2019年第二季度 商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回升至125.8

2019年第二季度，商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回升，商用土地及商用物業(yè)供給市場(chǎng)回暖，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)實(shí)現(xiàn)近兩年首次同比上漲。個(gè)稅扣減、減稅降費(fèi)等政策的落實(shí)激發(fā)了更多消費(fèi)者需求的釋放，5G、人工智能、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的應(yīng)用成為傳統(tǒng)百貨業(yè)銷售方式及渠道更新的催化劑。本季度，生鮮新零售布局多元碎片化消費(fèi)場(chǎng)景、新式茶飲品牌成為時(shí)尚潮流超級(jí)符號(hào)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)線下門店從試水走向規(guī)模化擴(kuò)張等商業(yè)創(chuàng)新熱點(diǎn)引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)和零售商信心指數(shù)同比走強(qiáng)，對(duì)總體指數(shù)的同比增長(zhǎng)貢獻(xiàn)較大。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，零售商繼續(xù)保持拓展節(jié)奏。商用土地指數(shù)和商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)環(huán)比均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)同比出現(xiàn)上漲，增量市場(chǎng)迎來復(fù)蘇。

*宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算所得，涵蓋與商業(yè)地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境密切相關(guān)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，綜合反映經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)上漲說明整體宏觀環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更加有利。

*商用土地指數(shù)涵蓋商用土地市場(chǎng)的多項(xiàng)交易指標(biāo)，綜合反映開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資積極性。商用土地指數(shù)上漲說明開發(fā)商對(duì)商用土地市場(chǎng)的投資熱情上升。

*商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)主要關(guān)注商用物業(yè)的增量市場(chǎng)，包括新增商用物業(yè)的數(shù)量和面積等。通過對(duì)新增供應(yīng)的持續(xù)監(jiān)測(cè)，分析各線級(jí)城市商業(yè)格局的變化和我國(guó)增量市場(chǎng)的發(fā)展情況。商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)上漲說明商用物業(yè)增量市場(chǎng)活躍。

*零售商信心指數(shù)反映零售商在范圍內(nèi)開店拓展的投資積極性及消費(fèi)者的購(gòu)物積極性。零售商信心指數(shù)上漲說明居民消費(fèi)意愿上升，零售商信心增加、拓展意愿上升。

宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)：消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

2019年第二季度，宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)151.4，同比上漲6.2%，環(huán)比下降2.3%。二季度GDP同比增長(zhǎng)6.2%，增速較上季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，上半年第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重54.9%，比上年同期提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)60.3%，高于第二產(chǎn)業(yè)23.2個(gè)百分點(diǎn)。

在居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)、減稅降費(fèi)、個(gè)人所得稅抵扣政策的落實(shí)等因素帶動(dòng)下，居民消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放。消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，消費(fèi)升級(jí)類商品增長(zhǎng)較快。上半年，通訊器材和家電類商品分別增長(zhǎng)7.4%和6.7%，比商品零售額增速分別高2.7和2個(gè)百分點(diǎn)，化妝品類商品仍保持兩位數(shù)較高增速，書報(bào)雜志類商品增速同比明顯加快。線上線下融合態(tài)勢(shì)顯著，在5G、人工智能、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)和新產(chǎn)品逐步應(yīng)用的帶動(dòng)下，傳統(tǒng)零售業(yè)銷售模式及渠道得到擴(kuò)展優(yōu)化。上半年，限額以上百貨店零售額同比增長(zhǎng)1.5%，比一季度加快0.6個(gè)百分點(diǎn);專賣店增長(zhǎng)3.0%，一季度為下降0.9%。

商用土地指數(shù)：市場(chǎng)迎來復(fù)蘇，新一線城市集中放量

2019年第二季度，商用土地指數(shù)98.9，環(huán)比上漲8.7%，同比下降7.0%。隨著土地市場(chǎng)的整體升溫，商用土地市場(chǎng)迎來復(fù)蘇，商用土地成交量環(huán)比上漲9.4%，同比下降8.3%。開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴貧w，商用土地流拍數(shù)下降為近兩年的最低值，環(huán)比下降5.0%，同比下降20.8%。商用土地溢價(jià)率環(huán)比上升8.5個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市商用土地成交量環(huán)比上升28.6%，同比下降18.2%。上海、廣州市場(chǎng)成交相對(duì)活躍，分別有7宗、8宗土地成交。房企在一線城市拿地謹(jǐn)慎，除上海有兩處辦公用地高溢價(jià)成交外，其余商用土地均為底價(jià)成交。一線城市商用住宅土地溢價(jià)率比及樓板價(jià)比均出現(xiàn)下降。相比住宅土拍市場(chǎng)的火爆，大灣區(qū)兩城商用土地市場(chǎng)相對(duì)平靜。北京海淀西北旺一宗商用土地被實(shí)創(chuàng)科技產(chǎn)業(yè)園競(jìng)得，將建成與地鐵16號(hào)線接駁的軌交商業(yè)綜合體，為完善高科技產(chǎn)業(yè)園商業(yè)配套、增強(qiáng)產(chǎn)城融合性做出貢獻(xiàn)。

