北方的冬天有凜冽的西北風(fēng)，朝北的話賊冷。

關(guān)于裝修，賣家裝修成本肯定是分?jǐn)偟蕉址績(jī)r(jià)里的，然后有些“失誤”的裝修，買家也可以借此作為殺價(jià)理由。

比如下圖這個(gè)自制“假”飄窗，乍一看的確是增添了幾分現(xiàn)代住宅的飄窗氣息，但仔細(xì)一瞧便發(fā)現(xiàn)這樣做其實(shí)犧牲了很大的采光面。

關(guān)于戶型，一般有以下幾種不利的戶型設(shè)計(jì)會(huì)影響價(jià)格，供大家參考：

?1.浪費(fèi)面積

許多戶型設(shè)計(jì)出來(lái)的一些區(qū)域，非常雞肋。

比如下圖這個(gè)狹長(zhǎng)的走道，除了可以貼幾張周杰倫的海報(bào)，沒(méi)有任何功能性的作用，但是，你仍要為之掏錢。

?2.區(qū)間安排不合理

比如，有些戶型的客餐廳區(qū)域做得巨大，比剩下所有區(qū)域加起來(lái)還大不少，如果不是豪宅而是功能性的正常戶型，超大的客餐廳真沒(méi)啥必要：

再比如，有些戶型的廚房做的巨大。又不是開(kāi)餐館，這也沒(méi)啥必要：

這些不利的地方，都是買家可以和房東砍價(jià)的地方。

?3.不規(guī)則戶型

一些邊邊角角非常多的戶型，看起來(lái)標(biāo)新立異藝術(shù)感十足。

但實(shí)際使用起來(lái)不僅利用率低，一些正常的家具更是不好擺放。

同一個(gè)小區(qū)，二手房的價(jià)格為什么差那么多?

?4.動(dòng)線交叉

這幾年置業(yè)顧問(wèn)有個(gè)詞必掛在嘴邊，就是“動(dòng)靜分離”。但其實(shí)呢，大家都是一百多平方的房子，動(dòng)靜哪有那么明顯，主要還是動(dòng)線要合理。

比如下圖中次臥B的人要想去趟洗手間，得穿越整個(gè)客廳和餐廳，比如主臥的人要想去個(gè)陽(yáng)臺(tái)，得穿過(guò)客餐廳和次臥。這種動(dòng)線布局，就很麻煩：

同一個(gè)小區(qū)，二手房的價(jià)格為什么差那么多?

一言以蔽之，樓層、朝向、裝修、戶型、景觀等等，都是可以決定二手房?jī)r(jià)格的重要因素，全面細(xì)致的考察，更加能對(duì)一套房子的價(jià)值有著合理的判斷。

稅費(fèi)與其他費(fèi)用

這個(gè)說(shuō)的就比較多了，我們?cè)诙址拷灰字新?tīng)到最多的一個(gè)詞叫“滿五唯一”，即取得房產(chǎn)證滿五年，且為家庭唯一住房。

有“滿五唯一”條件的房子，對(duì)賣方的個(gè)人所得稅是免征的。這就意味著，如果沒(méi)有達(dá)到這個(gè)條件，賣家往往會(huì)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上去，因而提高價(jià)格。

若是房子連兩年都沒(méi)滿，賣家還要交買賣房子差價(jià)的5.8%的增值稅，這部分費(fèi)用賣家同樣會(huì)轉(zhuǎn)到房?jī)r(jià)上去，使價(jià)格更貴。這也就是許多房源要標(biāo)注“滿二”的原因。

再就是手續(xù)費(fèi)，即便房子除了業(yè)主以外一切都一樣，手續(xù)費(fèi)也會(huì)不同。

有的業(yè)主是全款買的房或貸款還清的房，你只需把房款、稅費(fèi)和中介費(fèi)這些該交的費(fèi)用交齊就行了，就算你是按揭買他的房，也只需去走正常的貸款流程即可。

但有的業(yè)主是貸款還沒(méi)有還清的房，這時(shí)業(yè)主就要全款向進(jìn)行贖樓，顯然業(yè)主是不愿意掏這大幾百萬(wàn)的，那么約定俗成的操作是第三方金融公司借出一筆短期的錢，就是我們俗稱的“過(guò)橋費(fèi)”。無(wú)論是贖樓服務(wù)費(fèi)還是過(guò)橋費(fèi)，都是買家承擔(dān)，而且過(guò)橋的利息可不低，通?？梢赃_(dá)到房屋成交額的1%。

