2020 SA商業(yè)地產(chǎn)市場前景非常謹慎

宏觀經(jīng)濟和政治格局的不確定性表明，南非商業(yè)房地產(chǎn)的謹慎前景可能會持續(xù)到2020年。

FNB房地產(chǎn)行業(yè)策略師John Loos的最新報告顯示，2020年南非商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的前景仍將停滯。

進入2020年，主要領(lǐng)先經(jīng)濟指標的改善幾乎沒有，這向我們暗示，商業(yè)房地產(chǎn)市場今年可能會看到“更多相同”，“更多相同”意味著平均空置率進一步上升率，租金增長的壓力，進一步的實際資本貶值以及單位數(shù)的總回報率，

在2019年12月，Eskom的減載達到了前所未有的“ 6級”，這幾乎肯定會對經(jīng)濟范圍內(nèi)的生產(chǎn)水平產(chǎn)生重大影響削弱了到2020年的總體信心水平，經(jīng)濟在很大程度上依靠信心。

事實是，在2019年末減倉之前，我們已經(jīng)看到第四季度的RMB-BER商業(yè)信心指數(shù)(11月完成)再次非常弱的26(從0到100的范圍)，僅略微

FNB-BER消費者信心指數(shù)在2019年第四季錄得負-7，較上個季度的第三季低點21 有所上升。

在2019年下半年，我們有了10月份的SARB領(lǐng)先經(jīng)濟周期指標，繼續(xù)顯示同比下降幅度達1.7%，這表明到2020年經(jīng)濟可能持續(xù)疲軟。

貨幣和財政刺激措施的范圍有限

盡管增長停滯，但為促進經(jīng)濟表現(xiàn)而提供“寬松”的貨幣或財政刺激措施的范圍很小。當然，在這種經(jīng)濟環(huán)境下，通脹壓力微弱，SARB輕松實現(xiàn)了CPI(消費者價格指數(shù))通脹目標3-6%的目標，其中11月份CPI通脹率為3.6%。

反過來，這確實導(dǎo)致本月第二次降息25個基點，繼2019年7月第一次降息之后。但是，由于最優(yōu)惠利率已經(jīng)達到個位數(shù)9.75%，低于SA的歷史標準，SARB似乎是盡管通貨膨脹受到抑制，但在當前的降息周期中動作非常緩慢，是“不情愿的工具”。

在財政方面，由于財政壓力過高的準，特別是電力公司埃斯科姆(Eskom)要求政府提供財政支持，國庫與支出壓力激增作斗爭。鑒于評級機構(gòu)進一步降級的威脅以及投資者信心的惡化，財政部長正面臨削減政府支出增長并尋找增加稅收收入的壓力，盡管這至關(guān)重要，但短期內(nèi)對增長不利。

政府財政狀況的惡化不僅通過緊縮措施對經(jīng)濟增長的負面影響而威脅到房地產(chǎn)業(yè)?？紤]到上限利率和債券收益率之間的部分聯(lián)系，如果政府債務(wù)與GDP的比率在近期內(nèi)對政府長期債券收益率施加上升壓力，則急劇上升的政府債務(wù)/國內(nèi)生產(chǎn)總值比率可能會對房地產(chǎn)資本化率(Cap)比率施加上升壓力。

此外，更廣泛的政府財政的惡化，延伸到半國營和理事會，很可能轉(zhuǎn)化為高于市政費率和公用事業(yè)費率的通貨膨脹，這意味著對房地產(chǎn)運營成本的兩個主要領(lǐng)域都施加了上行壓力。

因此，房地產(chǎn)部門面臨著來自更廣泛的政府融資狀況的重大風(fēng)險

展望–持續(xù)的不動產(chǎn)價值逐步下跌

FNB將其希望寄托在全球經(jīng)濟溫和“穩(wěn)定”上，而且我們在國內(nèi)也實施了很小的降息刺激措施。

這導(dǎo)致預(yù)測的2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率很小，從2019年的估計0.3%上升到0.9%，但這仍然是一個微弱的增長率，仍然低于1%。

盡管有這種預(yù)測將略有增強，但我們認為，期望這種經(jīng)濟增長足以將對商業(yè)地產(chǎn)空間的需求推高至空置率能夠穩(wěn)定或開始下降的水平，這是不現(xiàn)實的，我們也不認為近期的實際財產(chǎn)價值水平可以維持。

自2014年達到5.2%的多年低點以來，MSCI的平均所有財產(chǎn)空置率一直在上升，到2018年達到6.9%。2014年是GDP增長率降至2%以下(創(chuàng)紀錄的1.8%)的一年。自2009年收縮以來的第一次，以及2015年進一步放緩至1.2%，似乎是空置率趨勢開始上升的催化劑。

因此，最近的歷史表明，在接近1%的GDP增長水平下，平均空置率開始增加，因此我們低于1%的GDP增長預(yù)測使我們預(yù)期2019年的數(shù)據(jù)以及到2020年，

所有物業(yè)空置率的上升可能會給2018年本已緩慢的3.6%基本租金增長率帶來進一步的下行壓力(MSCI數(shù)據(jù))。確實，最近我們看到了MSCI 2019年上半年的半年度數(shù)據(jù)，顯示上一學(xué)期的所有財產(chǎn)空置率進一步上升。

自2014年以來，MSCI所有財產(chǎn)資本增長(財產(chǎn)價值增長，不包括財產(chǎn)資本支出)數(shù)據(jù)顯示，2014年至2018年連續(xù)5年以實際(GDP通脹調(diào)整后)計算為負資本增長。

每平方米的平均房地產(chǎn)價值(包括資本支出)最近也出現(xiàn)了實際下降(GDP通脹調(diào)整后)，在2017年和2018年連續(xù)出現(xiàn)負增長。

根據(jù)FNB的預(yù)測，的GDP增長在1%以下預(yù)計到2020年，隨著最近一月份的降息，利率的預(yù)測將從現(xiàn)在開始橫盤整理，我們預(yù)計平均所有財產(chǎn)空置率將進一步上升，在經(jīng)濟壓力下租金和凈收入的增長將放緩，并且房地產(chǎn)價值將繼續(xù)下降，這是房地產(chǎn)價值逐步修正的全部內(nèi)容，以使市場更符合近年來疲軟的經(jīng)濟基本面。

因此，預(yù)計所有財產(chǎn)總回報(基于MSCI的歷史數(shù)據(jù)，包括資本增長和收入回報)將進一步下降，從2018年的9.8%降至(估計)2019年的8.3%(數(shù)據(jù)點尚不可用)和2020年的7.5% 。