新一線城市市場(chǎng)回暖，供給增加，交易熱情上漲，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面。商用土地成交量環(huán)比上漲33.1%，同比上漲29.8%。商用土地平均成交樓板價(jià)環(huán)比上升28%。重慶、大連、武漢、青島、寧波等城市均出現(xiàn)了成交量同環(huán)比大幅上漲。開發(fā)商拿地積極，其中不乏融創(chuàng)、龍湖、OPPO等知名企業(yè)的身影。商用土地成交溢價(jià)環(huán)比大幅上升，其中沈陽、杭州出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊。新一線城市商用住宅土地溢價(jià)率比上升，杭州等城市土拍政策中關(guān)于溢價(jià)限額的調(diào)整成為住宅溢價(jià)降溫的主要原因。

二線城市商用土地市場(chǎng)回暖，商用土地成交量環(huán)比上升27.7%，同比上升1.7%。長(zhǎng)沙、南昌、昆明市場(chǎng)集中放量，成交量大幅上漲，同時(shí)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。二線城市商用土地溢價(jià)率上升，近50%的二線城市出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊。三線城市市場(chǎng)相對(duì)低迷，成交量同環(huán)比均出現(xiàn)超過35%的大幅下跌。蘭州、南通、呼和浩特商用土地樓板價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。萬達(dá)72億競(jìng)得蘭州七里河區(qū)崔家大灘28宗地，欲開發(fā)包括萬達(dá)茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街、旅游集散中心的大型萬達(dá)城項(xiàng)目。

商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)：增量市場(chǎng)復(fù)蘇，一線城市社區(qū)商業(yè)集中面市

第二季度，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)環(huán)比上漲7.7%，同比微漲0.2%。二季度新增商用物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比上升34.6%，同比下降11.4%;新增商用物業(yè)面積環(huán)比上升89.5%，同比上升6.8%。

一線城市商用物業(yè)供應(yīng)量繼第一季度周期性下滑后迎來大幅增長(zhǎng)，環(huán)比上升117.6%，同比上升19.4%。5萬㎡及以上購(gòu)物中心新增5個(gè)，平均商業(yè)面積為5.86萬㎡，均為分布在一線城市非核心商圈的社區(qū)型商業(yè)。隨著一線城市核心城區(qū)人口的外溢和聚集，城市郊區(qū)的消費(fèi)力將不斷得到釋放。社區(qū)購(gòu)物中心的面市加之海底撈、盒馬鮮生等知名品牌的加速下沉，為當(dāng)?shù)鼐用駧硇乱惠喯M(fèi)升級(jí)。

新一線城市新增商業(yè)面積263.6萬平方米，環(huán)比上升69.3%，同比下降29.6%。5萬㎡及以上新增購(gòu)物中心20個(gè)，其中一半位于華東地區(qū)，蘇州、杭州新面市項(xiàng)目數(shù)量占據(jù)前兩位。在天津、重慶、南京等城市夜間經(jīng)濟(jì)扶持政策的加持下，酒吧、“24h不夜場(chǎng)”、“深夜食堂”等新型業(yè)態(tài)或主題街區(qū)持續(xù)入駐新一線城市購(gòu)物中心。重慶華煕Live Hi-up·魚洞、杭州印象城等新項(xiàng)目均為城市夜間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

二線城市新增商業(yè)面積259.3萬平方米，環(huán)比上升129.2%，同比上升54.9%。合肥、西安、無錫新增商業(yè)面積領(lǐng)跑其他城市，占比共計(jì)58.4%。合肥商業(yè)市場(chǎng)迎來開業(yè)爆發(fā)潮，萬科廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)等4個(gè)10萬㎡及以上購(gòu)物中心在二季度面市，將與下半年即將開業(yè)的愛琴海公園、龍湖天街、華潤(rùn)萬象匯共同帶領(lǐng)合肥商業(yè)地產(chǎn)邁入“百家爭(zhēng)鳴”的激烈競(jìng)爭(zhēng)階段。三線城市新增商業(yè)面積44.3萬平方米，環(huán)比和同比均呈下降態(tài)勢(shì)。