最后，如果業(yè)主的房子被贈(zèng)予的或繼承他人的，辦理過(guò)戶的時(shí)候還要繳納20%的個(gè)稅，這種“隱藏稅費(fèi)”，斷不可忽視。

所以，非滿五唯一的房一般貴一些，賣家轉(zhuǎn)嫁了一部分價(jià)格給買家;全款二手房也可以比貸款二手房賣得貴一些，因?yàn)橘I家不用出那么多其他費(fèi)用;贈(zèng)予和繼承房賣得便宜一些，因?yàn)橘I家要多交稅。

總之，稅費(fèi)細(xì)節(jié)，一定要問(wèn)清楚，這關(guān)乎到賣家有沒(méi)有將成本轉(zhuǎn)嫁給買家，買家需不需要多付不必要款項(xiàng)等等。

小區(qū)性質(zhì)

根據(jù)小區(qū)的調(diào)性不同，同一小區(qū)的不同面積價(jià)位也會(huì)不一樣。

比如，定位為高檔小區(qū)的地方，剛需戶型一般買的人少。因?yàn)槌林氐奈飿I(yè)費(fèi)和高檔配套的溢價(jià)，使得真剛需們完全買不起，但有錢人又看不上剛需戶型，要買肯定買大的。最后的結(jié)果就是，高檔小區(qū)的小戶型一般相對(duì)便宜。

同理，在剛需片區(qū)，大戶型往往就不那么容易賣了。原因也一樣，有錢人看不上，窮人買不起。結(jié)果就是，剛需小區(qū)的大戶型相對(duì)便宜了。

這里可以推演出兩個(gè)結(jié)論。

一是別在剛需區(qū)買豪宅，也別在豪宅區(qū)買剛需，因?yàn)槲磥?lái)不好轉(zhuǎn)手。

二是可以反其道而行之，偏偏在剛里挑豪，豪里挑剛，不過(guò)要等到業(yè)主實(shí)在難以出手，價(jià)格降到一定程度，才可抓住機(jī)會(huì)出手收之。有點(diǎn)賭時(shí)機(jī)的感覺(jué)。

業(yè)主掛牌策略和自身境況

一千個(gè)業(yè)主就是一千個(gè)哈姆雷特，你永遠(yuǎn)不知道他在想什么。

有的業(yè)主喜歡溫水煮蛙，稍微把掛牌價(jià)提高那么一點(diǎn)點(diǎn)，然后讓買家一點(diǎn)一點(diǎn)砍。這么煮著煮著價(jià)格就低了不少，買家掐指一算覺(jué)得自己撿了個(gè)大便宜，就匆匆成交了。

有的業(yè)主喜歡欲擒故縱，把掛牌價(jià)標(biāo)的非常高，最后放出個(gè)差距比較大的底價(jià)讓買家大吃一驚，開(kāi)心成交。就和緬甸買翡翠一樣，商家報(bào)價(jià)1萬(wàn)6，你一眼識(shí)破真假怒砍到280就地拿下，心里還美滋滋自以為慧眼如炬，其實(shí)說(shuō)不定那塊石頭就值20。

有的業(yè)主確實(shí)是手頭急需用錢，放個(gè)誠(chéng)心價(jià)格趕緊變現(xiàn)，也就是我們俗稱的筍盤(pán)。

有的業(yè)主只是想試探市場(chǎng)，掛個(gè)高價(jià)看看市場(chǎng)什么反應(yīng)，好做進(jìn)一步?jīng)Q策。

總之，淘二手房時(shí)，你看到的價(jià)格絕對(duì)不是業(yè)主的底價(jià)，中介描述的業(yè)主拋房原因也一般也與真實(shí)情況有所出入，買家賣家間的心理博弈，必須得好好下點(diǎn)功夫。

當(dāng)你自以為淘到一個(gè)價(jià)廉物美的二手房時(shí)候，你買的可能是個(gè)得房率低、業(yè)主掛高賣低、戶型漏洞百出、賣家還得交一大堆稅的“偽筍盤(pán)”。

當(dāng)你自以為房子賣了個(gè)好價(jià)格，比同小區(qū)其他房子單價(jià)高不少的時(shí)候，你的房子可能是個(gè)實(shí)用面積巨大、景觀無(wú)可挑剔、戶型天衣無(wú)縫、價(jià)格就該高于周邊的“黃金鉆石盤(pán)”。

關(guān)于二手房買賣，一定得多研究研究，畢竟魯迅曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“凡事總須研究，才會(huì)明白。”

一般魯迅出場(chǎng)，話都是編的。但這句話，他老人家是真說(shuō)過(guò)。