零售商信心指數(shù)：奢侈品及輕奢品牌瞄準(zhǔn)年輕消費(fèi)者

2019年第二季度，零售商信心指數(shù)168.4，同比上升7.2%，環(huán)比周期性下降3.1%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6405元，同比上漲8.2%。監(jiān)測(cè)品類限額以上企業(yè)商品零售類值和同比上漲1.6%，環(huán)比下降3.7%。零售商門店數(shù)量同比上漲17.6%，環(huán)比上漲2.4%。

本季度奢侈品品牌門店數(shù)環(huán)比上漲1.9%，同比上漲3.2%。LV在廈門萬象城新開業(yè)一家精品店;Burberry繼“閉店風(fēng)波”后，在上海環(huán)貿(mào)IAPM、國(guó)金中心IFC雙店齊開，并在重慶萬象城新增一家全新形象店。依舊是各大奢侈品品牌重金投資的市場(chǎng)，姣好的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也成為了強(qiáng)化其投資決策的正向反饋。本季度，CHANEL公布了超過百億美元的銷售業(yè)績(jī)及消費(fèi)者支持下19.9%的亞太區(qū)銷售額增長(zhǎng)。

奢侈品品牌商通過多樣化的、線上線下結(jié)合的創(chuàng)新營(yíng)銷方式，在爭(zhēng)奪千禧一代消費(fèi)者注意力上持續(xù)發(fā)力。Prada采用高人氣年輕偶像代言人蔡徐坤、首次在非米蘭地區(qū)上海舉辦2020春夏男裝大秀，加大在市場(chǎng)的宣傳力度。Burberry在上海、杭州分別舉辦“印花游行”、“印花燈光秀”等新品牌元素MONOGRAM推廣活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了在市場(chǎng)的形象煥新。CHANEL、LV、愛馬仕在上海、成都等城市購(gòu)物中心舉辦品牌歷史文化主題的展覽，通過引導(dǎo)年輕消費(fèi)者拍照打卡、修圖、撰寫上傳社交媒體評(píng)論，培育了品牌未來的消費(fèi)群體，建立了與消費(fèi)者的情感鏈接。

本季度輕奢品牌門店數(shù)環(huán)比微漲0.8%。代表性輕奢品牌持續(xù)下沉至二三線城市，Michael Kors首進(jìn)揚(yáng)州，Coach首進(jìn)鹽城、東莞，但整體拓展速度放緩。Longchamp、Furla、MCM季度內(nèi)無新增精品店。Capri集團(tuán)本季度公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，旗下品牌Michael Kors亞洲市場(chǎng)銷售額增幅同比大幅下跌26.5個(gè)百分點(diǎn)，Jimmy Choo亞洲市場(chǎng)銷售上漲顯著，同比上漲175%。

年輕消費(fèi)者作為輕奢品牌的主力消費(fèi)群體，受到各大品牌在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷上的資源傾斜。品牌商一方面通過社交媒體及數(shù)字化營(yíng)銷手段向 Z 世代及千禧一代消費(fèi)者不斷滲透品牌理念，另一方面通過采用Z世代年輕明星代言人以引發(fā)消費(fèi)者的情感共鳴。

本季度大眾消費(fèi)品牌門店環(huán)比上升1.04%。優(yōu)衣庫第二季度新增23家門店，無印良品新增14家門店，H&M新增3家門店，保持去年同期開店節(jié)奏?？鞎r(shí)尚市場(chǎng)整體放緩形勢(shì)下，本季度Forever 21退出市場(chǎng)，為其他在華發(fā)展的快時(shí)尚品牌敲響警鐘。針對(duì)本土消費(fèi)者需求不斷優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升面料質(zhì)量、快速響應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)變化，將成為快時(shí)尚品牌扭轉(zhuǎn)發(fā)展危機(jī)的關(guān)鍵要素。

本季度，優(yōu)衣庫×KAWS聯(lián)名產(chǎn)品遭消費(fèi)者哄搶成為熱議話題，哄搶行為的本質(zhì)是產(chǎn)品稀缺效應(yīng)下的競(jìng)爭(zhēng)性購(gòu)買，同時(shí)映射出消費(fèi)者對(duì)個(gè)性化消費(fèi)的需求。零售品牌通過聯(lián)合高流量IP推出聯(lián)名產(chǎn)品，或成為產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)新突圍的破局點(diǎn)。

本季度，生鮮新零售迎來新一輪洗牌，行業(yè)巨頭保持高速拓展的同時(shí)首次做出閉店調(diào)整;在陣痛中通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、推出會(huì)員計(jì)劃等方式不斷優(yōu)化經(jīng)營(yíng)效率，推動(dòng)行業(yè)的精進(jìn)。盒馬鮮生、超級(jí)物種在本季度均首次關(guān)閉一家門店，小象生鮮關(guān)閉開設(shè)在常州、無錫等城市的多家門店。

生鮮新零售垂直細(xì)分領(lǐng)域“互聯(lián)網(wǎng)買菜”之風(fēng)興起，盒馬四月推出“以面銷為核心的菜場(chǎng)形式”盒馬菜市，通過散裝、鮮制現(xiàn)售等元素增強(qiáng)了與消費(fèi)者的溝通，為主打效率的高科技門店平添了原始菜市場(chǎng)的煙火氣。美團(tuán)買菜也相繼落地上海、北京，截至二季度末開出至少15個(gè)社區(qū)前置倉(cāng)。除“菜市”之外，盒馬新推出的Pick’n Go、mini、F2、小站等新型業(yè)態(tài)正在加速落地，向社區(qū)商業(yè)、便利店、“上班族早餐購(gòu)買”等更多元化、更碎片化的消費(fèi)場(chǎng)景延伸，更靈活的店鋪面積和業(yè)態(tài)組合加速其在城市各層級(jí)商圈及低線級(jí)城市“商業(yè)毛細(xì)網(wǎng)絡(luò)”的滲透。

隨著線上獲客成本的不斷提升，以電商為主的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)嘗試將線下門店作為品牌宣傳展示位及流量入口，利用購(gòu)物中心成熟穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)流量為線上銷售渠道引流，培養(yǎng)持續(xù)復(fù)購(gòu)率、忠誠(chéng)度高的粉絲。唯品會(huì)線下特賣店在一線新一線城市試水后，迅速下沉到目標(biāo)客群所在的二三四線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)密集開業(yè);并收購(gòu)線下奧特萊斯連鎖集團(tuán)杉杉商業(yè)，持續(xù)擴(kuò)大線下特賣零售網(wǎng)絡(luò)布局。本季度，主打高級(jí)美學(xué)生活短視頻的新媒體品牌“一條”先后在南京、濟(jì)南、北京開出城市首店，在全國(guó)累計(jì)開設(shè)6家門店。網(wǎng)易旗下品牌矩陣網(wǎng)易嚴(yán)選、網(wǎng)易考拉同樣開啟線下門店多城市擴(kuò)張之路。

互聯(lián)網(wǎng)公司開設(shè)的線下門店在獲取線下流量的同時(shí)將電子價(jià)簽、線上下單線下提貨等新零售元素植入實(shí)體商業(yè)，推動(dòng)了線下商業(yè)的數(shù)字化發(fā)展。然而機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，供應(yīng)鏈管理、門店目視化管理、客戶體驗(yàn)優(yōu)化等運(yùn)營(yíng)能力短板或成為其線下門店經(jīng)營(yíng)獲利及進(jìn)一步拓展的阻礙。

新式茶飲品牌在經(jīng)過新一輪的擴(kuò)張后，市場(chǎng)及投資熱度依舊不減，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)愈發(fā)激烈。三大頭部玩家喜茶、奈雪的茶、樂樂茶市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)張，截至二季度末，在全國(guó)共計(jì)開設(shè)近600家門店，并在業(yè)態(tài)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、跨界營(yíng)銷上競(jìng)逐激烈。與標(biāo)桿購(gòu)物中心的合作使三大品牌迅速占據(jù)新進(jìn)入城市核心商圈C位，獲取高聚集度優(yōu)質(zhì)本土線下流量。這些品牌在規(guī)?；咚贁U(kuò)張的同時(shí)，嘗試采用智能機(jī)器實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，通過小程序等數(shù)字化手段優(yōu)化消費(fèi)者體驗(yàn)，以提升生產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)效率。

同時(shí)，二季度正值茶飲產(chǎn)品創(chuàng)新的黃金期，三大品牌紛紛推出芒果、荔枝、桃、西瓜等應(yīng)季水果茶飲新品，并持續(xù)擴(kuò)容產(chǎn)品池，推出舒芙蕾、Gelato、雞尾酒、焦糖餅干及各式餐飲品牌聯(lián)名合作面包等甜品新品。

新式茶飲品牌持續(xù)在打造鮮明的品牌形象及迎合千禧一代消費(fèi)者審美口味上進(jìn)行營(yíng)銷創(chuàng)新，基于自身品牌IP衍生出的周邊產(chǎn)品受到粉絲的熱捧。“IP化”帶來的流量資源、年輕活力的品牌形象吸引跨界品牌爭(zhēng)相合作，奈雪的茶 × 深圳時(shí)裝周、喜茶 × roseonly、LELECHA × JamesGoldcrown × SSC等跨界合作強(qiáng)化了新式茶飲品牌“時(shí)尚潮流”的形象符號(hào)。此外，喜茶Lab、喜茶主題巴士、樂樂茶制茶樂園、奈雪酒屋BlaBlaBar等業(yè)態(tài)創(chuàng)新也為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)增添了活力。